Цена на квартиры: снижение или рост?

В конце 2004 года, а также с начала нынешнего в средствах массовой информации не утихает компания вокруг цен на жилье как в нынешнем году, так и на перспективу — ближайшую и более отдаленную. Одни пытаются убедить всех, что цены на рынке жилья будут расти, другие с такой же настойчивостью утверждают, что падение цен неизбежно. Представители каждой из сторон защищают свои интересы и зачастую высказывают субъективные мнения. Определим, кто составляет эти две дискутирующие группы. Итак, в том, что цены в 2005 году повысятся, нас убеждают: чиновники всех уровней (как правило, заинтересованные, и не только в финансовом плане, в развитии предприятий строительного комплекса); руководители и работники предприятий строительной индустрии; риелторы и девелоперы; банки и другие кредитные и инвестиционные институты; аналитики, в том числе независимые; нотариусы, работники ЖЭКов и др. Цены не будут повышаться и даже, возможно, понизятся — так считают: чиновники всех уровней (прежде всего федерального); желающие приобрести или арендовать недвижимость, улучшить свои жилищные условия; банки и другие кредитные институты, особенно, связанные с ипотечными займами; аналитики, в первую очередь независимые; прочие. Если исключить граждан, поименованных во второй строке каждой группы (ввиду явного антагонизма их целей), получается, что в споре участвуют одни и те же лица. А судьей в данном случае выступает рынок, чаши весов которого колеблются в зависимости от доводов, приводимых каждой из сторон. О рынке следует сказать отдельно. Он, как начинающий судья, еще неопытен, поэтому пылкие и не очень обоснованные доводы каждой из сторон принимает к рассмотрению, чего не сделал бы его опытный «коллега» (установившийся рынок недвижимости в западных странах). Какие же доказательства приводят участники дискуссии, какими примерами они их подкрепляют? Чиновники — федеральные и местные — выражают, как правило, противоположные точки зрения. Создается впечатление, что и задачи они решают неодинаковые, хотя представители обеих категорий состоят «на государевой службе». Кто, как не они, должны понимать, что относиться к слову нужно ответственно. Например, очевидно, что заявление представителя московского правительства по всероссийскому телеканалу о том, что жилье будет дорожать, вызовет рост цен независимо от ситуации на рынке недвижимости. Однако нельзя не сказать об усилиях самых высших государственных чиновников, направленных на то, чтобы жилье стало доступным (читай: дешевым) для большинства категорий граждан. Например, подводя итоги 2004 года, спикер Госдумы Борис Грызлов заявил: «Была закончена работа над крупным национальным проектом, принят блок законов, по-зволяющих сделать рынок жилья максимально доступным для россиян». В то же время поставленная Президентом РФ задача об удвоении валового внутреннего продукта до 2010 года может номинально (за счет статистики) повлиять на стоимость вводимого в год жилья, так как строительство — это немалая доля ВВП, и увеличение или уменьшение стоимости вводимого жилья способно опосредованно влиять на цены на первичном, а затем и на вторичном рынках. Руководители и работники предприятий строительной индустрии, риелторы, девелоперы, банки и другие кредитные и инвестиционные институты, работающие на процентах от сделок с недвижимостью, сами заинтересованы в повышении цен на жилье и поэтому вольно или невольно содействуют его удорожанию. При более дорогой недвижимости вырастает абсолютная сумма процента, получаемая риелтором или девелопером от сделки. У банка становится существенней отдача от выданного кредита, и поднятие цен на недвижимость увеличивает число потенциальных пользователей ипотечных займов, хотя и по высоким на сегодняшний день процентам. Но есть банки, для которых понижение цен является более предпочтительным вариантом, так как предполагает оживление данного рынка, рост числа потенциальных заемщиков и вхождение в этот сектор экономики с меньшими рисками, чем в настоящий момент. В отличие от предпринимателей, осуществляющих свою деятельность на рынке недвижимости, огромная армия жаждущих купить жилье или хотя бы улучшить свои жилищные условия желает, чтобы жилье не дорожало, а еще лучше, падало в цене. И во многом их мечты строятся не на пустом месте. Например: годом ранее квартиры во вновь возводимых домах продавали практически в полном объеме уже на стадии рытья котлована. Сейчас жилье в новом доме можно спокойно купить на этапе приемки его государственной комиссией, а то и в период заселения. Многие компании предлагают реальные скидки, что было немыслимо в прошлом. Если раньше среднестатистическую квартиру на вторичном рынке удавалось реализовать, по свидетельствам риелторов, за одну-две недели, то начиная с лета 2004 года жилье среднего ценового диапазона стало уходить значительно медленнее (вплоть до нескольких месяцев). Потенциальные покупатели воспринимают такую ситуацию как застой на рынке недвижимости и строят предположения о грядущем снижении цен. Но не все так просто. Большинство предпринимателей не готовы снизить цену и тем самым увеличить оборот. А многочисленные инвесторы, вложившие средства в недвижимость, не в состоянии на сегодняшний день зафиксировать убытки и будут ждать продажи квартир по выставленным ценам. На Западе подобные действия немыслимы, так как замороженные средства — это тоже убытки, и любой уважающий себя бизнесмен постарался бы получить прибыль в данном случае за счет оборота, дав тем самым импульс к оживлению рынка недвижимости. Следующая категория спорщиков — аналитики, в том числе независимые. Интересно было бы узнать, независимые от кого? От того, кто заказал подобные исследования, как правило дорогостоящие? Их заказывают и проводят риелторские, девелоперские и строительные организации или нанятые ими специалисты, и все они хотят обосновать собственные пожелания, а значит... смотри, что написано ранее. Аналитики налоговых структур при планировании поступлений в государственный бюджет в виде налогов в данном споре скорее всего будут придерживаться точки зрения о грядущем снижении цен на недвижимость. В этом случае, защищая свои корпоративные интересы, удастся оправдать в будущем снижение поступления налогов (НДС, имущества, сбора за регистрацию и др.). Мнения аналитиков, которые работают в различных некоммерческих организациях и фондах, не относящихся к рынку недвижимости, если и звучат в поддержку какой?либо из версий о ценах на жилье в 2005 году, то негромко (во всяком случае, мало кто их слышал). Специалисты фондового рынка предрекали в конце прошлого года переход основных инвесторов с фондового рынка на рынок недвижимости. Возможно, это и удерживает цены на недвижимость от существенного снижения, так как фондовый рынок с октября-ноября 2004 года по сей день находится в состоянии стагнации. Поэтому нетрудно предположить, что фондовые аналитики выскажутся за падение цен на недвижимость, уход большинства инвесторов на фондовый рынок и его оживление. Прочие — самая малочисленная категория прогнозистов. В силу собственной инфантильности в том числе и по отношению к рынку недвижимости этим людям по большому счету безразлично, будут цены расти или падать. Свое мнение они высказывают или навязывают только исходя из каких?либо субъективных соображений. Вот что говорит, например, обыватель: «Жилье все дорожает и дорожает, на Остоженке уже 10 тыс. долл. / кв. м, и то ли еще будет». Словом, простые граждане выражают скорее удивление суммой, нежели прогнозируют повышение цен. Исключение составляют, пожалуй, лишь те, кто имеет косвенное отношение к недвижимости и росту ее стоимости, например нотариусы или работники жилищно-коммунальных служб. Рост цен на жилье обеспечивает увеличение их доходов — как законных, так и незаконных. Но ввиду своей малой значительности эти категории лиц не способны оказать влияние на изменение цен. Стоимость жилья определяется лишь состоянием самого рынка недвижимости в стране. Анализ экономических предпосылок роста или падения цен на квартиры не входит в круг задач настоящей статьи. А сделать приблизительный расчет каждый из нас способен самостоятельно, посчитав, сколько квадратных метров жилья он может приобрести в 2005 году на свою зарплату, сколько мог купить годом ранее, а сколько — лет пять назад (при прочих равных условиях). Если увеличилось число тех, кто способен купить больше единиц недвижимости, то ценам расти, если нет — ценам падать. В любом случае от оживления рынка, пусть даже в связи с падением цен, выиграют все: и потенциальные покупатели, и предприниматели, работающие с недвижимостью. Последним хочется напомнить: время стагнации во всем мире используют как передышку, переосмысливая проделанное ранее и работая над проблемами перестройки, реструктуризации собственного бизнеса. Существуют много способов в условиях падения цен на недвижимость реорганизовать свою строительную, риелторскую или девелоперскую компанию, сделав ее успешной и прибыльной.