Продавцы и покупатели: неустойчивое равновесие

Итак, цены вторичного рынка продолжают оставаться на уровне предыдущих месяцев. Осенняя активизация не привела к существенному уменьшению накопившегося объема квартир на рынке. Однако она лишний раз убедила продавцов, что надо только подождать — и все будет продано. В результате ситуация стала напоминать декабристское восстание. С одной стороны — каре продавцов, держащих круговую оборону, с другой — толпы покупателей, ждущих момента, чтобы ринуться на эту баррикаду. И никто не желает сдавать позиции. Но равновесие весьма шаткое. Достаточно правительству объявить, скажем, о введении новой пошлины на сделки или налоговому ведомству сообщить о тотальном контроле над крупными сделками, как покупатели расхватают квартиры по нынешним ценам. Но если введут налог на недвижимость по рыночной стоимости, то дрогнут ряды продавцов. Однако интересно другое. Риелторы не бедствуют в текущей ситуации. Большой выбор квартир, стабильные цены создали идеальные условия для проведения альтернативных сделок. По-видимому, их доля на рынке высока как никогда. Кто же еще покупает квартиры в эпоху стагнации? Для ответа на этот вопрос нужно обратиться к соседнему сегменту — новостройкам. В случае нового жилья «альтернативы» практически нет. Сделки по покупке квартиры в новом доме с учетом старой до сих пор редки по ряду объективных причин. Чтобы ответить на поставленный вопрос, посмотрим, кто покупает жилье в новостройках и, главное, с какой целью. Основные покупатели новостроек — москвичи. За ними идут жители Подмосковья и только потом — приезжие из регионов. Опрос покупателей свидетельствует, что для большинства приобретенная квартира не является окончательной (мы не берем элитный сегмент). Люди либо планируют в будущем поменять жилье на более удобное и просторное, либо берут квартиру с дальним расчетом — для детей или как долговременное вложение в эпоху нестабильности фондового и банковского рынков. Таких покупателей довольно много. Именно данный контингент поддерживает реализацию московских новостроек в то время, когда в среде покупателей относительно дешевого жилья первичного рынка произошла переориентация интересов в пользу Подмосковья. Одним словом, сами москвичи успешно поддерживают свой рынок. Тем более что высокий уровень доходов позволяет это делать. Но, что самое интересное, до сих пор опросы демонстрируют высокий уровень (более 60 %) убежденности тех же москвичей, что их квартиры переоценены. Впрочем, данный факт не мешает продавцам смело выставлять товар на рынок по высоким ценам. Психология их проста: не продадим — и ладно, торопиться некуда. Не оправдались ожидания потенциальных покупателей, что в условиях затоваривания произойдет массовый сброс квартир по низким ценам. Несмотря на ощутимый процент квартир, купленных впрок за прошлые годы, никто не торопится выставлять их на продажу. Автору пришлось беседовать нынешним летом с владельцем квартиры, которую тот купил год назад в новостройке в надежде на прибыль. Хозяин сетовал на два обстоятельства: первое — что недвижимость больше не дорожает (он уже получил прибыль в размере около 30 % годовых), а второе — что рад бы продать, но некуда вновь вложить деньги. Буквально недавно эту квартиру мой знакомый реализовал по довольно высокой цене. И тут же обратился ко мне с вопросом: в какую новостройку теперь лучше вложить деньги? Такой пример свидетельствует о том, что новостройки остаются привлекательными для тех, кто хотел бы вложить деньги с целью получить гарантированный доход. Как показывает анализ, в некоторых районах продолжается рост цен за счет повышения стадии готовности дома. Другое дело, что вкладывать во многие стройки теперь рискованно по причине долгостроя, который способен убить всю рентабельность вложения. Интересны новости с рынка аренды квартир. Как ожидали аналитики, в августе — сентябре произошел очередной скачок спроса. Привел ли он к росту цен на аренду? Маркетологи отвечают на данный вопрос положительно, однако повышение незначительно. Объяснение состоит в том, что нынешний уровень цен (350 долл. в месяц для самой дешевой квартиры) во многом базируется на неожиданно высоком спросе, который наблюдался весной — летом. И осенний пик не сильно усугубил ситуацию: спрос и так был значительным. Цены на аренду в текущем году в большей степени подскочили в ближайших городах Подмосковья. Простейший пример: еще в 2003 г. можно было снять однокомнатную квартиру в Химках за 200 долл. в месяц. Сейчас, в конце 2004 г., речь идет о 300 долл. Что дальше? Сейчас можно с уверенностью говорить, что 2004 г. мы закончим без потрясений. У кого были завышены цены, тот вынужден будет их сбросить, у кого цены конкурентоспособны — рано или поздно свою недвижимость продаст. Колебания индекса цен вторичного рынка (плюс-минус один процент) ни о чем пока не говорят. Рост цен на первичном рынке удается компенсировать скидками, о которых объявляют то один, то другой застройщик. В пользу покупателей играет накопившийся нераспроданный объем квартир, продавцам «подыгрывают» макроэкономические события. Не секрет, что доллар опять стал терять свои позиции, а на корреспондентских счетах скопилась рекордная сумма. Результатом явились сильная инфляция и давление неизрасходованных денег на умы потребителя. Но все эти факты отразятся на рынке лишь в 2005 г. Юрий КОЧЕТКОВ, начальник отдела маркетинга агентства недвижимости «Правовой центр жилья»