Аренда квартир - временное пристанище

Как и остальные сегменты рынка, аренда квартир в Москве в этом году демонстрирует рост цен, предложения и спроса, разнообразия вариантов работы арендодателей с «продуктом». При этом именно сдача квартир внаем очень сильно зависит от косвенно воздействующих на остальной рынок недвижимости факторов – миграционных потоков, демографической ситуации в столице и в России в целом, от бурного развития отдельных отраслей промышленности и, главное, социально-экономического положения регионов. За счет приезжих Ни для кого не секрет, что основной спрос на аренду квартир в Москве формируют приезжие из регионов. Специальных исследований на этот счет никто не проводил, но по прикидкам риэлторов примерно 80% квартир снимают приезжие из разных уголков России. Еще около 10% жилья арендуют приезжие из дальнего зарубежья. Остальные 10% приходится на долю жителей Москвы и Подмосковья (в основном это молодые семьи). Эти проценты вот уже около 5 лет почти неизменны, колеблясь немного в ту или иную сторону. Однако нынешней осенью, словно сговорившись, все три группы потенциальных и действительных арендаторов неожиданно предъявили дополнительный спрос на квартиры. Рынок отреагировал на это классически: повышением цен. Москва – город хлебный Что же явилось причиной увеличения спроса? Рассмотрим первую группу – приезжих и причины, толкающие их на переезд в Москву. Несмотря на победные реляции Правительства РФ о росте экономики, те же правительственные чиновники признаются, что «денежный дождь» в основном затронул нефтяную, газовую и смежные с ними отрасли, а также металлургию и другие сырьевые отрасли. В результате примерно в 25 регионах России из 89 наблюдается экономический рост, а на остальных территориях отмечены стагнация или даже упадок. Средняя зарплата по России в сентябре составила не более 180 долларов, есть и более печальные цифры: например, в соседней с московским регионом Тверской области зарплата не превышает 130 долларов. При этом уровень цен в Твери ненамного ниже московских. На этом фоне столица демонстрирует впечатляющие темпы роста и увеличение благосостояния граждан. Так, по прогнозам правительства города, темпы роста ВВП составят не менее 8,5% (в России в целом – около 6%), а промышленности – чуть не вдвое больше — 15% (по России – 5,5 процента). Средняя зарплата по городу уже сегодня превышает 13,5 тыс. руб. (450 долларов). Уровень безработицы в Москве самый низкий по стране – 0,3% (по России – 6%), вакантных рабочих мест насчитывается более 400 тыс. (и это учитывая только спрос со стороны государственной службы занятости). Неудивительно, что Москва манит тысячи приезжих, которые лавинообразно увеличивают спрос как на арендуемое, так и на продаваемое жилье. По данным ГУВД Москвы, за первые 8 месяцев года получили столичную регистрацию около 430 тыс. человек как из регионов России, так и из ближнего зарубежья. Сегодня только одна азербайджанская диаспора, по признаниям посольства этой страны, насчитывает в столице 1,2 млн. человек. Женился – арендуй квартиру Возрос приток и приезжих из дальнего зарубежья, правда, в абсолютных цифрах это не такие уж большие величины – в общей сложности в Москве работают около 240 тысяч иностранных граждан. Эта группа формирует спрос в основном на дорогие квартиры – от 500-600 долларов и выше. Третья группа – молодые москвичи, арендующие квартиры, особенно резко предъявили спрос на жилье в относительных цифрах. Причиной тому – последствия «бэби-бума» конца 70-х – начала 80-х. Например, по сравнению с 2000 годом в нынешнем году резко, на 25%, выросло число вступающих в брак москвичей (с 60 тысяч до 75 тыс. в годовом исчислении). Та же ситуация и в Подмосковье. Социологами подмечено, что примерно треть молодоженов в первый год совместной жизни уходят от родителей и начинают самостоятельную жизнь. Дешевые квартиры в аренду уходят быстрее Как и прежде, основной спрос пришелся на дешевые квартиры. Во второй половине года резко уменьшилось число жилья, которое стоило дешевле 250 долларов. Это были в основном «убитые» однушки на восточных и южных окраинах города без гарантии продления их владельцами договора аренды по тем же ценам. Поэтому самой малообеспеченной категории арендаторов пришлось переориентироваться на ближнее Подмосковье. В категории жилья от 250 до 350 долларов происходили основные сделки, причем спрос тут превышал предложение в 3,5-4 раза. Сегодня за эти деньги можно снять вполне приличную «однушку» или даже «двушку» на нелучшей окраине. В этой категории жилья происходит довольно быстрая ротация: хозяева квартир, пристально следящие за рынком, периодически повышают цены, а также выставляют подчас арендодателям дополнительные условия. При аренде квартир стоимостью от 350 до 450 долларов спрос — предложение уже практически уравновешены (спрос все же на 10-15% выше, однако не в сезон – летом, эти цифры стремятся к нулю). В эту категорию попадают однушки в обжитых районах, двушки на окраинах недалеко от метро и даже «убитые» трешки. Последние квартиры, кстати, пользуются слабым спросом. В категории жилья от 450 до 600 долларов предложение уже начинает незначительно превышать спрос (на те же 10-15 процентов). Квартирами за такую цену уже начинают интересоваться иностранные граждане (однушки внутри Садового кольца, оборудованные техникой и с хорошим ремонтом). Двушки предпочитают снимать семейные пары, а также приезжие с детьми. Трешки нередко арендуют под «нелегальные» офисы или на несколько семей (приезжие). Жилье от 600 до 800 долларов, как ни странно, редко выходит на рынок, это самая немногочисленная категория (если смотреть на абсолютные цифры – не более 10 тысяч квартир). И действительно, такие квартиры носят непонятный статус – москвичи и россияне уже не «тянут» такие расходы, а квалифицированные иностранные работники не рассматривают их как качественное жилье. В основном квартиры за такие деньги арендуют турецкие, югославские работники, редко – приезжие из регионов России специалисты. Квартир, за которые их хозяева просят от 800 до 1100 долларов, присутствует на рынке больше, чем жилья из предыдущей категории. Именно с этих сумм начинается «рынок иностранных арендаторов», однако предложение тут превышает спрос в 2-3 раза. За такие деньги предлагают двухкомнатные и трехкомнатные отремонтированные квартиры в сталинских домах, в монолитных новостройках. В абсолютных цифрах это около 20 тысяч квартир. Квартиры, которые стоят свыше 1100 долларов (верхняя планка здесь доходит до 10-12 тысяч долларов), формируют малую долю рынка. По разным оценкам, это примерно 10-16 тыс. квартир. Предложение превышает спрос минимум в 3-4 раза. Как правило, это жилье в домах бизнес-класса (минимум) или в элитных, клубных, бывших доходных домах (максимум). Однушки в аренду как всегда в цене Если рассматривать соотношение спрос — предложения по числу комнат в квартирах, то получается следующая картина. Среди однокомнатных квартир спрос превышает предложение примерно в 2,5 раза, двухкомнатных – предложение опережает спрос на 20-25%, число желающих сдать трешки в два раза выше, чем число желающих их снять. Наконец, среди четырехкомнатных и более квартир предложение опережает спрос примерно в 2,5 раза. В среднем, аренда однушки в сентябре оценивалась в 325 долларов, двушки – в 470, трешки – в 570. По сравнению с июлем, т. е. за 3 месяца цены выросли примерно на 8 процентов Оценка от метража Наконец, еще одно наблюдение: подобно и другим развитым рынкам недвижимости, в Москве все чаще аналитики, риэлторы и даже арендаторы и арендодатели в определении цены квартиры начинают оперировать такими показателями, как «цена квадратного метра» и «процент» от стоимости жилья. Например, в Берлине стоимость метра при аренде сегодня оценивается в 5-6 евро, а в Мюнхене – в 8-10 евро. Если применить этот критерий оценки к московским квартирам, то получится, что метр в однушке где-нибудь на юго-востоке города площадью 36 кв. м, за которую просят 270-280 долларов, обойдется в 7,5-7,7 доллара, или в 6,6-6,7 евро. Выходит, что аренда квартиры в Москве сегодня стоит дороже, чем в Берлине! А вот вычисление цены аренды в зависимости от цены квартиры принято на американском континенте. Там считают, что ежемесячная стоимость снимаемой квартиры не должна превышать 0,8-0,85% от рыночной стоимости жилья. То есть, если та же однушка в Марьино на вторичном рынке оценивается сегодня минимум в 38 тысяч долларов, ее аренда не должна превышать 310-320 долларов. Как полагают аналитики, именно второй способ определения цены, скорее всего, со временем и приживется в Москве, так как он прост и зависит только от одного критерия – стоимости квартиры.