Аренда на балансе

Никто не знает, сколько квартир в столице сдается в аренду. Известно лишь, что эта весьма распространенная практика за последнее время сформировала особый "московский" рынок, где действуют свои правила. Казалось бы, участников рынка аренды трудно удивить чем-то новым. Однако практически каждый год на нем появляются "сюрпризы", избежать которые может только человек, грамотно ориентирующийся в его аспектах. Юридическая составляющая найма В соответствии с Гражданским кодексом РФ юридические лица, арендующие помещения, принято называть арендаторами, а физические - нанимателями. По закону право сдачи недвижимого имущества в аренду принадлежит его собственнику. При этом юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во временное пользование на основе договора (в частности, аренды). Кроме того, использовать арендованное жилое помещение можно только для проживания граждан. В государственном и муниципальном жилом фонде квартиры предоставляются гражданам по договору социального найма. При этом наниматель не получает права самостоятельно распоряжаться своей жилплощадью и сдавать ее в поднаем. Для того чтобы сдать квартиру в поднаем, ему обязательно нужно получить разрешение ее собственника, интересы которого представляет РЭУ, ГРЭП и другие жилищно-коммунальные конторы. Таким образом, официально сдать в поднаем муниципальную жилплощадь очень сложно, и собственники (муниципалитеты) идут на такие сделки очень неохотно. Если наниматель принимает решение сдать муниципальную или государственную площадь без разрешения, то ему грозят неприятности. От штрафа за административное правонарушение до отказа в перерегистрации договора. Гораздо проще сдать внаем квартиру, принадлежащую физическому лицу на правах частной собственности (приватизированную, купленную, полученную по договору дарения). Однако по столичным законам он должен предупредить об этом своих соседей. Если последним "не приглянутся" жильцы, они могут обратиться в местное отделение милиции, и хозяина просто обяжут расторгнуть договор. Если хозяин квартиры намерен сдать свою жилплощадь лицу, не имеющему регистрации в Москве или Московской области, то придется учесть некоторые формальности, чтобы избежать нежелательных последствий. Закон г. Москвы гласит: "Предоставление иностранным гражданам или лицам без гражданства жилого помещения для проживания без регистрации влечет предупреждение или наложение штрафа в размере до 5 минимальных размеров оплаты труда". Те же нарушения, совершенные повторно в течение года после наложения предыдущего взыскания, "влекут в отношении граждан наложение штрафа в размере от 5 до 20 минимальных размеров оплаты труда". По Налоговому кодексу, сдача помещений внаем облагается налогом, который составляет 13%полученных платежей. Собственнику, сдающему квартиру внаем на срок меньше года, не обязательно регистрировать свой договор, но от налоговых платежей его никто не освобождает, даже если срок сдачи квартиры внаем всего пара месяцев. Штраф, который придется заплатить за сокрытие доходов, зависит от суммы, которую налоговики признают сокрытой. При этом собственник квартиры автоматически попадает в "черный список" налоговых органов, и при повторных неплатежах ему грозит уже более серьезная ответственность. Права и обязанности Заключив договор найма помещения, наниматель может пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение оговоренного срока. Он также может вселить в занимаемое помещение свою супругу (супруга) и несовершеннолетних детей. На вселение других лиц обязательно требуется согласие хозяина квартиры. Наниматель квартиры не имеет права пересдать площадь в субнаем и обязан по истечении срока аренды освободить квартиру. В обязанности нанимателя также входит беспрепятственно допускать в нее хозяина квартиры с целью проверки ее состояния и сохранности имущества. Как правило, квартплату оплачивает хозяин квартиры, а расход электроэнергии и междугородных и международных переговоров - наниматель. Понятно, что наниматель должен своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. Свои права и обязанности есть и у лиц, сдающих квартиру внаем. Они обязаны предоставить квартиру в состоянии, пригодном для проживания, а также обеспечить получение всех предусмотренных в доме коммунальных услуг. В соответствии с договором не допускается одностороннее изменение размера платы за жилье. Механизмы сдачи и найма жилплощади Снять или сдать квартиру внаем можно самостоятельно, воспользовавшись объявлениями или интернетом или обратившись в агентство недвижимости. В первом случае существует большая вероятность быть обманутым. Например, "хозяин" квартиры сдает ее сразу нескольким клиентам, берет от них предоплату и исчезает. Риск есть и у настоящих хозяев квартир, так как на объявление могут откликнуться преступники. На рынке аренды зафиксировано множество случаев, когда, вселившись в квартиру, наниматели не только за нее не платили, но и подолгу не выезжали с занимаемой площади. Выселение таких "жильцов" через суд - дело очень затяжное, хлопотное и затратное. Очень часто в надежде сэкономить люди обращаются в информационные агентства. Там заботятся о том, чтобы предлагаемая ими жилплощадь была вне конкуренции по ценам, как с частными объявлениями, так и с теми, что есть у риэлторов. Причем информационные агентства в отличие от риэлторских контор предлагают не конкретную жилплощадь, а только информацию (за которую, по их же заявлениям, ответственности не несут), точнее, адреса, где она может находиться. Осчастливленные столь низкими ценами, клиенты идут в информационные конторы толпами, оплачивают услуги (до месячной ставки найма), подписывают договоры, а в результате получают списки адресов. Несуществующих или уже сданных квартир... Получить деньги обратно - пустая трата времени, так как договор составлен так, что к нему практически нельзя подкопаться: информация предоставлена - услуга выполнена. Комментируя происходящее, юристы советуют клиентам не попадаться "на крючок": низкие цены сразу должны насторожить. Надежнее обратиться в риэлторскую компанию. Там клиентам предложат ряд услуг, в том числе - возможность работать с базой данных. Причем в любом агентстве недвижимости предложений гораздо больше, чем в газете или на фонарных столбах. Просто те, кто желают сдать квартиру, тоже не хотят быть обманутыми. С потенциальным квартиросъемщиком работает агент, который берет на себя подбор вариантов, обзванивает хозяев квартир и согласовывает с ними время просмотров. В задачу агента входит и обеспечение чистоты сделки. Это удобно и для хозяев жилья, и для квартиросъемщиков. В первом случае с хозяином жилища работает представитель компании, который, составляя договор, заботится о соблюдении всех законодательных актов, оговаривает ответственность за надлежащее состояние квартиры, мебели, дорогостоящей техники и другого имущества. В случае заключения эксклюзивного договора риэлторская компания дополнительно страхует жилье и имущество от повреждения и потери. Спрос и предложение С каждым годом растет число желающих снять квартиру на определенный срок. Приятно знать, что одновременно увеличивается и число сдающих свою жилплощадь внаем. Однако на рынке аренды не всегда спрос соответствует предложению. Аналитики компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", исследуя рынок аренды за 2003 год, отметили такую закономерность: максимальное количество предложений поступило на рынок в феврале, после чего количество жилплощади стало резко убывать. Заметный рост предложений начался только в августе, в ноябре достиг своего пика и стал падать в декабре, чтобы после новогодних праздников возобновить свой рост. Спрос на жилплощадь плавно рос с декабря по июнь. Пик традиционно пришелся на август, сентябрь и октябрь, потом активность нанимателей резко упала и возобновилась только во второй половине января 2004 года. Таким образом, "график" нанимателей и наймодателей совпал только в декабре и январе. В остальные месяцы на рынке царила неразбериха - когда квартир сдавалось много - был дефицит нанимателей, и - наоборот. Однако такая тенденция характерна для рынка в целом. Вне зависимости от месяца или сезона большим спросом пользуется самое дешевое жилье. В то же время на рынке аренды наблюдается огромное расхождение между предпочтениями клиентов и предложением хозяев квартир. В январе 2004 года в структуре предложений менее 5% жилья было представлено квартирами, которые сдаются по ставкам до $350 в месяц, тогда как нанимателями дешевых квартир хотело стать 25%общего числа людей, занимающихся поиском временного жилища. Квартиры с месячными арендными ставками $450-600 составили 17%общего количества предложений на рынке, тогда как снять такие квартиры хотело 29% клиентов. В то же время 43% предложений на рынке аренды января было выставлено по цене от $1 тыс. в месяц, тогда как спрос на такое жилье был всего на уровне 8%. Можно сделать вывод, что в столице сохраняется большой дефицит жилья по арендным ставкам до $600 в месяц и есть такой же большой переизбыток дорогих квартир, сдающихся внаем за $1 тыс. в месяц и дороже. В начале 2004 года максимальный спрос был сосредоточен вокруг квартир площадью 40-70 кв. м, состоящих из одной-двух комнат. Тенденцией на рынке стало обстоятельство, когда трех- и четырехкомнатные квартиры было гораздо проще сдать по очень высоким ценам (от $3 тыс. и выше), чем пристроить за $700-900 в месяц. Ставки аренды По словам Марии Жуковой, заместителя директора управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", в значительной степени на арендные ставки влияет удаленность дома от центра города и не в последнюю очередь престижность района. Так, например, арендные ставки в Крылатском и в районе Кутузовского проспекта достаточно высокие (сравнимы по стоимости с действующими в центре). Другим важным фактором, влияющим на стоимость квартиры, является ее удаленность от метро. Плата за наем квартиры, находящейся рядом с метро, и аналогичной, но расположенной на значительном отдалении от "подземки", может различаться на десятки долларов в месяц. В большой степени на цену квартиры влияет и качество ремонта. Две абсолютно одинаковые квартиры могут различаться в цене на $1 тыс. только потому, что в одной сделан качественный ремонт, а в другой - нет. Любопытно, что обстановка незначительно влияет на цену сдаваемой квартиры: в пределах $50 в месяц. Что касается такого фактора, как, например, наличие или отсутствие шума (например, от проходящей под окнами автомагистрали), то он не играет значительной роли только при аренде дешевых квартир. В секторе элитного жилья окна, выходящие на шумную улицу, могут серьезно снизить ставку найма. Впрочем, трудно себе представить элитный дом на обочине оживленного шоссе или железной дороги. За три месяца прошлого года (с ноября по январь включительно) ставки найма жилья изменились мало. К примеру, в самом дорогом Центральном административном округе столицы средние ставки по однокомнатным квартирам в ноябре и в январе оказались на одном уровне и составили $505 в месяц. В самом "дешевом" округе - ЮВАО - выросли на 5% и составляют $380 в месяц. В популярном ЗАО в январе средние ставки по однокомнатным квартирам стали ниже на 10% ($445), наем двухкомнатных квартир стал дешевле на 35% ($535), а трехкомнатных - на 5% дороже ($680). В январе самые низкие средние ставки по двухкомнатным квартирам были в ЮВАО ($465), САО и ВАО ($485), а по трехкомнатным - в ЮЗАО ($550). Средние ставки по городу в январе составили $620. Если при съеме квартиры по арендной ставке, близкой к $1 тыс. и дороже, наниматели ориентировались на центр, запад и юго-запад города, то в дешевые квартиры (до $400) ехали вне зависимости от территориальных приоритетов. Причем риэлторы отметили, что гораздо проще сдать внаем довольно скромную квартиру в "хрущевке" или в панельном доме с малой кухней, чем квартиру с дорогим ремонтом и соответствующей мебелью. "На рынке аренды элитного жилья рост цен происходит существенно медленнее по сравнению с рынком продаж, - говорит Марина Маpкарова, руководитель аренды жилых помещений Blackwood. - И в январе-феврале 2004 года цены практически не изменились".