Рынок коммерческой недвижимости. Итоги февраля, тенденции на 2004 год

Для московского рынка недвижимости ушедшего 2003 года был характерен стабильно растущий спрос, высокая строительная активность и небольшое снижение уровня вакантных площадей. По прогнозам экспертов компании Swiss Realty Group (далее SRG), в I полугодии 2004 года сохранится тенденция увеличения доли иностранных компаний в общем объеме спроса. Масштаб нового строительства позволяет Москве занимать стабильно высокое место среди рынков с наивысшей строительной активностью. В настоящее время первая десятка городов выглядит следующим образом: София, Лондон, Киев, Белград, Москва, Бухарест, Баку, Стамбул, Варшава, Прага. Показатели рынка офисных помещений на начало 2004 года Общее качественное предложение составило по разным оценкам от2 750 000 кв. м до 3 070 000 кв. м. Реализация площадей за период с III квартала 2003 года до конца февраля 2004 года составила 233 500 кв. м, или 82 % от объема реализации за весь 2002 год. Уровень свободных помещений на конец января составил в среднем между классами А и В — 6,8 %. Средний уровень арендных ставок класса А составил 588 долларов США за кв. м в год. Средний уровень арендных ставок класса B составил 445 долларов США за кв. м в год. Запрашиваемые цены продажи помещений класса А — от 2500 до 4500долларов США за кв. м. Запрашиваемые цены продажи помещений класса В — от 1500 до 2500 долларов США за кв. м. Уровень доходности — 13-19 %. Среди наиболее крупных сделок за прошедший 2003 год можно отметить следующие: Покупка компанией ТНК офисной части (30 000 кв. м) первой фазы «Альфа — Арбат — Центра». Покупка банком «Визави» здания ICN общей площадью 16 600 кв. м. Продажа «Системой-Галс» здания на Кадашевской набережной общей площадью 6760 кв. м. Внешторгбанк арендовал здание «Чайка Плаза- VII» общей площадью 7130 кв. м. Компания Shell арендовала 6000 кв. м на Новинском бульваре, 31. Национальный резервный банк арендовал 5800 кв. м в башне на Павелецкой пл. Компания «Альфа-страхование» арендовала 4500 кв. м на Шаболовке, 31. Компания «Нефтегазовые системы» арендовала 3500 кв. м на Кожевническом, 4. ЗАО «ГрандКонсалт» арендовало 3500 кв. м на Кожевническом, 4. Компания Volgotanker AMC арендовала 3100 кв. м в здании на ул. Макаренко, 5. Предложение Во II полугодии 2003 года в эксплуатацию было введено по разным оценкам от 296 573 кв. м до 428 975 кв. м. Столь существенная разница между этими цифрами может быть объяснена разницей в определении принадлежности офисных зданий к классам A и B. Данные, приведенные SRG, показывают, что во II полугодии текущего года было остроено на 71 процент больше качественных офисных площадей, чем в I полугодии, общий объем предложения превысил 3 млн. кв. м и составил 3 070 000 кв. м. Наибольшая часть нового предложения, около 50 %, сосредоточена в центре, более 35 % от общей площади построенных офисных площадей располагается в пределах от Садового до Третьего транспортного кольца. Остальные 15 % приходятся на проекты, расположенные в удалении от центра. Так, крупнейшим из этих проектов, сданных во II полугодии, стал офисный центр класса B на улице Ибрагимова, 31/50 общей площадью 18 000 кв. м. По данным SRG, реализация за I-III кварталы составила 61 % от объема нового строительства, a общее количество арендованных и купленных площадей за 2003 год составило порядка 600 000 кв. м. Динамика уровня вакантных офисных площадей классов А и B в течение 2003 года, по данным SRG, выглядела следующим образом: 6,4 % в сентябре, 7,9 % в октябре, 8,1 % в декабре. Спрос Тенденция превышения спроса над предложением, по оценке SRG, сохранится еще год, и падение спроса начнется не ранее 2005 года. Оценивая уровень спроса со стороны компаний, можно сказать, что «на одну сделку с участием западной компании приходится приблизительно три сделки с участием российского арендатора». Спрос на покупку офисных помещений составляет около 15 % от общего количества запросов. Две крупнейшие за полугодие сделки покупки офисных площадей демонстрируют большую активность российских компаний на рынке. В то же время покупка иностранным инвестиционным фондом здания на Гоголевском бульваре показывает, что рынок продажи развивается и за счет сторонних, не российских ресурсов. Географическое распределение спроса по-прежнему привязано к центральному деловому району, «67 % потенциальных арендаторов и 54 % покупателей называют его в качестве предпочтительного расположения будущего офиса». Однако желаемое не всегда становится возможным, поскольку, по данным SRG, за три месяца III квартала 2003 года подавляющее большинство сделок было заключено по помещениям, находящимся за пределами Садового кольца, — 75 и 54 % в июле и сентябре соответственно, и лишь в августе наблюдался спад — 24 %. Эти цифры означают, что решение арендовать офис вне центра города все чаще принимается компаниями после безуспешных поисков свободных площадей внутри Садового кольца. Тенденции на 2004 год Повышение качества нового строительства и, следовательно, более точное соответствие международным стандартам офисных зданий. Уменьшение объемов предварительной аренды офисных помещений. Дальнейшая децентрализация строительства качественных офисных зданий. Превышение объема реализации над новым строительством. Средний уровень вакантных площадей в зданиях класса А и В постепенно стабилизируется. Ставки аренды помещений класса А продолжают плавно расти, класс В стабилизируется в силу увеличения объема качественного предложения. Цены продажи стабилизируются. Прогноз Ситуация на рынке офисных помещений такова, что можно с уверенностью говорить о сохранении повышенного спроса и, следовательно, высокой строительной активности еще, как минимум, на год вперед. В более долгосрочной перспективе можно говорить о насыщении рынка и росте вакантных площадей.