Анализ рынка складских помещений в 2004 году

Рынок складских помещений является одним из самых молодых секторов коммерческой недвижимости, что характерно не только для России, но и для других стран. Современная логистика как комплексная система перемещения грузов появилась всего 10-12 лет назад, и неудивительно, что сфера товарного обращения складской недвижимости в Московском регионе до некоторых пор развивалась медленно. Как считает специалист компании Jones Lang LaSalle Владимир Пенаев, это было обусловлено низким спросом и немногочисленностью потенциальных клиентов, ориентированных на высококлассные складские площади. Тогда это побудило девелоперов проявлять осторожность в распространении новых проектов, и только сейчас иностранные застройщики, до сих пор активно работающие в Центральной Европе, стали рассматривать стратегию своего внедрения в московский рынок. Благодаря поступательному движению экономики (с 2000 г.) спрос на складские объекты неуклонно растет. В основном это исходит от операторов розничной торговли (иностранных — “Ашан”, “ИКЕА”, российских — “Перекресток”, “Дикси”, “Пятерочка” и т. д.), а также международных компаний (“Нестле”, “Проктер & Гэмбл”, “Пепси”, “Кока-Кола”, “Шварцкопф & Хенкель”). Они предпочитают строить склады там, где производят свою продукцию. Фирмы, которые предлагают складские услуги, часто сами являются девелоперами проектов, и только мелкие операторы арендуют складские помещения. По мнению Рубена Алчуджяна, руководителя Департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International, такая ситуация вполне отвечает традициям становления рынка недвижимости. Сначала всегда модернизируют жилой и офисный сектора, а лишь затем торговый, причем складами, потребность в которых напрямую связана с эффективностью торговли, занимаются в последнюю очередь. Тем не менее этот сегмент рынка (пока еще небольшой) бурно развивается и весьма популярен как у западных, так и у российских инвесторов. Сроки окупаемости в этом бизнесе в среднем 5 лет, что способствует привлечению реальных инвестиций, причем преимущественно зарубежных. Например, Hines, крупная американская компания, специализирующаяся на девелопменте и управлении коммерческой недвижимостью, полным ходом ведет подготовку к запуску проектов складских комплексов в Подмосковье — на реализацию первой очереди уже выделено порядка 60 млн. долл. При этом Hines не намерена ограничиваться одним объектом, и речь идет уже о нескольких объемом 100–200 тыс. кв. м каждый. Планируется, что первое здание будет готово к концу 2004 г. Этот пример достаточно показателен, однако есть и ряд других инвестиционных и девелоперских организаций, которые находятся на различных стадиях разработки складских проектов. На сегодняшний день объем рынка складских площадей приемлемого качества в Москве и ближайшем Подмосковье составляет около 700 тыс. кв. м, но только около 200 тыс. кв. м из них соответствуют международным стандартам и нормам современной логистики. При этом найти высококлассные склады сложно, так как многие из них уже проданы или сданы в аренду. Девелоперы, ведущие дела в России, классифицируют склады аналогично системе, принятой для офисных помещений. Компания Jones Lang LaSalle, например, выделяет склады класса А, В (высококлассные) и советского образца (ангары, многоэтажные складские и промышленные постройки, используемые для хранения). Что касается складов класса А и В, то компания определяет их следующим образом: они построены после 1990 г., имеют площадь не менее 5 тыс. кв. м, к ним ведут удобные подъездные пути, иногда рядом проходит железнодорожная ветка. Подобные здания можно разделить, если необходимо разместить в них несколько арендаторов или пользователей. Обязательные условия: круглосуточный доступ и расположение, при котором обеспечен подъезд большегрузных еврофур; огороженная и постоянно охраняемая территория, доступ на которую ограничен. Так, внутри кольца окружной железной дороги движение транспорта разрешено только по специальным пропускам; автономная электроподстанция и тепловой узел (это необходимо практически всегда); площадка для маневрирования крупнотоннажного транспорта — не менее 25 м свободного пространства перед воротами внутри огороженной территории; прямоугольная планировка (предпочтительно); рабочая высота потолков от 7 м (9 или 10 м); одноуровневое расположение помещений на первом этаже, на втором этаже и выше могут находиться вспомогательные (офисные) службы, но не складские; минимум колонн (чем их меньше, тем больше гибкость использования склада) — не более одной на 100 кв. м; выровненный пол (технология суперфлэт), чаще всего со специальным антипылевым покрытием для удобства работы автопогрузчиков с грузами высокостеллажного хранения; большое количество ворот — минимум одни на 500 кв. м; система пожаротушения (спринклерная) — наряду с прочими документами для оформления собственности следует иметь разрешение и от пожарной инспекции; погрузочно-разгрузочные площадки регулируемой высоты (dock levelers), пол на уровне кузова фуры (примерно 1,2 м); использование в строительстве передовых технологий (металлокаркасы и стеновые панели типа сандвич); принудительная вентиляция (желательно). В некоторых современных складских объектах окна предусмотрены в крыше — они дают приток свежего воздуха и естественное освещение, при этом в стенах окон нет. Склады класса В обычно обладают многими из вышеперечисленных характеристик, но это старые здания, возведенные еще в советское время. Они менее функциональны, не всегда оборудованы всеми необходимыми системами и сделаны не из новейших материалов. По мнению Владимира Пенаева, сегодня застройщиками высококлассных складских помещений выступают либо их будущие собственники, либо структуры, оказывающие логистические услуги. Сделки по покупке их в собственность крайне редки. При этом большинство хозяев так называемых спекулятивных складских площадей, то есть фирм, которые делают свой бизнес на сдаче их внаем, — российские компании. Еще один вид комплексов, которые можно отнести к высшему слою класса А, — интеллектуальные склады. Как считает Пенаев, именно спекулятивных проектов такого качества на московском рынке пока не существует. Что касается объектов, возведенных собственниками, то они нечасто разглашают данные о своих площадях, поэтому говорить о том, сколько их на самом деле, сложно. Как правило, они строятся будущими владельцами зданий, которым в силу специфики своего бизнеса нужен высокоэффективный склад, оснащенный различными системами, регулирующими его работу. Его компания причисляет подобные сооружения, отвечающие западным стандартам, к классу А. По оценкам Пенаева, в настоящее время существует порядка 180 тыс. кв. м таких складов. В отношении цен на рынке сложилась следующая ситуация. В 2002 г. максимальные ставки на складские помещения держались на уровне 2001 г. и достигали 120-140 долл. США за кв. м в год. По словам Пенаева, это явилось результатом недостатка качественных площадей, поэтому они не изменились и на конец второго квартала 2003 г. Некоторые девелоперы строящихся сейчас объектов объявляют 140-160 долл. США за кв. м, но, как считают в Jones Lang LaSalle, реальных сделок по таким расценкам пока не было и вряд ли они будут подписаны. Арендные ставки для складских помещений более низкого достоинства 70-90 долл. США за кв. м в год (в среднем). Ожидается, что в 2003 г. они будут увеличиваться из-за ограниченности предложения. Однако темпы их роста замедлятся, поскольку сразу несколько новых проектов будут завершены в течение года. Кроме того, арендные ставки и так находятся на достаточно высоком уровне, который не является экономически оправданным для многих арендаторов. Аналогичную точку зрения выражают и в компании Colliers International. По словам Рубена Алчуджяна, рынок складской недвижимости еще далеко не сложился, поэтому в ценовом отношении еще рано говорить о его прямой зависимости от расстояний и месторасположения. Пока арендаторам приходится довольствоваться тем, что предлагают сегодня, в то время как девелоперам надо строить то, что будет иметь ценность через много лет. И хотя сейчас предложение во многом отстает от спроса и сдается практически любое складское помещение, положение скоро изменится. Сегодня можно утверждать, что в отношении арендных ставок Москва достигла той предельной точки, откуда путь лежит только вниз. Однако, как считает Алчуджян, если обычно падение цен в таких случаях бывает достаточно резким, то здесь этого скорее всего не произойдет. Степень незаполненности рынка такова, что пройдет еще много времени, и они значительно опустятся. Сейчас спрос не просто превышает предложение — он сильно его опережает, и рынок сможет поглотить большие объемы площадей без существенных колебаний цен. В результате, когда на рынок начнут поступать сотни тысяч квадратных метров площадей, это приведет лишь к плавному снижению арендных ставок, которое может длиться два-три года, после чего они стабилизируются, сократившись со 150 до 110-120 долл. США за 1 кв. м в год. И тот факт, что западные девелоперы не боятся вкладывать в эту сферу десятки миллионов долларов, доказывает, что даже такие ставки позволят им выйти на приемлемый уровень окупаемости. Что касается прогноза по дальнейшему развитию рынка складских помещений, то, по оценке компании Colliers International, до конца этого года будет сдано в эксплуатацию около 15 тыс кв. м складов международного стандарта, а в 2004 г. возможно строительство еще около 30 тыс. кв. м, причем с целью последующей сдачи площадей в аренду, а не для собственных нужд. Компания Jones Lang LaSalle заинтересована в солидных иностранных девелоперах, которые будут осуществлять крупные (площадью от 20 тыс. кв. м) высококлассные проекты. Кроме того, в 2003 г. предполагается завершить несколько небольших объектов. Дальнейший расцвет этого сегмента рынка ожидается в 2003 — 2004 гг. и будет в основном зависеть от обсуждаемых в настоящее время комплексных разработок. Вероятно, строительство некоторых крупномасштабных складских комплексов в перспективе обусловит падение ставок арендной платы на рынке складов в целом. При этом спрос на помещения высокого класса со стороны иностранных и российских компаний будет только расти.