Банки + недвижимость

Прошло уже около полугода с того времени, как на московском рынке межбанковского кредитования разразился кризис доверия. Тогда было множество прогнозов о том, что он неизбежно повлияет на рынок недвижимости. Кто-то предсказывал обвал рынка недвижимости, а кто-то даже пугал повторением сценария 1998 г. К счастью, несмотря на почти одновременное начало «лихорадки» в этих двух сферах, сейчас можно с уверенностью говорить о том, что летний кризис банковского доверия и стагнация на рынке недвижимости происходили независимо друг от друга, и взаимосвязи между данными явлениями нет. Точно так же кризис доверия не имел по своим характеристикам ничего общего с системным банковским кризисом, который мог бы перерасти в общеэкономический кризис. Летняя напряженность на банковском рынке вследствие своей локальности не была способна привести к масштабным негативным изменениям в экономике. То есть мы имеем дело с разными явлениями, имеющими различные характеристики и направленность развития, и прямой связи между ними не наблюдаем. В июне-июле, когда банковскую систему сотрясало множество слухов о возможности повторения сценария 1998 г. и паника вкладчиков нарастала, часто высказывались предположения о том, что изъятые со своих банковских счетов средства вкладчики направят на приобретение жилья, из-за чего произойдет рост спроса на недвижимость. А банки, вкладывавшие средства в недвижимость, в спешном порядке начнут ее реализовывать для восстановления своей ликвидности. Ни того, ни другого по большому счету не произошло. Оказалось, что изъятых средств с вкладов хватит в лучшем случае на доплату при покупке более дорогого жилья при одновременной продаже старого (риелторы зафиксировали рост числа альтернативных сделок). В свою очередь, реализация банками имеющейся недвижимости не стала массовой, во-первых, потому что изначально их инвестиции в проекты этой сферы были весьма осторожными: доля активов банков, вложенных в недвижимость, оказалась несущественной. Во-вторых, объекты, все же выставленные на продажу, купили крупные инвестиционно-строительные компании без последующей перепродажи, то есть на открытый рынок они так и не поступили и изменения соотношения сил на рынке не вызвали. После летних событий очевиден вывод о том, что банковская система, которая сложилась в России к настоящему моменту, и имеющийся рынок недвижимости не настолько связаны между собой, чтобы быть способными стать причиной развития системного кризиса. Хорошо это или плохо? С одной стороны, это хорошо, поскольку обособленно друг от друга они не подрывают свою стабильность. Но с другой стороны, более активное участие банков в проектах, связанных с недвижимостью, способно в несколько раз повысить обороты рынка недвижимости и привести к его качественному улучшению. Приходится с сожалением констатировать, что мы имеем весьма несовершенную банковскую систему: систему без «длинных» денег, с ограниченным набором рычагов регулирования, способную пошатнуться от каких-то слухов, и рынок недвижимости, напоминающий об эпохе феодальной раздробленности: со своими правилами, стандартами и особенностями в каждом регионе. Взаимодействие банковской системы с рынком недвижимости, происходящее, например, при выдаче ипотечных кредитов, ограничено не только отсутствием у банков долгосрочных ресурсов (сейчас банки вынуждены оперировать фактически ресурсами до востребования, так как вклады могут быть изъяты по желанию вкладчика в любое время) и жесткими требованиями к объекту залога, но и множеством законодательных преград, связанных с процедурой реализации залога при банкротстве заемщика и выселением неплатежеспособного заемщика и членов его семьи. Финансирование банками проектов в сфере жилищного строительства не носит массового характера. При всей выгодности для них таких операций отсутствие у застройщиков достаточного обеспечения по строительным кредитам препятствует развитию этого направления банковской деятельности. В результате, по данным Банка России, общая сумма задолженности по кредитам в рублях, предоставленным кредитными организациями предприятиям и организациям строительной отрасли, составляет всего 4,53 %, а по кредитам в валюте — 4,49 %. Сейчас, при затянувшейся стагнации рынка недвижимости, более актуальным становится вопрос о том, куда устремятся цены, что ожидает этот рынок и может ли он действительно лопнуть как мыльный пузырь? Падение цен на московскую недвижимость очевидно, стоит лишь открыть любое специализированное издание по ее купле-продаже. Цены, пусть всего на несколько процентов, снижаются уже не только в наиболее популярных секторах рынка — на небольшие типовые квартиры, но и в других, более инертных секторах, в частности на элитную недвижимость. Настораживает и то, что фактическое обесценивание доллара не приводит, как раньше, к росту номинальных цен, таким образом скрыто добавляя пункты к уровню их падения. Другой вопрос — масштаб снижения цен. Уменьшение стоимости на пару процентов при анализе всего рынка, как говорят специалисты, не выходит за пределы статистической погрешности. Да и вряд ли пропадут даром усилия активных участников рынка, не заинтересованных в снижении цен, по оживлению спроса и популяризации тезиса о скором повышении стоимости недвижимости. Приведем несколько существенных доводов в пользу того, что рынок недвижимости в силу своей инертности и большой зависимости от неэкономических факторов на этот раз не имеет предпосылок для резкого обвала или даже просто существенного падения цен. 1. Резкое и значительное падение спроса и цен на рынке недвижимости возможно только при неблагоприятных изменениях во внешней среде, таких, как ухудшение макроэкономической ситуации с обязательным снижением уровня доходов населения или системный кризис в банковской сфере. Системность кризиса в банковской сфере возможна в том случае, если произойдет блокирование счетов строительных организаций, замораживание кредитных линий, запланированных объемов кредитования и тому подобного, что приведет к отсутствию средств у инвесторов и строителей и поиску альтернативных источников финансирования. 2. Любое возможное падение цен на недвижимость в той или иной мере будет компенсировано наличием большого объема отложенного спроса, в том числе из-за активизации спроса со стороны покупателей из регионов. 3. Ослабить темпы снижения стоимости недвижимости способен приток средств из других регионов и от иностранных инвесторов. В большей мере это утверждение касается Москвы, где наблюдается повышенная деловая активность и спрос на недвижимость со стороны инвесторов из других регионов и из-за границы стабильно высок. 4. В тех регионах, где сильна роль муниципальных властей в реализации строительных программ, ухудшение ситуации будет компенсировано увеличением контроля и ужесточением правил строительства и обращения объектов недвижимости, поскольку власти не заинтересованы в потере доходов. 5. В случае очередной дестабилизации ситуации в банковской системе и массовой реализации банками принадлежащей им недвижимости и долей участия в строительных проектах даже существенный сброс банковских инвестиционных проектов для восстановления ликвидности краткосрочен. Если он и приведет к падению цен на недвижимость, то на непродолжительное время — в течение 1–2 месяцев. Доступ в регион иностранных и региональных капиталов способен поглотить рост предложения, но только если местные власти не применят протекционистские меры. 6. При сокращении банковского финансирования проектов в сфере жилой недвижимости (ипотечного кредитования) активизируются альтернативные варианты финансирования, которых на рынке недвижимости разработано немало (жилищно-строительные кооперативы, паевые инвестиционные фонды недвижимости, коммандитные товарищества, долевое строительство и рассрочка и т. п.). Использование перечисленных вариантов также компенсирует вероятное снижение цен на недвижимость. 7. Необходимо обязательно учитывать психологический фактор: вероятность развития панических настроений в обществе. Опыт летнего кризиса банковского доверия показывает, что панические настроения, подпитанные информацией, распространяемой СМИ, могут создать «волну» на совершенно стабильном рынке. В этом случае точный прогноз развития ситуации затруднителен. Е. Б. ПОКОПЦЕВА, главный специалист аналитического департамента Ассоциации российских банков, кандидат экономических наук