Аренда офиса

Бизнес начинается с офиса, и вопрос о том, как арендовать нежилое помещение, рано или поздно встает перед многими владельцами фирм. Однако при поиске офиса стоит учитывать, что рынок коммерческой недвижимости достаточно специфичен и имеет свои нюансы и подводные камни. Для начала будущему арендатору необходимо определиться, чего именно он хочет. Прежде всего следует прикинуть, сколько сотрудников будет работать в офисе — от этого зависит площадь помещения. Затем надо выбрать местоположение офиса, выделить наиболее значимые его характеристики. И наконец, нужно решить вопрос собственной платежеспособности. Когда клиент четко представляет, что ему нужно, и способен высказать свои пожелания сотруднику агентства недвижимости, то риелтору остается лишь помочь осуществить задуманное. Постарайтесь не ставить агента в тупик расплывчатыми нереальными пожеланиями — это усложнит поиски. Впрочем, можно обойтись и без услуг фирмы, второй путь есть всегда: взять специализированное издание и попытаться найти собственника самостоятельно, минуя посредников. Но в таком случае надо быть готовым к трудностям различного рода. Начнем с того, что агентство всегда работает оперативнее, используя обширную базу данных. Кроме того, само заключение договора — процесс непростой. На переговорах с хозяином офиса (арендодателем) клиент зачастую остро нуждается в посреднике, который поможет учесть взаимные интересы. Профессиональный риелтор всегда сумеет убедить арендодателя, что пришел именно тот арендатор, с которым стоит иметь дело, уговорит хозяина уступить в цене. Кроме того, необходимо учесть юридические тонкости процесса. Даже если у арендатора есть собственный сильный юридический департамент, специфику рынка коммерческой недвижимости специалисту из другой сферы знать вряд ли возможно. Поэтому все-таки более надежный путь — выбрать нескольких крупных игроков рынка недвижимости, обзвонить их, получить информацию об этих фирмах, узнать, кто решит проблему быстрее и профессиональнее. Несомненно, важный вопрос — цена услуг. На рынке коммерческой недвижимости сейчас присутствует достаточное количество агентств, давно и профессионально работающих в данной сфере. И при прочих равных факторах главным, очевидно, является соотношение цены и качества услуг. На рынке аренды офисов существует общепринятая практика комиссионных (как при аренде квартир — одна месячная плата), но на практике все решается индивидуально. Ради перспективного клиента большинство агентств, как правило, готовы идти на уступки и скидки. И тогда арендодатель сам определяется, с кем хочет работать. Значительную роль при выборе фирмы-посредника играет такой психологический момент, как первый телефонный контакт: насколько хорошо агент владеет темой, понравился ли ему голос собеседника. Очень важно, чтобы агентство недвижимости могло сразу предложить несколько более или менее подходящих вариантов. Фирмы, которые берутся оформить заявку, обещают позвонить позднее, вызывают сомнение. Далеко не каждый клиент располагает достаточным количеством времени, многим офис нужен срочно. Дифференциация спроса — важная тенденция последних лет. Требования у каждого арендатора индивидуальны. Это касается и площадей офисов, и их состояния, и «начинки». Кого-то устраивают скромные помещения без ремонта, другим нужны готовые офисы после евроремонта. Такому разнообразию спроса вполне соответствует большое число предложений помещений различного уровня. В последние два года тенденция такова: выбор офисов на рынке достаточен. Если сравнивать сегодняшнюю ситуацию с периодом после дефолта, когда средний бизнес только становился на ноги, то тогда были проблемы с хорошими офисами, а сейчас найти достойное помещение вполне реально. Месторасположение и ближайшее окружение офиса по-прежнему играют важную роль. Конечно, у каждой фирмы свой уровень и свои запросы, и на рынке аренды коммерческих помещений востребован не только элитный центр, но и окраины столицы. Многие специалисты даже отмечают некоторое падение спроса на офисы, расположенные в самом центре, что объясняется транспортной загруженностью последнего, пробками, отсутствием парковок. Пользуются спросом районы, близкие к центральным магистралям, проспектам. Всегда востребованы Юго-Западный и Западный округа благодаря их престижности, транспортной доступности, прекрасно развитой инфрастуктуре. Что касается общемировой практики деления на классы, то на российском рынке она явно несовершенна, и далеко не каждое агентство готово под нее подстроиться. Зачастую классы офисов (А, В, С) клиенты определяют просто по качеству отделки помещений. Но, не стоит забывать, что даже офис с самым высоким уровнем ремонта, расположенный в удаленном районе, промзоне, не может относиться к категории А. К классу А не принадлежат и офисы, расположенные в жилых зданиях. Высшая категория — это, как правило, бизнес-центр со своей инфраструктурой, охраняемой парковкой, телефонией, вентиляцией и т. д. И разумеется, расположенный в элитных центральных, западных и юго-западных районах. Офисы класса В тоже могут располагаться в престижных округах, но, например, иметь более низкий уровень отделки. Скажем, из двадцати характеристик класса А у помещения категории В может не хватать пяти-шести. Офисы в зданиях бывших НИИ скорее всего надо причислить к классу С, хотя в последнее время стало модным переделывать такие институты под деловые центры более высокого уровня. Если структурировать спрос по классам, то здесь лидерами все-таки являются офисы среднего уровня, офисы класса А менее востребованы. Это объясняется не только высокими ценами, но еще и тем, что в центре найти небольшое помещение высокого уровня достаточно проблематично: например, в бизнес-центрах часто сдают офисы целыми этажами площадью от 1000 м. А самой ходовой, даже дефицитной, площадью помещений является 300–500-метровая. Срок, за который можно найти подходящее помещение, зависит от реалий рынка и пожеланий клиента, от соответствия последних действительности. Конечно, узкий квадрат для поиска усложняет работу. Например, клиент запросил офис исключительно в районе одной станции метро или одной-единственной улицы, а здесь нет в наличии свободных площадей. Но, как правило, при нормальном стечении обстоятельств за месяц удается решить все проблемы: от первого контакта с риелтором до въезда в помещение. Будьте готовы к тому, что арендодатель заинтересуется направлением вашего бизнеса. Любому предпринимателю нужны серьезные клиенты. Года два назад самыми востребованными были офисы под турфирмы, стабильно высокий спрос держался на помещения под банки. Что касается сроков аренды, то сейчас на рынке существует такая тенденция: многие арендодатели сдают офисы на срок до года, чтобы не регистрировать договор. Не всех арендаторов это устраивает: твердому бизнесу необходимы долгие сроки, а в таких случаях приходится ежегодно продлевать договор аренды. Но и снять помещение на несколько месяцев вряд ли удастся — таких клиентов просто не воспримут всерьез. О ценах. Самые высокие имеют уровень 700–1000 $/кв. м в год. На офисы класса В цена может составлять до 600 $/кв. м в год. При желании можно найти помещение долларов за двести где-нибудь на окраине Москвы на территории промышленного предприятия. Это удобно для клиентов, которым нужны, скажем, офисы-склады, расположенные в отдалении или рядом с большими оптовыми рынками в полуподвальных и подвальных помещениях. Если вам предлагают помещение под офис по более низкой цене, то это должно вызвать опасение относительно чистоты «товара» и порядочности его хозяина. В настоящее время наиболее востребованы здания среднего уровня по цене примерно 400–500 $/кв. м в год. Если сравнивать нынешние цены на аренду офисных помещений с теми, которые были в прошлом году, то можно отметить их стабильный рост. Увеличение цен, однако, незначительно. По сравнению с весной 2003 года цены выросли приблизительно на 5–10 %. Рынку офисов как таковому свойственны лишь незначительные колебания цен. Такой рост, по мнению аналитиков, будет продолжаться, и резких скачков на рынке офисных помещений в ближайшее время не предвидится.