Цены на квартиры в Москве в 2005 году

Во второй половине 2004 г. на рынке жилья наступило затишье. Цены остановили свой рост. Продолжается ли этот застой до сих пор? Не все участники рынка считают, что ценовая ситуация стабилизировалась. Так, появляется информация об устойчивом снижении стоимости жилья на вторичном рынке (называют цифры от 3 до 6 % в месяц), об увеличении объема предложений, о скрытом снижении цен за счет разнообразных вариантов скидок, бонусов и прочего. Приводят конкретные примеры, когда для продажи двухкомнатной квартиры, два месяца назад выставленной по средней для данного класса жилья стоимости 80 тыс. долл., сейчас пришлось пойти на снижение в 8 тыс. долл. Однако есть и противоположные утверждения: стоимость увеличивается, например, на элитные квартиры. Так что же ждет покупателей и продавцов недвижимости в 2005 г.? Цены станут снижаться или расти? Окажутся ли изменения одинаковыми для всех категорий жилья, или процесс будет носить избирательный характер? Какие факторы могут повлиять на изменение цен в наступившем году? Возможно ли по первому месяцу года сделать выводы о наметившихся тенденциях? Как подействуют на стоимость принятые законы: Жилищный кодекс, Закон о долевом строительстве, развитие ипотеки и пр. Что происходит со спросом на квартиры, в частности, уменьшается ли он на жилье в домах, строительство которых находится на начальной стадии? На эти вопросы отвечают специалисты рынка недвижимости: аналитики, эксперты, руководители риелторских фирм, общественных организаций и так далее. Константин АПРЕЛЕВ, вице-президент Российской гильдии риэлторов Безусловно, основным инструментом влияния на рынок в ближайшие годы станет ипотечное кредитование, которое будет стимулировать рынок к росту цен. Эффективным данный инструмент окажется тогда, когда более 30 % сделок из общего объема станут осуществлять с помощью ипотеки. Для этого необходимо снижение процентной ставки хотя бы до 8 % годовых в валюте. Механизмами сдерживания повышения стоимости жилья послужат введение налога на недвижимость и реформа ЖКХ с переходом на оплату коммунальных услуг в реальном объеме. А начиная с 2006 г. обеспечение большей прозрачности, а значит, и конкурентности на строительном рынке снизит издержки застройщиков и явится фактором, понижающим цены. В целом снижение стоимости в 2005 г. формально может и не произойти, если инфляция доллара будет равна той же величине, что и предполагаемое нами уменьшение цен, так как уже во II полугодии 2004 г. инфляция составила около 10 %. Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра IRN.RU Прошедший год так и не дал ответа на самый больной вопрос, мучавший всех в последнее время: произойдет ли наконец снижение стоимости жилья? Сдвинутся ли цены на московскую недвижимость хоть в какую-нибудь сторону после полугодового стояния на месте? На перспективы возобновления роста цен согласно исследованиям аналитического центра следует смотреть с разумным пессимизмом. Два года ажиотажного повышения стоимости во многом исчерпали потенциал ее дальнейшего увеличения в ближайший?год. А серьезных факторов, которые и дальше бы толкали столичный рынок жилья вверх, уже нет. В то же время определенную угрозу для столичного рынка недвижимости могут представлять последствия двухлетней эйфории. При отсутствии чрезвычайных обстоятельств и наличии благоприятной обстановки на рынке можно ожидать прироста цен в 2005 г. в пределах 10 %, вряд ли больше. Этот сценарий следует охарактеризовать как оптимистический. Однако наиболее вероятно сохранение в течение 2005 г. текущего уровня цен при незначительных сезонных и конъюнктурных колебаниях. Вместе с тем следует иметь в виду, что существуют определенные угрозы, способные вызвать негативный, или пессимистичный сценарий развития рынка недвижимости в текущем году. Тогда вполне реален откат цен назад. О его величине судить сложно, но если не брать во внимание крайние варианты, то он может составить 10–15 %. Московский рынок недвижимости входит в 2005 г. в состоянии стабилизации. И существует большая доля вероятности, что она сохранится на протяжении всего года, как и степень активности на рынке, и сложившийся уровень цен. Однако последствия ажиотажного повышения стоимости жилья в предыдущие годы могут дать о себе знать, в результате чего угроза нестабильности на рынке недвижимости остается. Ольга ГРАЧЕВА, вице-президент Инвестиционной компании МГСН Как известно, в начале 2004 г. спрос на новостройки был чрезвычайно высоким, но к июню уровень продаж существенно снизился, покупатели заняли выжидательную позицию. Причиной явились проблемы в банковской сфере, из-за которых даже те банки, что в начале прошлого года успешно вышли на ипотечный рынок, притормозили и даже свернули свои программы. Другим значимым фактором, повлиявшим на динамику рынка недвижимости, стали заявления правительства о создании в России рынка доступного жилья. Формулировку «доступное жилье» многие поняли как снижение стоимости и решили отложить покупку до лучших времен. С августа на рынке недвижимости наметилась тенденция к подъему, и до конца года уровень продаж постепенно рос. Сейчас с уверенностью можно сказать, что ситуация на жилищном рынке стабилизировалась. Более того, наконец-то восстановился ценовой баланс. Однако изменились предпочтения покупателей. Люди теперь обращают более пристальное внимание на качество жилья. Немаловажным фактором при выборе стало наличие инфраструктуры. Приобретая квартиру в новостройке, человек обязательно интересуется, что появится в этом районе, кроме, собственно, дома. Что ожидает рынок в 2005 г.? Повышения цен на квартиры, я думаю, до весны ожидать не стоит. А с марта-апреля начнется ценовой рост. Но это, конечно, будет происходить уже не теми впечатляющими темпами, которые мы наблюдали в последние два-три года. Инвестиционного бума вопреки некоторым заявлениям в ближайшее время не ожидается. Он уже прошел, однако вложения в новостройки, несомненно, продолжатся. Дополнительное развитие получит ипотека. Помимо федеральных программ появились новые собственные ипотечные банковские программы, наиболее мобильные и интересные для клиентов. Но появления в ближайшее время программ жилищного кредитования под низкие проценты (менее 12 %) или кардинального изменения условий получения кредитов, на мой взгляд, не будет. Так что занимать выжидательную позицию покупателям пока еще рано. Леонид САНДАЛОВ, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» В отличие от большинства экспертов рынка недвижимости Санкт-Петербурга, считающих, что цены на вторичное жилье будут снижаться до весны и даже в ближайшие два года, в агентстве недвижимости «Бекар» придерживаются другого мнения. Уже с конца декабря 2004 г. начался небольшой рост цен (0,06–0,2 % в неделю). Это повышение свидетельствует о достижении нижнего уровня цен. Многие, собиравшиеся решать свои жилищные проблемы осенью, отложили покупку, создав, таким образом, отложенный спрос. Между тем людям по-прежнему нужно решать свои жилищные вопросы: обмениваться, разъезжаться и съезжаться. Повышение спроса в свою очередь приведет к росту цен. Наиболее вероятно, что стоимость жилья до конца 2005 г. увеличится на 10–12 %, то есть немного выше планируемых темпов инфляции при небольшом снижении курса доллара. Возможно, еще некоторое время наиболее дешевое жилье (хрущевки) по инерции продолжит падать в цене. Но потом общее повышение начнет влиять и на этот сегмент. Отличие Санкт-Петербурга от Москвы заключается в том, что у нас количество хороших квартир в центре города в ближайшие десятилетия не увеличится, а потому стоимость элитного жилья будет стабильно повышаться. Надо отметить, что в США снижения цен на недвижимость не отмечали с 1965 г. Нормальный процесс (при наличии инфляции в стране) — это рост цен и временная стабилизация. Что касается первичного рынка, то здесь наблюдается существенное падение спроса на квартиры в домах, находящихся на «нулевом» этапе строительства. Ожидать, что доходность при инвестировании в новостройки вновь станет такой, как в 2003–2004 гг., не стоит. Однако если рассматривать наш прогноз (повышение цен на недвижимость 10–12 % за год), то, прибавив еще 10–12 % повышения после сдачи дома, в 2005 г. удастся получить вполне приемлемый доход — 20–25 %. Правда, из него придется вычесть процент инфляции доллара, который мы сейчас прогнозировать не можем. Наталия ТИХОНОВСКАЯ, директор Управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Уходящий год был непростым для рынка недвижимости. Несколько факторов — рекордный отток капитала за рубеж, проблемы в банковской сфере, неосторожные заявления государственных чиновников о создании рынка доступного жилья, под которым многие понимали дешевое, и даже бесплатное жилье, — привели к колебаниям спроса на рынке недвижимости. Значительные изменения коснулись прежде всего сознания потребителей. Сегодня наступает «эра просвещенного покупателя». Все операторы рынка недвижимости для эффективной работы должны строить свою деятельность на основе серьезного изучения требований людей к жилью, потребительских предпочтений, в настоящее время обращенных в сторону интересных, качественных, современных проектов. Что касается стоимости квадратного метра, то, по мнению аналитиков «МИЭЛЬ», до конца года никаких значительных изменений не предвидится. В 2005 г. рост цен на жилье составит 12–15 %. Что касается формирования в России рынка доступного жилья, соответствующей законодательной базы в области недвижимости, а также развития ипотечного кредитования, то все это действительно может привести к увеличению стоимости недвижимости. Под формированием рынка доступного жилья нужно понимать не административное регулирование цен, которое неизбежно приведет к спекуляциям на рынке недвижимости, а увеличение объемов строительства и становление альтернативных способов финансирования сделок купли-продажи. Это в первую очередь ипотечное кредитование населения. Законодательная база в данной ситуации поддерживает и стимулирует те процессы, что идут на рынке недвижимости и без участия государственных структур. Ведь увеличение количества участников рынка, а значит, и объема денежных средств, вкладываемых в жилье, полезно всем его операторам и рынку в целом. Введение любого комплекса мер по формированию в России рынка доступного жилья, в том числе и активное развитие ипотечного кредитования, неизменно приведет к повышению платежеспособного спроса и, как следствие, к новому скачку цен на рынке недвижимости. И чем более радикальные меры будут принимать, тем большее количество людей единовременно станут участниками рынка и тем большего роста стоимости жилья стоит ожидать. Прежде всего рост цен коснется рынка новостроек. Качественное жилье является дефицитом и на данный момент составляет всего 10 % от общего объема квартир в Москве. Уже сегодня до 20 % ипотечных сделок приходится на рынок новостроек, и этот процент в соответствие с прогнозами аналитиков будет увеличиваться. Н. В. СОЛОМОНОВА, вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» В 2004 г. многие потенциальные клиенты, как продавцы, так и покупатели, были введены в заблуждение не столько реальной ситуацией на рынке недвижимости, сколько слухами вокруг банковского кризиса, публикациями в СМИ, неправильными прогнозами и рекомендациями непрофессионалов и тому подобным. Многие клиенты не могут разобраться в ситуации до сих пор. В 2005 г. ожидаемый средний подъем цен на вторичном рынке в классе типового жилья составит около 10–12 % в год. Недвижимость пониженной комфортности будет дешеветь (например, пятиэтажные панельные дома, где долгие годы не проводили капитальный ремонт). Цены на квартиры в элитных и высококлассных домах, напротив, станут расти. Этому способствует развитие экономики в Москве, западные инвестиции в город, развитие транснациональных компаний. Жилье бизнес-класса подорожает примерно на 17–18 % в год. Спрос же на элитную недвижимость настолько велик, что серьезно опережает предложение, а потому 40 % в год — это вполне реальная цифра роста цен в данном сегменте рынка. Что касается ипотеки, то принятие пакета законопроектов в конце прошлого года увеличит число желающих приобрести квартиры при помощи различного вида кредитов. Существует тенденция к появлению новых банковских продуктов в сфере ипотечного кредитования, что, конечно же, расширит круг потенциальных заемщиков. Надо сказать, что итоги первого месяца 2005 г. позволяют говорить о повышении спроса. По сравнению с январем прошлого года увеличилось количество первичных обращений, и 2005 г., по нашему мнению, станет годом реализации отложенного спроса, накопившегося в 2004 г. Андрей ТИТЮНИК, руководитель департамента недвижимости корпорации «MIRAX GROUP» В первой половине прошлого года рынок рос уверенными темпами, а далее произошло торможение роста, основной причиной которого явился банковский кризис. В такой ситуации продолжали успешно работать компании с максимально полным ассортиментом предлагаемой продукции и оптимальным соотношением цена — качество. Можно сказать, что главным фактором, влияющим на рынок, по-прежнему остается покупательский спрос. Клиенты становятся все более требовательными, более взвешенно подходят к предлагаемым вариантам жилья. Рассматривают большее число квартир, выбирают из большего числа компаний. Безусловно, любое изменение действующего законодательства влияет на работу застройщиков. Развитие ипотеки поможет расширить круг наших клиентов, а людям — реализовать свои жилищные потребности. Что касается нового закона о долевом строительстве, то он направлен на защиту покупателя и существенно расширяет его права. Увеличение стоимости квартир в строящихся домах за последнее время доходило до 7 % в месяц. И сейчас есть все предпосылки для дальнейшего сохранения положительной динамики роста. По нашим оценкам, спрос на качественное жилье будет продолжать повышаться. Андрей БЕКЕТОВ, аналитик рынка недвижимости Можно ли по первому месяцу года сделать выводы о наметившихся тенденциях в изменении стоимости жилья? Согласно аналитическим заключениям и статистическим данным средняя цена предложения 1 кв. м на рынке типового вторичного жилья осталась практически неизменной. На рынке новостроек также наблюдалось ценовое затишье. И только квартиры в секторе бизнес-класса подорожали на 1,2 %. Участники рынка, продавцы и покупатели, продолжают пребывать на ранее занятых позициях. Вполне естественно, что в ряде конкретных случаев стоимость квартир снижается, но для некоторых категорий жилья она и повышается. В результате средняя цена предложения остается без изменений. С большой долей вероятности можно предположить, что и в феврале цены останутся неизменными. Подводя итог сказанному выше и обобщая представленную информацию, сделаем следующий вывод: мнения специалистов неоднозначны, но можно предположить, что цены будут изменяться, следуя законам рынка. А в абсолютном выражении их увеличение составит 10–12 % за год. Конец 2005 г. покажет, насколько верны эти прогнозы.