Результаты полевого исследования рынка московских новостроек

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) завершил новое полевое исследование рынка московских новостроек. Были собраны данные о 368 представленных в текущий момент объектах, которые продают 166 компаний. Все они принадлежат к среднему (и соответственно, наиболее обширному) сегменту московских новостроек, расположенных между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Исследование не касалось элитных зданий (предлагаемых в основном в ЦАО), а также районов массовой застройки в Москве за пределами МКАД. Первые результаты позволяют выявить основные характеристики изучаемого сектора рынка недвижимости. Во многом подобное смещение происходит за счет заметного увеличения числа монолитно-кирпичных зданий, выполненных по индивидуальным проектам, а также из-за стремления застройщиков добиться максимального выхода площадей. Еще несколько лет назад монолитов в общем объеме было существенно меньше половины, но на сегодняшнем рынке коммерческой недвижимости их уже 71,2 %, а доля панельных домов сократилась до менее чем 30 %, однако если учитывать муниципальное жилье, которое, как правило, является панельным, то она возрастает до 40–45 %. Средний сегмент рынка московских новостроек оценивается приблизительно в 5 725 000 кв. м (368 домов х 150 квартир х 103,7 кв. м), что соответствует примерно трехлетнему объему рынка. Сюда входят уже сданные в эксплуатацию (2004 год), но еще продаваемые дома, а также дома со сроком ввода в эксплуатацию в 2005–2006 годах. Из этого следует, что годовая наполняемость этого сегмента чуть меньше 2 млн. кв. м, или порядка 60–65 % всего коммерческого жилья в Москве (3,2 млн. кв. м. в год). А значит, еще около 1,2 млн. кв. м (35–40 %) коммерческого жилья, возводимого в столице, приходится на центр, где представлено довольно много адресов, но невелики общие площади домов, и районы массовой застройки за пределами МКАД, где значительная часть жилья является некоммерческой. Средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках на текущий момент — 1922 долл. Эта цифра приближается к средней цене предложения на вторичном рынке, которую можно получить путем прибавления к текущему значению индекса стоимости жилья в 1804 долл. за 1 кв. м примерно 5 %, отражающих обычное превышение цен предложения над ценами реальных продаж. Это определяет величину около 1900 долл. за квадратный метр и еще раз демонстрирует хорошую корреляцию ценовых характеристик первичного и вторичного рынков. Однако следует помнить, что площадь квартир в новостройках, как правило, больше, чем на вторичном рынке, и даже при схожей цене за квадратный метр их полная стоимость нередко оказывается выше. При этом на вторичном рынке качество жилья, как правило, хуже, чем в современных домах. Интересно также отметить, что машиноместо в паркингах московских новостроек оценивается в 28 500 долл., что порой дороже новых иномарок среднего класса, не говоря уже об отечественных автомобилях. Это во многом объясняет невысокую популярность паркингов и сложности с их реализацией. Отчет об исследовании рынка московских новостроек, проведенный центром .irn.ru, включает в себя как подробные паспорта всех 368 объектов, так и многочисленные аналитические распределения, зависимости, диаграммы и подобную информацию. Он представляет собой подробный каталог московских новостроек, позволяющий быстро проводить экспресс-оценку, понимать конкурентную среду в том или ином районе и примерно рассчитывать экономику проектов.