Доход по осени считают... Аренда квартир

Относительная стабильность на рынке недвижимости распространяется и на самый «капризный» его сектор — аренду квартир. Вот уже третий год в начале осени там наблюдают стабильное, хотя и незначительное, повышение цен. Однако в текущем году происходит некоторое снижение темпов роста по сравнению с показателями двух предыдущих лет. Ситуацию комментирует заместитель директора Управления аренды компании «МИЭЛЬ–Недвижимость» Мария Жукова. Вот уже третий год рынок аренды более чем стабилен. Рост цен наблюдается лишь на протяжении короткого временного отрезка — с июля по октябрь. Причем ежемесячный прирост цен, как правило, не превышает 10 %. В этом году на фоне общей стабилизации рынка цены в период с июля по август выросли на рекордно малую величину — 2,5 %. В чем же причина этого явления? По мнению г-жи Жуковой, осенний прирост цен можно объяснить в первую очередь тем, что именно в эти месяцы наблюдается максимальное превышение спроса над предложением. Сразу отметим, что речь идет главным образом о наиболее востребованных дешевых одно- и двухкомнатных квартирах. Как правило, уже в марте предложение жилья на рынке начинает снижаться. Что касается спроса, то он растет примерно с июня, когда в столицу приезжают многочисленные абитуриенты и сезонные рабочие. Относительно низкий прирост средних цен на аренду в текущем году можно объяснить в первую очередь стабильной ситуацией на рынке недвижимости и общим снижением темпов роста. В августе средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса перевалила отметку в $400, составив $420. Единичные дешевые варианты, например за $350 и менее, «уходят» за несколько часов. Отношение спроса к предложению в этой ценовой категории наиболее показательно: количество арендаторов, желающих снять дешевое жилье, превышает количество вариантов в 6,7 раза. По сравнению с июлем 2004 г. данный показатель увеличился более чем наполовину (с 4,27). Вместе с тем по данным компании «МИЭЛЬ–Недвижимость» характерно смещение равенства спроса и предложения в более высокую ценовую категорию. Если на начало июля 2004 г. равновесие приходилось на ценовой диапазон $451–600 (отношение спроса к предложению составляло 1,06 раза), то осенью его наблюдают уже в более высокой ценовой категории квартир — $601–750. В этой группе отношение спроса к предложению составляет 0,8 раза. Несмотря на то, что в сравнении с августом 2003 г. арендные ставки в секторе однокомнатных квартир возросли на 13,7, двухкомнатных — на 13,5, а трехкомнатных — на 12,1 %, в более сжатом временном разрезе (за последние три месяца) в отдельных районах наблюдался даже спад цен на эти категории жилья или весьма незначительный рост цен на них. Однокомнатные квартиры по-прежнему востребованы, а разрыв между спросом и предложением в этом секторе аренды самый большой: в 3,28 раза. Примечательно, что сократился до минимума разрыв в секторе двухкомнатного жилья. Отношение спроса к предложению на начало сентября 2004 г. составило всего 0,84 раза. В других секторах (трех- и четырехкомнатных квартир) спрос значительно отстает от предложения. Это объясняется не в последнюю очередь довольно высокими арендными ставками на жилье большой площади. По данным на 1 сентября 2004 г., средняя стоимость найма трехкомнатных квартир составила около $600, а в более популярных Центральном и Западном округах — $755 и $705 соответственно. Как уже было отмечено, в силу традиционных сезонных тенденций арендные ставки за последние несколько месяцев немного повысились. Так, например, средняя месячная стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры остановилась на рубеже $420. В целом этот рост не превысил 5–6 % за исключением ряда случаев. Скажем, рост средней стоимости найма однокомнатного жилья в период с июня по сентябрь 2004 г. в Западном округе столицы составил 7 %, а в Юго-Восточном — 8 %. Более чем на 8 % выросла также цена аренды двухкомнатных квартир в Южном и Юго-Восточном округах города. А вот стоимость аренды трехкомнатного жилья в Западном и Северном округах Москвы даже незначительно (на 1–1,5 %) снизилась за летний период. По данным компании «МИЭЛЬ–Недвижимость» на 1 сентября 2004 г., самые дешевые однокомнатные квартиры (от $350) эпизодически можно было встретить в Восточном, Северо-Восточном, Северо-Западном и Южном округах столицы. Самая высокая «стартовая» цена на однокомнатные квартиры — $450. Начальная стоимость аренды типового двухкомнатного жилья, напротив, колебалась в зависимости от того или иного округа весьма незначительно (в пределах $450–500). Предельная стоимость аренды двухкомнатной квартиры ($15 000) традиционно наблюдалась в Центральном округе. За эту же сумму в ЗАО предлагали дорогое трех- и четырехкомнатное жилье. В целом максимальная ставка аренды типовой двухкомнатной квартиры для менее престижных Южного и Юго-Восточного округов столицы составила $2000, почти вдвое превысив аналогичный показатель, зарегистрированный в июне 2004 г. ($1100). В экологически благоприятных Северном и Западном округах максимальная стоимость аренды двухкомнатного жилья достигла $5000 в месяц. Минимальная стоимость аренды типовых трехкомнатных квартир составляет $500. Как и в случае с двухкомнатным жильем наблюдается значительное повышение максимальной стоимости аренды трехкомнатных квартир. Так, в Западном округе этот показатель увеличился до $15 000, то есть возрос на 50 % по сравнению с данными на май. Максимальная арендная ставка по Центральному округу составила $20 000. Минимальная арендная ставка для четырехкомнатных квартир опустилась до $700 в Юго-Восточном округе Москвы. Максимальную ставку ($25 000) наблюдали в Центральном и Северо-Западном округах. Ненамного отстал от них и Северный округ: здесь максимальная ставка аренды для четырехкомнатного жилья составила $23 000. Нехарактерные для севера столицы высокие ценовые показатели можно, вероятно, объяснить выходом на рынок предложений в новостройках бизнес-класса.