Аренда офисов - обзор рынка, тенденции

Арендные ставки В первом квартале 2004 года средние арендные ставки на офисные помещения классов А и В выросли на 1-2 % по сравнению с аналогичными показателями на начало года и на сегодняшний день составляют 580 $/м2 в год для класса А и 430 $/м2 в год для класса В. Огромное влияние на формирование цены оказывает местоположение бизнес-центра. Так, здания класса А, находящиеся в пределах Бульварного кольца, сдаются в аренду по ставке 620–700 $/м2 в год, а скажем, расположенные в районах Третьего транспорт-ного кольца, выставляются владельцами на рынок по ставке 500-520 $/м2 в год. Для помещений класса В зависимость изменения стоимости аренды здания от его местоположения также справедлива. Внутри Садового кольца офисы класса В сдаются в аренду по ставкам, иногда вдвое превышающим арендные ставки на аналогичные объекты, расположенные за пределами Третьего транспортного кольца. Например, стоимость аренды офиса в комплексе «Красная Роза» по улице Тимура Фрунзе составляет 510 $/м2 в год, а схожий с ним по своим характеристикам бизнес-центр в Посланниковом переулке сдается в аренду по цене 300 $/м2 в год. Ставки продажи офисных помещений по сравнению с началом года практически не изменились, но они так же, как и арендные ставки, напрямую зависят от местоположения объектов. Для класса А справедлив диапазон 2500–4800 $/м2 в год, тогда как запрашиваемая цена на помещения класса В составляет 1500–3200 $/м2 . Итак, рост цен на офисную недвижимость в первом квартале 2004 года объясняется прежде всего падением курса доллара США по отношению к другим валютам и лишь потом уровнем спроса. В отличие от прошлых лет у покупателей офисной недвижимости появилась реальная возможность приобретать отдельные блоки от 100 м2 в бизнес-центрах. Наиболее показательным примером является офисный комплекс «Полларс» на Дербеневской набережной. Официальный прогноз компании ABN Realty заключается в том, что стоимость аренды офисов международного стандарта до конца года должна остаться неизменной, а максимальное увеличение арендных ставок на отдельные, наиболее успешные проекты не превысит 5 %. В этом случае средняя базовая арендная ставка на офисы класса А в конце 2004 года не должна значительно перешагнуть новую отметку в 600 $/м2 в год. Предложение В 2003 году в Москве было введено в эксплуатацию до 500 тыс. м2 офисных помещений классов А и В. Некоторые объекты построены компаниями для использования под себя, но все-таки большинство из них вышли на открытый рынок. В первом квартале 2004 года сдавались в аренду как новые проекты, так и бизнес-центры, заявленные еще в прошлом году. Средняя площадь выводимых на рынок объектов не превышает 10 тыс. м2, а бизнес-центры, превышающие по площади 30 тыс. м2, — большая редкость для московского рынка. Среди наиболее привлекательных в новом году проектов класса А стоит выделить торгово-офисный комплекс «Балчуг Плаза», проекты компании «Капитал Групп» на 1-й Брестской и на Лесной улицах, офисный комплекс на Большой Ордынке и, конечно, первое здание на территории ММДЦ «Москва-Сити» — «Набережная Тауэр» от турецкого девелопера, компании «Энка». Перечисленные проекты должны стать неким ориентиром для других участников рынка, стремящихся к успеху в возрастающей с каждым днем конкурентной борьбе за платежеспособных арендаторов. Говоря о наиболее привлекательных предложениях класса В необходимо упомянуть офисные комплексы на Летниковской улице, в Посланниковом переулке. Строительная активность в Москве находится на едва ли не самом высоком уровне во всей Европе. К новому строительству относятся именно бизнес-центры класса А, тогда как класс В пополняется в основном за счет реконструкции промышленных предприятий и зданий типа научно-исследовательских институтов. По прогнозам участников рынка, по итогам 2004 года в эксплуатацию будет введено около 650 тыс. м2 офисных площадей классов А и В, что впервые за всю историю московского рынка офисов должно стать достаточным предложением для компаний, арендующих офисы в бизнес-центрах. А пока величина предложения все еще отстает от уровня спроса. Сохранению такой тенденции на рынке офисов способствовало то, что в конце прошлого года практически полностью было реализовано несколько серьезных проектов, а им на смену пока еще не подошли новые проекты с состоянием готовности «к чистовой отделке». Надо сказать, что в настоящее время московский рынок офисов находится на пике своего развития. Это, конечно, не значит, что в будущем будут свернуты все крупные проекты и произойдет обвал цен. Но состояние рынка, при котором величина предложения равна величине спроса, по прогнозам отдела по работе с собственниками компании ABN Realty, может наступить на рубеже 2005-2006 годов. Главным образом это будет связано с увеличением объемов предложения офисов классов А и В. Локальное насыщение рынка уже произошло во втором полугодии 2003 года, но тогда за счет возникшей паузы с выводом новых проектов на рынок ситуация вернулась под контроль девелоперов и инвесторов, не позволив ценам остановиться в росте. Предложение в функционирующих зданиях города снова практически отсутствует. Однако в ближайшем будущем в связи с переездом ряда компаний в новые офисные комплексы в этом сегменте недвижимости ожидается некоторое оживление. А пока, в первом квартале 2004 года, готовые к въезду офисы сдавались в аренду лишь в ограниченном числе бизнес-центров. Спрос В первом квартале 2004 года уровень спроса незначительно превышал предложение. Наблюдалось преобладание спроса со стороны российских компаний над иностранными представительствами. Приблизительно на одну сделку с участием зарубежного арендатора приходятся сегодня три сделки с участием отечественных компаний. Такая ситуация, с одной стороны, объясняется укреплением российской экономики, а вместе с ней и положения ее участников, а с другой стороны, неблагоприятным макроэкономическим климатом в странах Еврозоны и США, заставляющим компании из этих регионов сокращать расходы на содержание представительств во всем мире. Однако появились признаки, свидетельствующие о некотором выздоровление экономики западных стран, что позволяет прогнозировать увеличение активности транснациональных компаний и на московском рынке офисов. В первом квартале 2004 года количество поглощаемых рынком площадей все еще преобладало над количеством вводимых в эксплуатацию проектов. И в будущем, до тех пор пока не наступит стабилизация рынка офисов, такая тенденция будет сохранятся. По данным отдела по работе с собственниками компании ABN Realty, наибольший разрыв между спросом и предложением в пользу первого сложился по офисам класса В. Благодаря стабильно растущим макроэкономическим показателям в экономике страны огромное количество российских компаний находится в процессе бурного роста, что в некоторой степени предполагает увеличение занимаемых ими площадей. Однако в силу своего менталитета или привычек немногие из них готовы тратить значимые средства на аренду офисов в бизнес-центрах класса А, предпочитая размещаться в более скромных, но с точки зрения функциональности мало чем отличающихся помещениях класса В. Изучая спрос на помещения класса А, можно прийти к выводу, что здесь сложилась ситуация, похожая на спрос по классу В, но корни ее возникновения надо искать в другой плоскости. Дело в том, что действительно хороших зданий в Москве не так много. В основной своей массе строительством бизнес-центров класса А занимаются иностранные компании, которых все-таки еще недостаточно на московском рынке, а соответственно, не так много и предложений по действительно первоклассным объектам. Поэтому многие арендаторы, доросшие до расширения, предпочитают откладывать свой переезд в новый офис на год, а то и на два, дожидаясь интересного предложения. Что касается географии распределения спроса, то наиболее востребованным районом города продолжает оставаться Центральный округ. Налицо тенденция по размыванию сделок аренды офисной недвижимости по всему городу. Так, около 65 % сделок в первом квартале 2004 года пришлось на центр Москвы, и уже около 30 % от общего числа сделок было зафиксировано в пределах Третьего транспортного кольца. Хотя еще буквально два года назад на сделки, совершенные по объектам, расположенным за Садовым кольцом, приходилось не более 10 % от их общего числа. Уровень вакантных площадей В бизнес-центрах класса А заполняемость офисных помещений находится на отметке 95 %, а в сегменте офисной недвижимости класса В этот показатель несколько ниже и на сегодняшний день составляет около 93–95 %. Более точные данные по этому сегменту представить нет возможности, потому как владельцы некоторых офисных центров класса В не всегда охотно идут на контакт с консультантами по недвижимости, отказывая им в предоставлении информации по своим проектам, что, конечно, затрудняет работу отделов исследований риелторских компаний и в некоторой степени искажает общую картину состояния дел на рынке. Уровень вакантных площадей вот уже более года находится на стабильно низкой отметке в 5–7 % от общего объема офисных помещений. Естественно, этот показатель постоянно колеблется, но такое колебание можно отнести к арифметической погрешности, а также к некоторой цикличности по выводу новых проектов на рынок. К тому же некоторые девелоперы предпочитают начинать продажи на ранних стадиях строительства, а другие дожидаются момента завершения возведения каркаса будущего здания. Так, в случае раннего начала маркетинговых мероприятий проект остается свободным достаточно продолжительное времени, но все-таки в большинстве своем активная сдача в аренду офисных пространств начинается лишь за 5–6 месяцев, предшествующих вводу здания в эксплуатацию. В настоящее время с учетом высокого уровня спроса реализация площадей в успешных офисных центрах классов А и В завершается практически сразу после ввода объекта в эксплуатацию. И лишь неудачные либо большие по площади здания остаются на рынке еще в течение 3–6 месяцев после ГК. Прогнозируя изменение величины уровня свободных площадей, надо говорить о том, что в будущем с выравниванием уровней спроса и предложения заполняемость объектов классов А и В будет находиться в пределах 90 % от общего объема предложения. Тенденции Основная тенденция сегодняшнего дня — это наращивание объемов строительства высококачественных зданий. Строящиеся офисные комплексы по своим техническим характеристикам должны соответствовать определению smart building, а также выделяться на фоне других проектов своей оригинальной архитектурой. Повышение качества строительства увеличивает расходную часть бюджета, но девелоперов это не смущает, так как на рынке есть твердое убеждение, что только конкурентоспособный проект сможет приносить прибыль и через пять, и через десять лет после ввода его в эксплуатацию, а принимая во внимание приход на московский рынок коммерческой недвижимости зарубежных институционных инвесторов, предъявляющих повышенные требования к выставляемым на продажу офисным центрам, можно утверждать, что процесс по созданию инвестиционно привлекательных продуктов начался. Другой усиливающейся тенденцией явилось желание инвесторов работать над созданием бизнес-парков. Это достаточно новое предложение на рынке офисов, но уже весьма востребованное. Бизнес-парк — это своего рода город в городе, находящийся под единым управлением, однако каждое его строение имеет свою ярко выраженную окраску. К успешно реализованным проектам по созданию бизнес-парков можно отнести комплекс строений на Дербеневской улице и в Кожевническом проезде. Коммерческие условия в вышеперечисленных бизнес–центрах В структуре предложения за прошедший период значительных изменений не произошло. Наибольший объем в предложении занимают бизнес-центры класса А, за ними идут бизнес-парки и офисные здания класса В, а также отдельно стоящие особняки.