Аренда квартир Санкт-Петербурга

На рынке аренды квартир, так же как в сфере купли-продажи жилой недвижимости, у риелторов существует рабочее деление объектов на типы: экономкласс, средний класс, повышенная комфортность и элита. Однако специалисты АН «Бекар» утверждают, что в области аренды эта традиционная классификация имеет ряд особенностей. Экономкласс Квартиры этого сегмента чаще всего отличает многолетнее отсутствие ремонта, старая поломанная мебель (которую запрещено выбрасывать), устаревшая бытовая техника. Как правило, хозяева такого жилья воспринимают доход от аренды как побочный — из серии «капает — и хорошо». В него не вкладывают деньги, скорее их выжимают. Подобные квартиры часто сдают по знакомству. Нижний сегмент экономкласса на рынке аренды — «убитые» квартиры в спальных районах. Кстати, они весьма востребованы. Всегда находятся люди, которые ищут максимально дешевое жилье (лишь бы отдельное), не обращая внимания на неудобства. Правда, процент недобросовестных арендаторов среди них обычно выше. И конечно, поправив свои материальные дела, наниматели таких квартир быстро меняют место жительства. Как правило, хозяева «убитых» квартир обычно не осознают, что простой косметический ремонт и покупка новой (пусть и самой дешевой) мебели и бытовой техники (минимальный набор — телевизор и холодильник) значительно поднимут стоимость аренды их жилья. В крайнем случае можно прилично обставить только кухню и искать нанимателей, переезжающих со своей мебелью. По данным агентства «Бекар», такой вид аренды сейчас актуален на рынке — до 20 % людей предпочитают квартиры без мебели. Следует отметить, что арендаторы «со своей обстановкой» обычно требовательны к состоянию жилья, зато более надежны и снимают его на длительные сроки. Еще одна категория — отремонтированные квартиры с недостатками. Недостатки могут быть самыми разными: чаще всего это неудачное расположение квартиры, плохая транспортная доступность. Жилье в микрорайонах, находящихся далеко от метро, с нерегулярным графиком движения общественного транспорта ценится дешевле. Минусами считаются также первый этаж, отсутствие телефона (хотя с развитием мобильной связи последний фактор перестал иметь решающее значение). Самый дорогой сегмент экономкласса — квартиры без ремонта в центре. Под центром понимают три района: Центральный, Петроградский и Адмиралтейский. Нередко состояние старых квартир здесь таково, что они безоговорочно опускаются до нижнего сегмента. Однако в среднем неотремонтированное жилье в центре обычно выигрывает в цене за счет своего расположения. Невнимательно относясь к недвижимости, хозяева таких квартир теряют гораздо больше денег, чем, например, владельцы квартир в спальных районах. Уже упомянутый косметический ремонт и минимальный комплект дешевой мебели и техники позволит перевести квартиру в высший сегмент среднего класса и серьезно увеличить доход. При солидных же вложениях (включая организацию ремонта и охраны подъезда) квартира может оказаться в сегменте повышенной комфортности или даже элиты. Средний класс Как правило, хозяева квартир, относимых к сегменту среднего класса, подходят к сдаче в аренду недвижимости вполне профессионально. Они тщательно следят за ее состоянием, ежемесячно проверяют сохранность мебели, придирчиво выбирают арендаторов, подыскивая их через солидные агентства и в обязательном порядке заключая договор с описью имущества. Часть полученных денег они вкладывают в квартиру, постоянно учитывают колебание ставок на аренду и не стесняются поднимать цену. Нижний сегмент среднего класса — отремонтированные квартиры в спальных районах с хорошим и нормальным расположением. Наличие приличного ремонта — один из важнейших факторов, влияющих на стоимость аренды. Здесь нужно придерживаться золотой середины: даже очень дорогой ремонт не может повысить цену жилья в спальном районе больше чем на 25 %. Как уже было сказано, для выведения квартиры в типовом доме в сегмент среднего класса достаточно сделать небольшой ремонт, приобрести недорогую мебель, минимальную технику и, возможно, заменить сантехнику. Нелишне обратить внимание на состояние подъезда. Конечно, в среднем классе никто не будет претендовать на охранника и евроремонт парадной. Однако кодовый замок необходим. Лучше, если будет домофон или бабушка-консьержка. Лестничная клетка не должна напоминать катакомбы. Если подъезд совсем ужасный, хозяину квартиры остается либо привести его в порядок (за свой счет или с помощью соседей и местного депутата), либо приписать грязь в подъезде к неисправимым недостаткам квартиры и сдавать ее в сегменте экономкласса. Очень важна близость жилья к метро. Хорошим считается расстояние в пределах 15 минут ходьбы от станции. Квартира, до которой придется добираться от метро более 30 минут на транспорте, не может претендовать на статус среднего класса. Более дорогой сегмент среднего класса — квартиры с недорогим ремонтом в центре. Правда, подобного жилья сейчас становится все меньше. Хозяева, которые всерьез намерены извлекать доход из своей недвижимости, прекрасно знают о потенциале квартиры в центре. Обычно их сдают в сегменте среднего класса до тех пор, пока хозяин не накопит денег на приличный ремонт, чтобы перевести свою недвижимость в сегмент повышенной комфортности или даже элиты. Исключение составляет жилье в старых домах без капитального ремонта, а также с неисправимыми недостатками. Повышенная комфортность и элита По наблюдениям специалистов, люди имеющие доход от сдачи элитных и квартир повышенной комфортности, предпочитают пользоваться услугами доверительного управления, которые предоставляют специалисты агентств недвижимости (в том числе «Бекар»). В этом случае агентство полностью занимается квартирой: начиная от ремонта и заканчивая взиманием платежей с арендатора. Хозяин же получает постоянный доход. Если в нижнем и среднем сегментах цена аренды квартиры в значительной степени зависит от факторов, на которые хозяин может повлиять, то в сегментах элиты и повышенной комфортности — от изначальных характеристик недвижимости. Сдача в аренду квартир здесь уже не дополнительный источник доходов, а бизнес. Цены на этом рынке продиктованы спросом. Поэтому нередки случаи, когда стоимость квартиры снижается вдвое против заявленной. Порой хозяин жилья вкладывает деньги в дорогостоящий ремонт, упустив из виду какой-либо важный фактор (например, отсутствие парковки). В результате квартира оказывается между двумя ценовыми сегментами: элитному арендатору она не подходит, а типовому слишком хороша. Жилье повышенной комфортности может находиться как в центре, так и в спальных районах. Обязательное условие: новый дом (не панельный) либо дом, принадлежащий к реконструированному старому фонду. По планировкам квартиры повышенной комфортности, как правило, имеют большую по сравнению с типовыми площадь кухни и санузла. За последние годы претензии арендаторов к комфорту значительно возросли. Например, сейчас наниматели самых дорогих квартир в этом ценовом сегменте требуют наличия охраняемой автостоянки поблизости, консьержа в подъезде (или как минимум домофона с видеонаблюдением). Также необходимы приличный ремонт, стеклопакеты, новая мебель хорошего качества. В дополнение к стандартному набору техники обязательна стиральная машина-автомат, микроволновка. Нередко ожидания касаются даже домашней выделенной интернет-линии ADSL. Чаще всего квартиры повышенной комфортности бывают многокомнатными, однако встречаются и более компактные варианты, например модные сейчас квартиры-студии. В этом сегменте количество комнат не играет решающей роли в ценообразовании. До недавнего времени в элиту попадали только квартиры в центре. Однако специалисты стали отмечать, что клиенты этого сегмента стали предпочитать комфорт престижу. Сегодня для многих арендаторов элитного жилья техническое оснащение здания, коммуникации и системы безопасности становятся важнее, чем архитектурные виды. Поэтому подобная аренда начала постепенно смещаться в престижные зоны спальных районов, где сейчас строят много современных и комфортных домов. Замечено, что по цене элитные квартиры в спальных районах не сильно отличаются от аналогичных в центре. Затраты хозяина элитной квартиры на ремонт могут быть сопоставимы со стоимостью самого жилья. Квартира должна быть отремонтирована по евростандарту (желательно с привлечением дизайнера), а также оборудована современной бытовой техникой ведущих марок. В первую очередь следует укомплектовать и обустроить кухню и ванную. Для элитного арендатора не имеет значения расстояние до метро, но при этом решающим является наличие подземного гаража, охраны, ухоженного двора и вида из окна. Следует заметить, что квартир, отвечающих критериям элитности, в Петербурге мало. Поэтому к каждой из них специалисты подходят индивидуально, оценивая стоимость аренды в зависимости от особенностей жилья и спроса на рынке.