Новостройки: рынок контрастов

Новостройки представляют собой наиболее емкий и развитый сегмент столичного рынка недвижимости. Чтобы разобраться в нем, аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru) провел масштабное исследование, основанное на первичном сборе данных от застройщиков и риелторов. В результате была собрана база данных проверенной информации. В исследование не вошли только элитные дома (ЦАО), а также здания в районах массовой застройки за МКАД, так как они представляют собой два крайних сегмента рынка московских новостроек с особыми специфическими параметрами. Всего в исследование вошло 368 объектов, которые продают 166 компаний. Часто говорят, что в данной области сам термин «рынок» можно использовать с натяжкой. В мировой практике вместо него нередко употребляют термин «сфера недвижимости», подчеркивающий, что речь идет о специфическом сегменте экономики, о рынке с самыми неожиданными свойствами. И если говорить о московских новостройках на нынешней стадии их развития, то это, пожалуй, самый контрастный и противоречивый рынок. Его особенности характеризуют конкретные примеры. Что продают? Сейчас много говорят о дефиците жилья в Москве, в том числе нового — современного и качественного. И очевидным подтверждением данного факта является беспрецедентный рост столичных цен (примерно в два раза) за последние два года. При этом город переживет явный строительный бум. Сейчас сложно найти район, в котором не было бы подъемных кранов и рекламных плакатов о продаже нового жилого комплекса, непременно самого лучшего из всех когда-либо возведенных. Нередко застройку ведут целыми кварталами и даже микрорайонами, несмотря на многочисленные разговоры о том, что свободных мест в мегаполисе уже давно нет. Только в среднем сегменте новых домов, охваченных данным исследованием аналитического центра, оказалось более 250 строительных адресов (а с учетом корпусов — 368). Еще примерно столько же насчитывается в сумме в ЦАО (элитное жилье) и в районах массовой застройки за МКАД, что практически вдвое превышает количество новых зданий, присутствовавших на рынке несколько лет назад. Дело даже не в том, что возводить в Москве стали больше. Если в недалеком прошлом благодаря столичному стройкомплексу появлялось около 4,5 млн.?кв.?м в год, то сегодня — порядка 5 млн. Сейчас заметно увеличилось время экспозиции новых зданий на рынке. Дома стали предлагать на продажу не просто на стадии котлована или начала монтажа, а даже когда еще не начаты строительные работы и не подготовлена площадка (на сегодняшнем рынке таких объектов около 20 % от общего числа). Однако подобная ситуация вовсе не означает, что, чем раньше здание выставлено на рынок, тем быстрее в нем покупают квартиры. Нередко продавцы заметно поднимают цены на оставшееся жилье, когда все затраты на строительство уже покрыты и можно подождать с реализацией остатков. Хотя гораздо чаще остаются неликвидные квартиры, которые могут ждать хозяев еще достаточно долго. Благодаря подобным остаткам около 30 % новостроек на сегодняшнем рынке — готовые дома, часто уже сданные госкомиссии, в которых продают всего несколько квартир. Все это приводит к заметному росту количества активных объектов на рынке (рис. 1). Сколько объектов будет продано в недалеком будущем, видно из планируемых сроков сдачи госкомиссии домов, находящихся сейчас на рынке. Характерные пики приходятся на период конца 2005 и 2006 годов, хотя нередко реальные сроки сдачи сдвигаются по отношению к планируемым (рис. 2). Одной из причин увеличения сроков строительства жилья является заметный рост числа монолитно-кирпичных зданий-новостроек, возводимых дольше панельных домов. Еще несколько лет назад доля монолитных объектов, созданных по индивидуальному проекту, была заметно меньше половины. Теперь все наоборот. В 2004 году доля типового панельного домостроения сократилась до менее чем 30 %. Речь идет о доле монолитных и панельных зданий среди коммерческого жилья, если же учитывать муниципальное жилье, которое в основном панельное, то доля панельных сооружений в целом будет выше (рис. 3). Как продают? Большое разнообразие новостроек, а также их параметров требует принимать меры по продвижению именно «своего» объекта. В последнее время очень модно стало давать название или имя каждому отдельному зданию. Еще пару лет назад такая практика была скорее исключением, чем правилом. Теперь же, по данным исследователей, почти каждый второй дом, даже не имеющий никаких заметных отличительных особенностей, получил звучное имя. Где продают? Москва продолжает смотреть на запад, и распределение московских новостроек по округам хорошо отражает эту тенденцию. Количество таких предложений в ЗАО вдвое больше (рис. 4), чем во всех других округах (в исследование не включены ЦАО и районы за МКАД). Если же говорить об отдельных районах, то в лидерах также районы ЗАО: Очаково-Матвеевское, Тропарево-Никулино, Раменки. Новостройки сегодня возводят все дальше от метро. И тому есть причины. С одной стороны, свободных площадок рядом со станциями почти не осталось. С другой — по мере роста уровня жизни и количества личных машин близость к метро уже не так актуальна, как раньше. Это особенно характерно для жилья уровнем выше среднего, с ценой от 2 тыс. долл. за 1 кв. м и выше. В результате возникает интересная аномалия. Средняя стоимость новых домов по мере удаленности от метро не падает, как на рынке вторичного жилья, а наоборот — возрастает! Во многом такой результат связан с преобладающим количеством дорогих новостроек, расположенных далеко от метро, в ЗАО, СЗАО и ЮЗАО. О ценах Больной вопрос последнего полугодия — цены на новостройки. С равной частотой и степенью убежденности можно слышать утверждения о том, что они падают, и о том, что они растут. Попробуем разобраться в этом вопросе. В первую очередь следует отметить, что если в секторе вторичного жилья удается построить гладкий индекс стоимости (рассчитываемый еженедельно аналитическим центром irn. ru), то ценовая ситуация на рынке новостроек более мозаичная и неоднозначная. Важно также, что цены на первичное жилье в большей степени зависят от волевого решения застройщиков и продавцов, нежели от рыночной ситуации, и диктуются необходимыми объемами продаж. Нужно реализовать много и быстро — цены ниже, нет — могут быть неадекватно высоки. Именно по этим причинам в течение последнего полугодия картина цен на новые объекты достаточно разнородна. С одной стороны, есть застройщики, которые весной и летом их явно завысили в расчете на дальнейший рост, так и не состоявшийся. Теперь они испытывают трудности с продажами и вынуждены либо снижать цены, либо делать заметные скидки и предоставлять рассрочки. С другой стороны, квартиры, стоимость которых адекватна, продолжают продаваться. Более того, даже в условиях отсутствия общерыночного подъема стоимости недвижимости цены на новостройки увеличиваются в ходе возведения дома. Очевидно, что стоимость квартиры на стадиях начала монтажа и завершения различна. Поэтому те застройщики, чьи цены не завышены, получают возможность их повышать при условии нормального продвижения процесса строительства. Однако существует и обратная сторона медали. По мере распродажи квартир в новом здании, как правило, остаются менее ликвидные варианты, стоимость которых ниже, чем в среднем по дому. В результате средняя цена остатков может оказаться ниже средней цены квартир на более ранних этапах продаж. Это создает ложную видимость того, что стоимость жилья снизилась, хотя на самом деле просто произошло перераспределение структуры предложения квартир в доме. Это хорошо видно из распределения, приведенного в таблице. Становится понятно, почему данные о стоимости квартир в новостройках столь противоречивы. Одновременно могут оказаться правы и те, кто говорит о снижении цен, и те, кто заявляет об их росте. Все зависит от рассматриваемой выборки объектов, представленного набора квартир и ценовой политики продавца. В то же время попытка вывести средние цены в данном сегменте заранее обречена на неудачу. В отличие от более стабильного и однородного вторичного сектора, по которому такой средний общерыночный показатель получается более или менее адекватным, все общие средние характеристики в данном случае зависят от указанных выше нюансов и, как правило, отражают лишь статистические погрешности расчетов. Кто продает? На рынке московских новостроек представлено 166 компаний, что уже само по себе не позволяет говорить о его монополизации. Хотя следует признать: есть всего несколько крупных игроков и много мелких. В общий список входят как компании-риелторы, так и фирмы-застройщики. Причем нередко риелторы являются соинвесторами строительства, а застройщики имеют свои риелторские подразделения в структуре холдинга. Рынок новостроек в 2005 году Прогнозы — дело неблагодарное. Поэтому на основании проведенного исследования имеет смысл сформулировать ряд тезисов, которые представляются наиболее адекватными и достоверными. Количество домов-новостроек будет только увеличиваться. За последние два года активного спроса на рынок недвижимости обратило внимание множество инвесторов, готовых возвести хоть что-нибудь с целью заявить о себе и попытаться проникнуть в данный сегмент экономики. Следовательно, в 2005 году появится много новых адресов, причем к продаже будут предлагать квартиры на самых ранних стадиях строительства. Однако в условиях наступления стагнации цен в 2004 году в таких домах останутся нераспроданными немало квартир, прежде всего — неликвидные и реализуемые по неадекватным ценам. Следовательно, будет наблюдаться и увеличение предложения новостроек, и рост активности рекламы. Текущее состояние рынка в значительной степени отличается от того, каким оно было в предыдущие годы, когда легко удавалось продать практически все, в том числе неликвидное жилье. Цены на новостройки в следующем году в среднем сохранятся на текущем уровне. С одной стороны, уже нет экономических и иных предпосылок для интенсивного роста цен на 30 % в год и более. С другой — текущая экономическая ситуация в Москве не такова, чтобы случился значительный провал цен на те же 30 %. Наиболее вероятным представляется развитие событий, согласно которому они будут колебаться в пределах 10 % — в зависимости от каждого конкретного объекта, а также от конъюнктурных изменений в 2005 году. Олег Репченко