Особенности аренды офисов

Аренда офиса — важный шаг для любого бизнесмена. Деньги приходится тратить большие, и желание сэкономить по-человечески объяснимо. Важно не перестараться с подсчетами — иначе есть риск, что экономия обернется своей противоположностью, то есть дополнительными тратами средств и времени. Не попадитесь информаторам Одной из наиболее распространенных форм мошенничества стали информационные агентства. Вы читаете газету и обнаруживаете вдруг фантастическое, нереально дешевое предложение. Позвонив по указанному в объявлении телефону, вы узнаете, что интересующее вас помещение уже, увы, сдано или продано, но есть “десятки других подобных”. Информация о них содержится в базе данных, за пользование которой агентство просит с вас всего $100. Если доверчивый клиент приобретет базу, он быстро обнаружит, что среди вариантов нет ни одного живого: или все помещения сданы, или сдаются, но по совершенно другой цене, или того или иного объекта никогда не было, а люди, имеющие указанный номер телефона, замучились отвечать на звонки, или обозначенный номер принадлежит посредникам и надо заплатить комиссию еще и им. Другой вариант мошенничества таков: агентство обещает за умеренную плату свести клиента непосредственно с владельцем помещения. Клиент платит, а хозяин квартиры по “уважительным причинам” переносит время встречи, а потом и вовсе заявляет, что помещение уже сдано или продано. Суть уловки состоит в том, что владелец помещения — подставное лицо и его задача — подольше водить клиента за нос. Самым обидным для пострадавших является то, что информационные агентства работают совершенно законно, в предлагаемых клиентам договорах речь идет лишь об информационных услугах. Поэтому бежать в милицию или прокуратуру бесполезно. Взимаемые за услуги деньги незначительны, и многие обманутые предпочитают забыть о них и не портить себе нервы. И хотя информационщиков, случается, бьют, как карточных шулеров, канделябрами, в целом их бизнес процветает из-за огромного количества наивных людей. Чтобы не попасть в число простаков, нужно усвоить, что, во-первых, дармовщины не бывает и если предлагаемая цена в пять раз ниже среднерыночной, то это должно настораживать. И во-вторых, требование любой предоплаты, будь то $100 или 500 рублей, неправомерно, так как честные риелторы берут комиссию только после оказания услуги. Цветовые нюансы Начинающие предприниматели, как правило, меньше внимания уделяют юридическим аспектам. Их волнуют вопросы “Где?” и “Как дорого?”, а на каком именно основании фирма арендует офис, то есть идет ли речь об аренде, субаренде или договоре о совместной деятельности, для данной категории бизнесменов не так важно. Главное — предприниматель готов отдавать $500 в месяц за помещение в 20 кв. м, не отягощая себя размышлениями о юридической стороне дела. Более зрелые фирмы обязательно обратят внимание на документы и проставленные в них цены. До сих пор в Москве распространена оплата частями: белой, которая проводится по документам, и черной, закулисной. Общая сумма отдается владельцу помещения наличными без каких-либо пояснений в финансовых отчетах. В большей степени разноцветные расчеты присутствуют в магазинах и ресторанах — там, где выручка наличными велика, причем последняя не всегда фиксируется. Офисных помещений это касается меньше. Постепенно рынок белеет: собственники помещений (по крайней мере, крупных) переходят на официальные расчеты, но сказать, что такая система стала общепринятой практикой, еще нельзя. С точки зрения арендатора легальный договор аренды с проставленной там истинной суммой хорош тем, что позволяет списать деньги на накладные расходы бизнеса и вывести их из-под налогообложения. Суб — это совсем не страшно Прежде всего разберемся с терминами. Снимать помещение у собственника — это аренда. Если же у собственника арендует кто-то, а вы — у этого кого-то, то такой способ называется субарендой. Многие желающие арендовать офис относятся к приставке “суб” с подозрением, желая иметь дело только с владельцем помещения. На самом деле субаренда (если договор надлежащим образом зарегистрирован в Москомрегистрации и если собственником является Москва или Федерация) ничуть не хуже прямой аренды. Вариант, когда собственник — частное или юридическое лицо, несколько хуже: вы не знаете, насколько стабильно положение первого арендатора, а от его устойчивости напрямую зависят ваши собственные позиции. Субаренда может быть выгоднее прямой аренды. Существуют организации, в свое время сумевшие получить у Москвы помещения в долгосрочную аренду на 25 или 49 лет. Сейчас площади у них часто простаивают, и они охотно сдают их в субаренду, иногда даже по цене, которая немного ниже рыночной. Вы к нам надолго? В последние годы российская экономика динамично развивается, что сказывается и на рынке аренды: становятся модными более длительные сроки договоров. Самые ходовые сегодня — на 3–5 лет. Встречаются и 10–15-летние, но они скорее исключение, поскольку долгосрочные прогнозы в нашей стране еще опасны. Будет ли нужно арендатору такое помещение через несколько лет? Кроме того, велика вероятность скачков рынка — сейчас цены выше того уровня, который был до кризиса 1998 года, но уже появляются разговоры о возможности перегрева рынка и общего падения. Сейчас распространены договоры аренды на... 11 месяцев. Дело в том, что соглашения на срок менее одного года можно не регистрировать. Причины нежелания проходить процедуру регистрации самые разные, но наиболее частая — наличие в помещении неузаконенных перепланировок. Если действовать по букве закона, то снос или возведение каждой перегородки нужно согласовывать в Межведомственной комиссии (МВК), потом получать в БТИ планы помещения без красных линий. Такие операции недешевы, хлопотны и абсолютно не нужны ни арендатору, ни арендодателю. Последнему особенно, потому что завтра арендатор может уйти, а пришедшему на смену новая стенка покажется лишней, и снова придется затевать процедуру согласования. В таких случаях обычно заключают договор на 11 месяцев, который продлевают затем несколько раз. Не подвинут? Несмотря на зарегистрированные договоры аренды, может случиться, что у арендодателя изменились планы и он просит арендатора съехать раньше срока. Бороться с данным явлением практически невозможно: законы стоят на стороне собственника. Поэтому при аренде офиса важны личные доверительные отношения между сторонами сделки. Если с самого начала люди не понравились друг другу, добром такие отношения не кончатся. Если же общий язык найден еще до момента оформления документов, то шансы на удачный исход дела повышаются. Встречаются ситуации, когда, не имея надлежащим образом оформленных договоров аренды, клиенты заключают договоры о совместной деятельности и превосходно сосуществуют. Арендатор должен настоять на пункте, касающемся продажи помещения новому собственнику: последний обязан сдавать помещение тому же арендатору на тех же условиях до окончания срока действия договора. А вот параграф о том, что арендатор имеет преимущественное право покупки, сегодня практически не актуален. Раньше в договорах с московскими собственниками он имел большое значение, но сейчас городское имущество продается исключительно на аукционах и конкурсах. А там в правах все равны: кто больше заплатит, тот и получит помещение. Чего не хватает? В целом на рынке сегодня установилось равновесие. Спрос растет, но и строительство офисных площадей не прекращается. В Москве часто можно увидеть рекламные объявления типа “Сдается!”. Баланс, вероятно, сохранится и в ближайшем будущем. Однако дефицит по отдельным категориям помещений сохраняет- ся. Например, трудно найти большие, от 1000 кв. м, офисы. Даже сейчас, когда возводятся большие бизнес-центры, их собственники предпочитают разбивать площадь на блоки по 250–300 кв. м: во-первых, за небольшие помещения можно получить большую плату (в пересчете на метры, разумеется), а при увеличении метража цена упадет минимум на 10%. Во-вторых, если помещение покинет один маленький арендатор, остальные будут продолжать приносить доход. Если же арендатор единственный и крупный, то его уход приведет к огромным потерям в бюджете собственника. И о деньгах... Цены на офисную недвижимость несколько лет назад стремительно росли. В последнее время рост притормозился — в минувшем году в категории дорогих офисов цены поднялись всего на 0,5-1% (такой показатель вполне можно объяснить статистической погрешностью), среди более дешевых площадей рост составил около 10% — больше, но все равно не так, как было раньше. Что будет с ценами в ближайшие годы — предсказать невозможно. Поэтому при заключении более-менее длительного договора аренды в него обычно включают пункт о том, что цена может изменяться, но не чаще одного раза в год и не более чем на 10%. И каждый год стороны поднимают вопрос об изменениях цен внутри обозначенной ценовой вилки. Хотя, конечно, не исключен вариант, что прийти к соглашению не удалось, — тогда договор расторгается. Помимо основной цены от арендатора иногда требуют заплатить НДС (собственника помещения интересуют только те деньги, которые получит он), например, предложение выглядит так: “$600 за 1 кв. м в год плюс НДС”. Кроме того, нужно заплатить за электричество, воду, отопление, уборку и т. д. Бывает (правда, крайне редко), что цена за коммунальные услуги включена в арендную плату. Обычно же такие платежи возлагают на плечи арендатора. Если сделать это технически невозможно (нет отдельных счетчиков для площадей, занимаемых данным арендатором), владелец помещения, получив общий счет на все здание, выделяет из него долю арендатора и выставляет ему счет. Случается, что эксплуатационные расходы указывают в абсолютной цифре — скажем, $50 за 1 кв. м в год. Данная сумма автоматически прибавляется к арендной плате, и никто не считает, сколько на самом деле арендатор жжет электричества и сливает воды. Еще одна неприятная для арендатора деталь — так называемый коридорный коэффициент (термин советских лет, используемый сегодня профессионалами). В любом здании есть места общего пользования: лестницы, коридоры, холлы. Владельцу необходимо их окупать, поэтому он может увеличить общую площадь процентов на 20, например, снимая офис в 200 кв. м, придется платить за 240. Чем больше площадь арендуемого помещения, тем меньше коридорный коэффициент, а крупного арендатора, занимающего целые этажи, могут совершенно освободить от подобных выплат.