Субаренда

Слово «аренда» (от польского arrendare) означает наем одним лицом у другого лица имущества в пользование на определенный срок и за определенную плату. Для описания данных экономических отношений в немецком языке используются понятия Miete, Pacht, в итальянском — credito arrendamiento, в испанском — arrendamiento fininciero. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования этого имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Передача имущества в аренду — достаточно распространенная операция на рынке недвижимости. Что такое субаренда? Представим: организация берет в аренду отдельно стоящее здание или этаж в нем с целью размещения своих служб (офисов). Допустим, при этом в арендованном помещении некоторые площади остаются незанятыми. По закону организация имеет право, получив согласие от собственника (арендодателя), передать лишние комнаты от своего имени снова в аренду. Так как эти площади уже обременены обязательствами, их аренда будет называться субарендой, то есть вытекающей из первичной аренды, а арендатор станет субарендодателем. Правда, данный пример не является исчерпывающим, так как субаренда (поднаем) арендуемых помещений может составлять основу деятельности девелоперской компании (см. рис.). Закон гласит: арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено действующим законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или другими правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя, так как согласие арендодателя не распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды. В п. 1 ст. 618 ГК РФ установлено (исходя из зависимости договора субаренды от основного договора), что досрочное прекращение аренды влечет за собой и прекращение субаренды. Вместе с тем в ГК РФ введено новое правило (с учетом того, что договор субаренды может быть заключен лишь с согласия арендодателя), защищающее интересы добросовестного субарендатора. Последнему предоставлено право при досрочном прекращении договора аренды заключить самостоятельный договор на то имущество, которое находилось в его пользовании на условиях субаренды и в пределах оставшегося срока. В п. 2 ст. 618 ГК РФ содержится еще одно положение, подчеркивающее зависимость договора субаренды от арендного. Если договор аренды признан в соответствии с законом ничтожным, то ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. На этом обстоятельстве хотелось бы заострить внимание. Заключая договор субаренды, необходимо тщательнейшим образом изучить договор аренды по нескольким вопросам: 1) существуют ли предприятия (граждане), являющиеся участниками договора аренды, правоспособны (дееспособны) ли они; 2) отмечены ли в договоре все существенные условия (реквизиты и подписи сторон, предмет договора, цена, срок, обязанности сторон и т. д.); 3) существует ли акт передачи арендуемого имущества арендодателю; 4) зарегистрирован ли договор аренды (если он заключен на срок более одного года) в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются и на договор субаренды. Регистрация при заключении договора (как аренды, так и субаренды) снимает большинство из перечисленных выше вопросов. Остается только удостовериться, что вы являетесь единственным субарендатором на упомянутое в договоре имущество, а остальная проверка законности сделки пройдет в органе, осуществляющем регистрацию. Надо отметить, что регистрация договора субаренды (как и аренды) независимо от срока, на который он заключен, существенно уменьшает хозяйственные риски, хотя и несколько увеличивает расходы, поэтому по заключению договора аренды необходимо взвесить все за и против и, возможно, понести некоторые расходы по регистрации сделки, чтобы в дальнейшем избежать больших убытков. Иногда в хозяйствующей деятельности предприятий встречаются примеры уступки прав аренды — изменения сторон в уже заключенном договоре аренды (так называемый перенайм). В этом случае по ст. 617 ГК РФ договоры субаренды сохраняют свою силу, следовательно, по воле сторон согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку. Кроме того, арендодатель вправе предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог (ипотеку) и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Во всех подобных случаях ответственным по договору остается арендатор, и в случае обременения данного имущества договором субаренды при возникновении споров следует руководствоваться законодательством об аренде. Все вышеперечисленное касается в большей степени субаренды (поднайма) недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений, земельных участков и т. д.). Но существуют и некоторые исключения. Например, законом однозначно запрещена субаренда участков лесного фонда. Особые виды субаренды Существуют не только особые арендные отношения (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, предприятия), но и особенности субаренды данных объектов. Заметим отдельно, что имущество, полученное по договору проката, используется для потребительских целей, и сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по этому договору другому лицу, предоставление данного имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются. Арендаторатранспортного средства ГК РФ наделяет широкими правами по использованию его в период аренды на основе договоров с третьими лицами. Транспортное средство может быть сдано арендатором в субаренду без согласия арендодателя (исключение из общего правила), использовано для перевозок по договорам с третьими лицами и для других целей, не противоречащих условиям договора аренды и назначению транспортного средства. Различия в правах, предоставляемых арендаторам, в том, что арендатор транспортного средства с экипажем может использовать его на основе договоров, заключаемых с третьими лицами, лишь в рамках его коммерческой эксплуатации, а для арендатора транспортного средства без экипажа такие ограничения не установлены. В последнем случае арендатор самостоятельно решает вопросы эксплуатационно-технического обслуживания транспортного средства (своими силами или силами сформированного им экипажа) и вправе самостоятельно регулировать режим работы. Арендатор транспортного средства с экипажем не обладает такой возможностью, поскольку экипаж должен обслуживать его лишь в рамках, обусловленных договором и определяемых целями коммерческой эксплуатации. В отличие от общего правила, допускающего сдачу арендованного имущества в субаренду, передачу в перенаем, а также предоставление в бесплатное пользование только с согласия арендодателя, по ст. 660 ГК РФ арендатору предприятия разрешено совершать все эти действия самостоятельно, без согласия арендодателя. Он наделен также правом продавать, обменивать, предоставлять взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Установлено лишь одно условие, которое арендатор обязан соблюдать при использовании этих прав: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды, в том числе определяющих сохранение профиля производства или устанавливающих те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами и т. д. В отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных предусмотренных законом случаях применяются особые правила аренды, определенные специальным законодательством.