Чужие в доме

Риэлторы вспоминают истории о том, как можно попасть впросак, сдавая жилье, а юристы дают советы, как этого избежать. Сдавать приватизированную и неприватизированную квартиру - это далеко не одно и то же. Легально сдавать неприватизированные квартиры нельзя. Если департамент муниципального жилья и разрешит сдать неприватизированную квартиру, то по госцене (равной обычной квартплате), что невыгодно. Кроме того, неприватизированную квартиру могут попытаться приватизировать съемщики. Такие истории не редкость. Риэлтеры рассказывают, как два года назад одна гражданка Болгарии, сняв "трешку" на Тверской и пожив в ней года полтора, решила, что уезжать отсюда не хочет. Конечно, российские законы запрещают иностранцам, не имеющим постоянного вида на жительство, приватизировать жилье. Подделав необходимые документы, она получила свидетельство о собственности и жила в квартире, пока суд не вынес решение в пользу настоящих хозяев. Аналогичным образом могут поступить и со сдающейся приватизированной квартирой (особенно когда она сдается на длительный срок - есть время подделать документы, например о покупке квартиры у прежнего владельца). Д. Сергеев, адвокат Межтерриториальной коллегии адвокатов: - Если квартира сдается надолго, подделать правоустанавливающие документы не составляет особого труда. Чтобы обезопасить себя от такого рода неприятностей, можно обратиться в Москомрегистрацию и наложить временный запрет на совершение сделок с вашей квартирой... Помочь вам в этом могут опытные риэлтеры или юристы. По словам директора департамента аренды агентства недвижимости "Акрус" С. Кос, "самым распространенным способом мошенничества квартиросъемщиков является пересдача квартиры". В. Голдин, директор отдела аренды агентства "МИЭЛЬ": - Против такого рода афер можно бороться только одним, способом - заключать договор через риэлтерскую компанию. Если договор оформлен, то вы, как хозяин, вправе выселить незваных гостей. К сожалению, хозяева дешевых квартир редко "легализируются"... Если с жильцом подписан договор, можно рассчитывать на возмещение убытков и в том случае, если жилец не желает платить. Молодой человек купил двухкомнатную квартиру окнами на американское посольство и решил ее сдать. Претендентов было много, но хозяин выбрал американца - тот приехал в Россию надолго и казался человеком солидным. Однако через год он стал задерживать оплату, ссылаясь на временные финансовые проблемы. Долг быстро рос, и хозяин квартиры всерьез забеспокоился. А потом он обнаружил, что квартирант съехал. Хозяин уже почти потерял надежду получить свои деньги, как вдруг увидел в газете The Moscow Times портрет американца и статью за его подписью. Он оказался чиновником международного экономического фонда, приглашенным в Россию для оказания помощи в проведении структурных реформ. Молодой человек узнал новый адрес бывшего жильца и отправился к нему требовать денег. "Да, я вам должен,- сказал американец,- но отдать сейчас не могу: я внес плату за новую квартиру за полгода вперед". Директор департамента аренды агентства недвижимости "Акрус" С. Кос: - Чтобы наказать мошенников, их сначала надо найти, а это непросто. Не помогут и паспортные данные сбежавшего нанимателя - часто люди живут не там, где прописаны. Но даже когда беглец найден, реально помочь защитить ваши права в суде может только легально оформленный договор, в котором указан размер ежемесячной арендной платы. При этом в договоре следует указать реальный размер арендной платы. Если в договоре значатся 500 руб. в месяц, больше вы по суду не получите. В одной уютной квартире в центре города были прописаны мать и двое сыновей. Один из них, старший, уже давно жил отдельно и был с матерью не в лучших отношениях. Случилось так, что мать потеряла работу и, чтобы хоть как-то свести концы с концами, решила сдать квартиру и снять себе с младшим сыном на окраине другую, дешевле. Так что когда однажды старший сын заехал домой, дверь открыли посторонние люди. Приехав к матери, молодой человек потребовал ежемесячной выплаты своей "доли" от платы за сданную квартиру в обмен ни недонесение в налоговую инспекцию. Д. Сергеев, адвокат Межтерриториальиой коллегии адвокатов: - Если вы сдаете квартиру самостоятельно, договор следует зарегистрировать в налоговой инспекции по месту жительства. Если же хозяин получает деньги через агентство недвижимости, а не непосредственно от нанимателя, то подоходный налог должен удержать с него налоговый агент (в роли которого выступает риэлтерское агентство). Случается, что риэлтерское агентство ведет себя в этом плане недостаточно добросовестно - не перечисляет налоги в налоговую инспекцию. Чтобы избежать проблем с налоговой службой, владелец жилья может встать на учет в налоговую инспекцию как предприниматель без образования юридического лица, представить свое свидетельство о регистрации в агентство недвижимости и сам подавать декларацию в налоговую инспекцию. Еще один вид афер при найме квартиры - неуплата за междугородные и международные телефонные переговоры. Одной девушке предложили стажировку за границей на полгода. Свою однокомнатную квартиру она решила сдать. Времени на поиск надежных нанимателей не оставалось, и хозяйка сдала квартиру родственникам подруги, переехавшим в Москву из "ближнего зарубежья". Начальник отдела аренды агентства "Новый город" С. Дадашев: - Действенное некогда отключение "восьмерки" сегодня просто отпугнет потенциальных квартиросъемщиков, ведь помимо межгорода через "восьмерку" звонят и на мобильники. Впрочем, существует достаточно эффективная мера - брать залог за междугородные разговоры. Соответствующее действие подтверждается распиской, согласно которой неиспользованная сумма возвращается нанимателю обратно по окончании срока действия договора. Д. Сергеев, адвокат Межтерриториальной коллегии адвокатов: - Застрахуйте обстановку в квартире, заполнив акт сдачи - приемки и прилагающуюся к нему опись. Как правило, страховка осуществляется за счет наймодателя, а стоимость имущества в описи указывается по согласованию сторон. Хозяину сдаваемой внаем квартиры следует опасаться жильцов со странностями, каковыми, на наш российский взгляд, могут быть, например, китайцы. Скорее всего, они никому квартиру не пересдадут, но зато приведут к себе многочисленных родственников и знакомых, которые тут и останутся. Другая опасность - национальные кухни. У вьетнамцев, например, это жареная селедка и кислая капуста, а у индийцев - блюда, приготовляемые на живом огне, который, по свидетельству очевидцев, разводят иногда на полу в кухне. Любители животных могут превратить снимаемую квартиру в зоопарк, спортсмены - уронить гирю на пол. Взаимоотношения между арендаторами и хозяевами квартир всегда непростые, считает психолог В. Сорокина. Например, хозяева увеличили квартплату, а жильцам это не по карману. Даже казавшиеся вполне милыми люди могут повести себя неожиданно - не пускать в квартиру новых арендаторов, не платить, да еще напоследок попортить мебель из чувства протеста.Чтобы избежать подобных неприятностей, сдавать квартиру можно только проверенным людям, но получше узнать будущих квартирантов удается далеко не всегда. Выход - все тот же официальный договор. Д. Реуцкий, юрисконсульт агентства "Бест - недвижимость": - Все спорные моменты вы можете предусмотреть при заключении договора. Тогда, скажем, если вы сдавали квартиру семье из трех человек, а живет там гораздо больше, вы вправе требовать выселения остальных по суду и возмещения ущерба".