Аренда коттеджей

Начало марта — время, более всего подходящее для того, чтобы снять коттедж. На первый взгляд, лучше это делать позднее, в апреле или мае. Но дело в том, что к тому времени, когда начинают петь соловьи и лес одевается листвою, на рынок выходит огромное количество потенциальных арендаторов, и найти именно то, что хочется, уже практически невозможно, т. к. спрос в несколько раз превышает предложение. Есть и еще одно соображение в пользу того, чтобы позаботиться об аренде заблаговременно: не в сезон легче торговаться. Если коттедж вам понравился, арендовать его следует как можно быстрее, иначе он достанется другим страждущим. Большинство тех арендаторов, кто хотя бы раз имел «удовольствие» участвовать в весенней гонке, в дальнейшем стараются этого избежать. Рассуждая логически, это имеет отношение только к краткосрочной аренде на лето, ведь, если снимать коттедж на несколько лет, не все ли равно, в какое время года начнется аренда? Но искусство торговли сочетает в себе рациональную экономику и совершенно нерациональную психологию, и когда на улице слякоть, снег или лужи, хозяин снижает цену охотнее, чем в окружении свежей зелени листьев и трав. Это доказано многолетней практикой. Точка на карте Расхожую фразу американских (а теперь уже и отечественных) риелторов о том, что стоимость недвижимости складывается из трех факторов, первый из которых место, второй — место и третий — тоже место, нагляднее всего иллюстрируют примеры загородной недвижимости. По словам руководителя отдела аренды компании «Новый город» Елены Железновой, хит последних лет в Подмосковье — Рублевское шоссе, небольшая, длиной километров в тридцать, трасса, идущая на запад. Места там действительно роскошные: вековые сосновые боры, песчаная почва, чистая, еще не «обогащенная» городскими стоками Москва-река. Кроме того, общеизвестно, что именно здесь селятся сильные мира сего: крупные политики, удачливые бизнесмены, и жилье на Рублевке — осязаемый признак принадлежности к кругу избранных. Трассы, идущие южнее (Минское, Можайское, Калужское шоссе) и севернее (Новорижское, Волоколамское, Ленинградское шоссе), Рублевке явно уступают, но отчаянно спорят между собой за второе место. Они во многом похожи, из этого ряда выбивается лишь Новорижское — это новое шоссе, на котором нет старых деревень, а следовательно, и деревенских жителей, соседство с которыми раздражает многих владельцев и арендаторов дорогих коттеджей. В перспективе «Новая Рига» — безусловный номер два в ценовой гонке, а пока там идет активное строительство. Но готовые коттеджи раскуплены теми, кто собирается жить там постоянно, и предложений на аренду заметно меньше, чем на соседних трассах. Все прочие направления — а это огромный сектор от Ленинградского шоссе до Калужского — риелторы в своем кругу непочтительно именуют «болотом». Рынок продаж и аренды там есть, но цены в несколько раз ниже, чем на престижном западе. Из общей массы выделяются лишь два оазиса – старые дачные места на Ярославском шоссе (Валентиновка, Тарасовка и т. п.) и на Рязанке (Малаховка, Кратово, Ильинская). Есть круг людей, предпочитающих именно эти места, и цены там намного выше, чем в окрестностях, хотя, конечно, значительно ниже, чем на Рублевском шоссе. Особое место на рынке продаж и аренды занимают коттеджи с видом на воду, построенные рядом с расположенными к северу от Москвы водохранилищами. Также можно выделить находящиеся на расстоянии до 8 км к северу и северо-западу от МКАД новые охраняемые поселки: Новогорск (Куркинское шоссе), Вешки, Нагорное (Алтуфьевское шоссе). Более высокая арендная цена ($3500–15 000 в месяц) в этих местах объясняется удобством транспортного сообщения с городом и наличием охраны. Помимо места расположения при определении цены обращают внимание и на кондиции самого дома и участка. В отличие от недвижимости в городе, где все уже более-менее разобрались, что такое жилье типовое, элитное или эконом-класс, в загородной недвижимостью не существует такой четкой классификации. Единственное, с чем согласны все — коттеджем следует называть лишь дом, пригодный для круглогодичного проживания и обеспечивающий полный набор городских удобств. Неясен вопрос и с размерами участка. Принятый минимум для коттеджа — 10–12 соток. Но в популярнейшей и сверхдорогой Барвихе иногда сдают в аренду полдома с тремя-четырьмя сотками земли — и такие варианты неизменно пользуются спросом. Они достаточно дешевы, но их мало и с каждым годом становится все меньше: полдома сдают обычно небогатые пожилые люди, которые впоследствии продают свои домовладения (или же это делают их наследники). Однако до сих пор подобные предложения есть. Ценообразование Наибольший разброс цен наблюдается все на той же Рублевке. Полдома на небольшом участке в Барвихе можно арендовать за $1000 в месяц, в то время как рядом будут сдаваться внаем шикарные усадьбы за $25 000. Если же рассматривать более-менее стандартные объекты, то минимальная цена в Барвихе и соседней Жуковке — от $5000, максимальная – $15 000–20 000. На располагающейся чуть дальше, а потому ценящейся чуть ниже Николиной Горе минимальная арендная цена составит $2000 в месяц. Наличие охраны может существенно увеличить цену — аренда коттеджа в охраняемом поселке стоит порой вдвое дороже, чем в неохраняемом. Также арендаторы высоко ценят дополнительные удобства — такие, как проведенные на участке ландшафтные дизайнерские работы или улучшенная меблировка дома. Скажем, на Николиной Горе вполне обычно обставленный двухэтажный дом общей площадью 180 метров сдается за $4000, и цену не увеличивает даже участок в 40 соток с растущими на нем соснами. Рядом же, «всего» на 30 сотках, стоит коттедж, который хозяева сдают в аренду уже за $12 000. Различия между ними — ландшафтный дизайн, качество постройки (деревянный дом площадью в 320 метров, построенный по модной современной технологии «Хонка»), а также великолепная внутренняя отделка дома и новая импортная мебель. На других направлениях западного сектора цены значительно ниже, различие с «рублевскими» — полтора-два раза минимум. Арендные цены на комфортабельные коттеджи начинаются от $1500 в месяц и доходят до $12 000. И если аренда коттеджа на Рублевском шоссе стоит $4000, то в точности такой же дом на Минском, Калужском или Волоколамском шоссе можно арендовать за $2500. В отличие от рынка квартир в Москве, где с 2000 года был отмечен небывалый рост цен, стоимость аренды коттеджа возросла не так резко — за последние два года примерно на 5-15 %, в зависимости от направления. Быстрее всего цены понимаются на Рублевке, подтверждая расхожую истину, что дорогое и дорожает быстрее. Они выросли на 5 % — в пределах инфляции, но помимо этого рост арендных цен часто имеет и другие причины. Например, поселок, в котором находится дом, окончательно застроен и уже проведена работа по его благоустройству, или по соседству построили культурно-спортивный центр. Кроме того, довольно быстро коттеджи морально устаревают, и то, что было ультрасовременным еще несколько лет назад, сегодня уже, что называется, не тянет. Хотя этот процесс более ощутим на том рынке продаж, где люди выбирают дом, в котором собираются обосноваться надолго. Арендаторы же так далеко вперед не заглядывают. В целом, конечно, чем выше цена коттеджа при продаже, тем дороже его аренда. Однако есть кое-какие любопытные детали. Например, в массовом сознании кирпич — наилучший строительный материал для загородного дома, и считается, что покупать какой-либо другой не стоит. Тогда как при аренде этот вопрос явно не является первостепенным, поскольку арендаторы обоснованно полагают, что, если у коттеджа выявятся недостатки, в том числе и связанные с постройкой, можно будет просто съехать. Хотя это, конечно, зависит и от цели аренды: если коттедж арендуют только для того, чтобы в нем жить, то вполне хорош и деревянный, а если аренда имеет еще и представительские цели — снимают кирпичный. Желающие сдать коттедж в аренду, как правило, заинтересованы в длительных сроках, не менее года, лучше — два-три. Что же касается арендаторов, то есть и такие, кто желает поселиться в доме на несколько лет, но в то же время очень велик спрос на аренду коттеджа только на летние месяцы. Однако на столь короткий срок арендодатели соглашаются, как правило, только в крайнем случае, если дом никак невозможно сдать на весь год. Если же говорить о совсем коротких сроках — три-четыре дня на Новый год или майские праздники, то число желающих снять дом здесь просто огромно, а вот таких, кто готов его сдать, практически нет. Надо сказать, это вполне объяснимо: даже за считанные дни коттедж могут «уделать» так, что потребуется косметический ремонт. По слухам, есть на рынке узкие специалисты, занимающиеся сверхкраткосрочной арендой (помимо отдыха в праздничные дни, коттедж может понадобиться, например, на неделю для съемок рекламного клипа). Дома, используемые для такой аренды, как правило, отличаются сверхпрочным спартанским интерьером. Цены — на уровне двух-, трехмесячной аренды коттеджа аналогичного класса. Подавляющее большинство коттеджей сдается с мебелью. Но это правило не безоговорочно, и примерно в 20 % случаев меблировка отсутствует. Цены высокие, клиенты состоятельные, так что разумнее вовсе не иметь мебели в сдаваемом доме, чем иметь какую-нибудь непрезентабельную. Иногда вопрос решается таким образом, что арендатор сам покупает мебель, и ее стоимость возмещается арендодателем в течение нескольких месяцев за счет снижения арендной платы. Дом-кормилец В Москве сдача в аренду квартир остается уделом частных лиц. Государственный «доходный дом», ДИПС, погоды на этом рынке явно не делает. С коттеджами иначе: цены на аренду высоки, бизнес высокорентабелен, и существует уже достаточное количество поселков, где дома специально предназначены для сдачи внаем. Специалисты считают, что таких поселков не менее двадцати — это не считая старых госдач. Из тех, что построены в 90-е годы, самые известные находятся в черте города, в Серебряном бору. Такие мини-поселки, объединяют, как правило, десять, двенадцать, семнадцать домов, но есть и такие, где всего три дома. Два подобных объекта находятся в Покровском-Стрешневе, прямо в парке. Из подмосковных самые популярные те, которые расположены в Нахабино (Волоколамское шоссе), а также поселок Росинка (Пятницкое шоссе). По Калужскому шоссе находятся Пайн Форест и Павловы Родники, по Ленинградскому — Новогорск. Есть еще Горки Ленинские, недалеко от Домодедова. Многие из этих объектов изначально были построены для иностранных арендаторов, но кризис 1998 года сильно сократил количество последних, и эти блага жизни стали доступны и для наших сограждан. В 2000-2001 гг. количество поселков под аренду существенно выросло, тогда как в 2002 году новые практически не появлялись, было построено лишь несколько, в частности на Рублевском шоссе, в районе Николиной Горы, и у Горок II. Это значит, что в предстоящем летнем сезоне предложение подобных объектов существенно увеличится. Одно из неукоснительно соблюдаемых владельцами поселков правил: аренда должна быть долгосрочной, минимум на год, в крайнем случае — на 5-6 месяцев. С другой стороны, любой арендодатель — и частные лица, и компании — понимает, что устная договоренность может быть нарушена, поэтому соглашения пишутся так, чтобы поощрить арендатора «задержаться»: чем продолжительнее срок и больше количество месяцев, за которые вносится предоплата, тем ниже цена. Обычный порядок расчетов — предоплата за два месяца плюс страховой депозит в размере месячной оплаты, который будет либо засчитан как уплата за последний месяц, либо возвращен. В целом рынок этот более-менее чистый: случаев, когда хозяин приехал в уже освобожденный арендатором коттедж и обнаружил, что мебель вывезена, а сам дом спален, в последние годы не происходило, хотя иногда несоблюдение договоренности все же имеет место. Поэтому очень важно, чтобы договор был составлен грамотно и в нем были учтены все возможные варианты. И в заключение — о налогах. Большинство владельцев коттеджей, особенно частные лица, предпочитают выплачивать в бюджет положенные 13 % и спать спокойно. Раньше бывали случаи, когда составляли два договора: один на реальную сумму, другой на заниженную. Налоговикам при необходимости, разумеется, предъявляли только второй. Однако сейчас владельцы коттеджей стремятся избегать лишних полузаконных бумаг, которые впоследствии совсем некстати могут появиться в суде.