Цена квартиры сегодня и завтра

Комментируя ситуацию на рынке недвижимости, вице-президент корпорации «Бест-недвижимость» Наталья Соломонова рассуждает о продолжающемся росте цен, объеме предложения и спроса, влиянии различных факторов на состояние рынка. Закончился первый квартал 2004 года, наступил весенний сезон, а рост цен на недвижимость продолжается. На вопрос о том, типичное ли это явление для весны или общая тенденция последнего времени, можно ответить, что из года в год в конце февраля, марте и апреле традиционно повышается активность на рынке недвижимости, возрастают спрос и предложение. И при интенсивном увеличении цен на жилье, и при их стабилизации люди разъезжаются, съезжаются, обмениваются. В ближайшее время тенденция роста цен сохранится, и к основным причинам, которые отмечали аналитики (рост экономических показателей, мировых цен на нефть), прибавилась новая — нестабильность доллара. Именно поэтому люди, имеющие возможность пустить свободные средства в рост, не держат их на банковских счетах, а вкладывают в недвижимость. Прибыль для рантье здесь достаточно ощутимая — 3 % в месяц. Себестоимость одного квадратного метра в Москве составляет в среднем $600-800, а средняя цена продажи — $1500-1600. Легко подсчитать прибыль. Но даже если представить маловероятное событие, а именно падение цен примерно на 30 %, то вложение средств в недвижимость все равно останется привлекательным для инвесторов, свои 20-30 % годовых они получат. Что касается информации в аналитических статьях, где звучат прогнозы о дефолте недвижимости и разовом выбросе на рынок большого количества квартир, то разового — это как? В течение недели, месяца? Рынок вторичного жилья действительно будет постепенно пополняться за счет поступления новых квартир. Однако даже в случае их массового выброса нынешняя ситуация, когда на каждого продавца приходится пять покупателей, резко не изменится. Уравнять спрос и предложение в ближайшей перспективе не удастся. Цену диктует и будет диктовать продавец. Тем не менее положительный аспект для покупателей будет в том, что у них появится больше возможностей для выбора. Сведения о том, что чуть ли не 60, а то и 90 % квартир в новых домах — это жилье, выкупленное частными инвесторами и фирмами, мягко говоря, не соответствуют истине. В действительности может быть 30 %, не больше, 90 % — это, конечно, преувеличение. Нереально, что в Москве за последние два-три года могло появиться столько «рантье от недвижимости». Все-таки большую часть квартир в новостройках люди приобретают для себя. Это могут быть покупатели из богатых нефтяных или северных регионов, которые пока работают там, а жить в столицу переедут потом. Это и вложения в обеспечение будущего детей или покупка квартир с целью сдачи их в аренду, то есть те долгосрочные инвестиции, которые не повлияют на уровень продаж в ближайшей перспективе. Для перепродажи довольно часто выбирают самые ликвидные одно- и двухкомнатные квартиры. Однако ожидать, что при их массовой продаже (если это произойдет, что маловероятно) эта ниша будет обеспечена достаточным числом предложений, не следует. Спрос на такие квартиры настолько велик, что бояться перенасыщения вряд ли стоит. Если даже и будет пауза, то очень ненадолго. Мы пока еще находимся не на том уровне благополучия, чтобы в массе жить по формуле «комната на человека + еще одна». Если бы было так, то самым массовым товаром на рынке недвижимости были трех- и четырехкомнатные квартиры. В конце прошлого века проектировщики и закладывали 60 % «трешек», 30 % «двушек», 10 % «однушек». Теперь вернулись к примерно равному их числу. Это относится к массовой недорогой и среднего ценового диапазона застройке. На рынке элитного жилья ситуация другая. На довольно часто задаваемый вопрос, что будет, если хоть и не массовый, но все же большой объем предложений поступит в продажу и морально устаревшие, с изношенными коммуникациями, маленькими кухнями квартиры в старых панельных домах не будут стоить столько же, сколько квартиры в домах новых серий, можно сказать следующее. Конечно, потребительские качества современных квартир несравнимо лучше. Только и площадь их больше. Поэтому в абсолютных цифрах их стоимость будет выше. Ориентироваться покупателям нужно по цене одного квадратного метра. И сравнивать. В современных новостройках (не только на первичном, но и на вторичном рынке) есть дисплейные электросчетчики дневного и ночного режима, установлены счетчики воды (правда, пока еще не подключенные, но скоро и они заработают), позволяющие существенно экономить при оплате коммунальных услуг. Поэтому в недалеком будущем квартиры, сейчас находящиеся приблизительно в одной ценовой нише, будут дифференцированы по стоимости. Хотя старые дома часто более привлекательны в смысле транспортной доступности — ближе к станциям метро. Здесь уже решение за покупателем, что для него предпочтительнее. Безусловно, еще долго будет цениться жилье в находящихся в престижных районах кирпичных домах, которые принято называть цековскими, совминовскими. Как действовать в сегодняшней ситуации желающим приобрести или продать жилье? Можно посоветовать самим глобально анализировать ситуацию, если есть силы и желание. Только следует помнить о том, что, чем дольше длится анализ, тем больше за это время вырастет цена. Риелторы ваши задачи решат гораздо быстрее. Тем более не следует тянуть, если жилищная проблема стоит остро, «здесь и сейчас». Нужно улучшить жилищные условия — продавать старую квартиру, добавлять и покупать более просторное жилье. Не хватает денег на доплату? На нужную сумму следует взять кредит, благо сейчас мы можем предложить достаточное количество кредитных схем, безопасных и надежных. Продавцам тоже вряд ли рационально ждать наивысшего ценового пика, он может не совпасть с моментом наивысшего спроса. Вопрос не стоит остро, есть возможность переждать? Тогда и заниматься жилищными делами можно без суеты, гонки, нервотрепки. Но нельзя бросать процесс, чтобы потом не сокрушаться, что упущен самый лучший вариант.