Советы руководителю. Как правильно сдать имущество в аренду?

Сегодня многие предприятия переживают не лучшие времена. Сокращение объемов производства, хронические неплатежи приводят к тому, что на предприятиях появляется временно невостребованное имущество, содержание которого продолжает лежать тяжким бременем на бюджете предприятия. Здания без капитального ремонта ветшают, оборудование без должного ухода приходит в негодность. Одним из способов пережить это время без потерь, поддержаить основные фонды в рабочем состоянии, пополнить средства предприятия является сдача этого имущества в аренду. Аренда это действительно путь к повышению эффективности использования временно свободного имущества. Сегодня в Республике Татарстан сдается в аренду 1,7 миллиона кв. м. площадей (в 1998 году - 1,4 миллиона кв.м.). Это составляет 3,4 процента от всех помещений. За 1999 год от аренды госимущества в бюджеты всех уровней поступило более 60 миллионов рублей, свыше 2 миллионов рублей направлено государственным предприятиям республики на погашение задолженности по заработной плате. Около 10 миллионов рублей оставлено в распоряжении государственных учреждений на содержание материальной базы. Принимая решение о загрузке неиспользуемого имущества, руководство предприятия, в первую очередь, должно определить пусть даже самые отдаленные переспективы своего развития. Исходя из этого, все основные фонды могут быть разделены на несколько категорий: имущество, требуемое уже в настоящее время, планируемое к использованию в ближайшие годы, и то, что уже вряд ли будет востребовано. Естественно, что есть смысл сдавать в аренду только то, что будет свободно в ближайшие два - три года. И совершенно нет необходимости сохранять на своем балансе неперспективное имущество, уподобляясь "собаке на сене". У нас еще немало государственных предприятий, не имеющих своей недвижимости, и имущество, не востребованное одним предприятием, может быть достаточно эффективно использовано другими Хотелось бы еще раз напомнить о том, что государство наделяет предприятие имуществом для того, чтобы оно использовалось по назанчению, а не приносило прибыль другим. Поэтому ГКИ РТ анализирует целесообразность существования таких предприятий, которые из года в год в погоне за легкой прибылью сдают в аренду значительную часть своей недвижимости. Необходимо отметить и то, что на пользу предприятию только те арендаторы, которые занимаются деятельностью, близкой ему по профилю. Государственное имущество лишь закреплено за государственными и коммунальными предприятиями и учреждениями. Собственником остается государство. Поэтому принимать решение о сдаче в аренду могут только ГКИ РТ по республиканской собственности либо комитеты по управлению коммунальным имуществом городов и районов республики - по коммунальной. При этом договор аренды заключается тремя сторонами - соответствующим комитетом (арендодателем), предприятием или учреждением (балансодержателем) и арендатором. Так же оформляется и аренда государственного имущества, закрепленного за акционерными обществами, но не вошедшего в уставный капитал. А если имущество вошло в уставный капитал акционерного общества? Если имущество входит в уставной капитал акционерного общества, то в этом случае акционерное общество распоряжается имуществом самостоятельно и заключает двусторонний договор аренды. Те АО, госдоля в которых составляет 50 и более процентов, согласовывают договор аренды с ГКИ РТ или местным комитетом. Заключение двустороннего договора аренды государственного имущества между балансодержателем и арендатором считается самовольной сдачей имущества в аренду. А это нарушение влечет за собой немалые взыскания на руководителей предприятий (штрафы до 50 "минималок"). Нередко руководители предприятий лукавят, прикрывая аренду двусторонним договором о сотрудничестве или совместной деятельности. Налоговые инспектора и сотрудники УБЭП регулярно находят такие нарушения, которые так же считаются "самовольщиной" и так же наказываются. Если предприятие сдается в аренду: Во-первых, имущество предприятия на время аренды получит надлежащее содержание. Оборудование и коммуникации сохранятся в рабочем состоянии. Во-вторых, арендатор возместит ваши затраты по оплате коммунальных услуг и эксплуатационные расходы. Кроме того, часть арендной платы перечисляется балансодержателю: учреждениям образования и здравоохранения арендатор перечисляет 50% арендной платы, государственным вузам - 100%, прочим государственным предприятиям и учреждениям - 20 процентов. Остальная часть арендной платы ежемесячно перечисляется арендатором республиканской собственности в Фонд приватизации Республики Татарстан, коммунальной собственности - в местный бюджет. Несколько иначе распределяется арендная плата для акционерных обществ. За госимущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения, вся арендная плата идет в бюджет; за имущство, вошедшее в уставный капитал, - на счет АО. И, конечно, затраты на содержание имущества в обоих случаях возмещаются обществу полностью. Кстати, нередко руководители предприятий злоупотребляют возмещением таких затрат. Многократно накручивают суммы, включают в затраты дополнительные издержки, несмотря на то, что расходы на эксплуатацию, которые возмещает арендатор, не должны превышать 20% от расходов на коммунальные услуги. Широко практикуется сдача в аренду зданий, сооружений и иных нежилых помещений и иного имущества, находящегося в государственной собственности. В аренду сдаются тракторы, сельскохозяйственные машины, приобретаемые за счет государства, колхозам и государственным сельскохозяйственным субъектам хозяйствования; участки государственного лесного фонда, рыболовные и охотничьи угодья. Специальные прокатные организации сдают напрокат театрам и иным зрелищным предприятиям театральные костюмы и другой реквизит. Договор аренды распространен и в отношениях между организациями и гражданами. Ателье и пункты проката предоставляют гражданам в аренду предметы хозяйственного обихода, культурно - бытового назначения, спортивный инвентарь, другое имущество. Хотя и редко, но встречаются договоры аренды, по которым граждане сдают организациям в аренду свое имущество, например, жилой дом, дачу на летний период, квартиру и т.д., Многие отношения владения и пользования чужим имуществом за вознаграждения обладают весьма специфическими особенностями, например, отношения аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. В связи с этим тип договора аренды делится на виды, каждому из которых посвящен отдельный параграф главы 34 ГК, им предшествует параграф, содержащий общие положения об аренде.