Аренда: Ничего, кроме лучшего

Аренда жилья - великое благо для людей молодых (независимо от возраста), динамичных, склонных менять все и сразу. Удобно не связывать себе руки собственностью, а иметь возможность быстро переехать к парку к тому моменту, когда начнут цвести тюльпаны, или поменять квартиру вместе с работой, спортивным клубом, или появлением новых друзей. Однако простота эта в большей степени кажущаяся - желающих прыгать с места на место не так много, остальные же предпочитают снимать квартиру не на один год, а посему, аренда дорогих квартир является делом непростым: суммы тут фигурируют солидные, соответственно, стороны сделки хотят иметь гарантии, что договор не принесет им проблем, и все будет развиваться по заведенному сценарию и к взаимному удовольствию. Несмотря на достаточную прозрачность и цивилизованность рынка дорогой аренды, самостоятельно снять или сдать квартиру с бюджетом свыше 2000 долларов в месяц практически нереально: и владелец, и арендатор старается сохранять конфиденциальность, а потому не стремится афишировать свои намерения и доходы через рекламу. К тому же сохраняется и проблема недобросовестной игры как арендатора, так и арендодателя, поэтому большинство сделок на рынке дорогого жилья происходит при посредничестве риэлторов. Чаще всего съемом дорогих квартир занимаются не физические лица, а компании, приглашающие сотрудников на работу. И работать этим компаниям проще не с конкретными собственниками жилья, а с операторами, знающими рынок, условия договоров, финансирования, оказывающих сопутствующие услуги (визовую поддержку, поиск обслуживающего персонала - нянь, гувернанток и т.д.). Назвался элитой - полезай в пентхаус Еще совсем немного лет назад основными клиентами агентств, занимающихся элитным сегментом, были приезжающие в Москву иностранцы. Сейчас ситуация меняется: все большему количеству россиян требуется не просто жилье, а жилье, способное отражать статус, занятую ступень в обществе. Как ни странно, пункт о проживании в престижном районе и в соответствующей квартире зачастую вносится в контракт о приеме на работу на высокие должности в крупные компании. Соответственно, к жилью начинают предъявляться новые требования: жилье должно быть таким, чтобы было не стыдно пригласить коллег по бизнесу, зарубежных партнеров. Особенно популярны среди российских бизнесменов - выходцев из регионов и представителей региональных властных структур - квартиры стоимостью до 5 тысяч долл. в месяц, но есть и высшее звено - президенты банков, инвестиционных фондов, крупных нефтегазовых, металлургических, алмазодобывающих компаний, претендующие на более дорогие квартиры, стоимостью до 20-25 тысяч долларов в месяц. Иностранцы тоже не отстают: за последние два года, количество иностранных менеджеров, приезжающих в Россию, увеличилось в несколько раз, и подбором жилья они начинают заниматься заранее. К примеру, компания Knight Frank в России констатирует увеличение заявок со стороны иностранцев в среднем за два месяца до приезда в Россию. Не место красит человека, а место жительства Рынок элитной аренды имеет достаточно четкие географические границы: отнюдь не все районы можно отнести к престижным, даже если построенные там дома соответствуют представлениям о хорошем жилье. В городской черте традиционно элитными считается центр в пределах Садового кольца, юго-запад, Крылатское, Кутузовский проспект, Таганка, Павелецкая, Волоколамское и Ленинградское шоссе. В центральной части города самым дорогим и престижным является район Золотой мили Остоженки, переулки, примыкающие к Тверской улице, Патриаршие пруды, Арбат, Чистые пруды. Самые дорогие и востребованными - дома-новостройки, построенные не более пяти-семи лет назад. Популярность таких домов вполне объяснима: новые дома обычно оснащены подземными гаражами, дополнительной инфраструктурой, огороженной территорией, охраной. Немаловажное значение имеют современные планировки и однородность социального состава соседей. Именно в новостройках совершаются максимально дорогие сделки - до 20 тысяч долларов в месяц. Среди арендаторов, правда, есть и любители квартир в дореволюционных и "исторических" домах: утонченные европейцы любят пентхаусы в старых домах, к примеру, с видом на Чистые пруды. Квартиры в таких домах лишены преимуществ новостроек, поэтому цена обычно не превышает каких-то 12-15 тысяч в месяц. Дети важнее престижа При выборе места проживания большое значение имеет состав семьи и возраст детей. По данным исследования, проведенного компанией Blackwood, в центре города селятся в основном одинокие арендаторы, либо супруги без детей. Среди этой группы популярны элитные новостройки, реконструированные дореволюционные дома, а также престижные знаменитые дома, такие как дом в Романовом переулке, Дом на набережной, высотки на Котельнической набережной и Кудринской площади. Стоит обратить внимание, что иногда супруги без детей предпочитают проживать на окраинах города, определяющим фактором здесь может стать удобная дорога до офиса, популярность района и т.д. Наиболее престижными считаются Серебряный Бор, "Чайка", "Moscow Кантри Клаб" (Нахабино), "Росинка", "Жуковка". С появлением детей география меняется: супруги с одним ребенком могут предпочесть центр, но уже не его "динамичную" часть, а районы, расположенные рядом с парком или сквером. Еще одним важным фактором является близость к школам и детским садам: именно из-за переезда школы, к примеру, французы сменили предпочтения с Замоскворечья, где школа располагалась ранее, на район Чистых прудов. С ростом семьи - когда детей становится больше одного, квартиры в центре снимают все реже, приоритеты смещаются в сторону хороших районов, расположенных ближе к окраинам. Здесь предпочтение отдается коттеджным поселкам внутри города или новым элитным комплексам: большое количество семей селится на северо-западе рядом с англо-американской школой (комплексы "Новая Звезда", Серебряный Бор, "Чайка" (коттеджи), "Покровские Холмы" (таун-хаусы), комплекс "Росинка" (таун-хаусы, коттеджи), на западе, где расположены Британская и Скандинавская школы: комплекс "Сетунь" таун-хаусы, р-н Кунцево, поселки в районе Рублево-Успенского шоссе - Раздоры, Жуковка, Барвиха и т.д., коттеджи и таун-хаусы, на юго-западе - вблизи Немецкой школы. От состава семьи зависит и размер снимаемой площади. "Квартиры - небольшой для элитного жилья площади - от 100 до 120 квадратных метров - обычно сдаются с мебелью", - считает руководитель направления аренды Корпорации МИАН Ирина Бобко. Стоимость аренды таких квартир невелика - 1,5-4,5 тысячи в месяц. Чаще всего такие квартиры снимают молодые семейные пары без детей. Самыми востребованными традиционно остаются квартиры площадью 150-200 квадратных метров, которые сдаются как с мебелью, так и частично меблированными. Обязательными в любой квартире являются оборудованные и обставленные кухня и ванная комната. Сама квартира должна быть отремонтирована желательно с привлечением дизайнера. Если квартира меблирована, то стандартным требованием является неброская качественная и функциональная мебель. Конечно, среди арендаторов попадаются и любители тяжелых, классических интерьеров, но это скорее исключение, чем правило. Кстати, хозяева, занимающиеся этим бизнесом, обычно хорошо представляют себе как последние тенденции в современном дизайне, так и стандартные требования арендаторов. Не хочешь возиться сам - отдай в управление Не все хозяева дорогой жилплощади готовы вникать в требования и чаяния арендаторов, да и проживают они зачастую за много сотен, а то и тысяч километров от холодной Москвы. В этом случае квартиру можно передать в управление той или иной риэлторской фирме, которая возьмет на себя сдачу квартиры, ее обслуживание, улаживание текущих вопросов и т.д. Сдача квартир в аренду является довольно прибыльным и привлекательным бизнесом, особенно для людей, не готовых инвестировать деньги в нематериальные, возможно, даже очень доходные бумаги, а предпочитающие синицу в руках. Но так, чтобы в ситуации любых столь часто случающихся кризисов в семье оставался надежный источник стабильного дохода. Здесь стоит опять же обратиться к опыту профессионалов, изучить рынок и покупать квартиру с учетом всех этих особенностей. Конечно, элитная квартира, приобретаемая специально для сдачи в аренду, требует вложения немалой суммы денег. Однако эта трата оправдывает себя. По словам Ирины Бобко, даже если человек купил квартиру с помощью ипотечного кредитования, то будет получать в среднем 15% годовых в валюте. И через 6-7 лет уже сможет погасить кредит, а квартира начнет приносить чистую прибыль. Но все это возможно при условии, что владелец рассчитал инвестиционную привлекательность дома в целом и квартиры в частности. Следует предупредить, что без консультации с профессионалами сделать это очень сложно.