Изменение предпочтений потребителей загородного жилья

Эксперты почти единодушны. Рынок загородной недвижимости имеет устойчивую динамику роста. Главная тенденция последних лет — смещение потребительских предпочтений в сторону так называемых организованных коттеджных поселков с развитой инфраструктурой, которые удачно вписываются в природные ландшафты окружающих земель. Это неудивительно, ведь приятное с полезным здесь сочетаются просто идеально. Кроме того, желание уехать из мегаполиса и наслаждаться всеми прелестями жизни на природе подкрепляется возможностью сделать одно из лучших капиталовложений. Рассмотрим более подробно, как выглядит сегодня аудитория потребителей этого вида загородного жилья и каковы ее предпочтения. На протяжении последних трех лет проводилось ежегодное исследование предпочтений потребителей рынка строительства и продажи коттеджей Подмосковья методом опроса экспертов — профессиональных участников рынка, имеющих опыт работы в данном сегменте. Накопленные данные позволили перейти к изучению их динамики*. Исследование показало, что, несмотря на происходящие на рынке процессы, по многим из рассматриваемых аспектов (социально-демографический состав клиентов и их цели на рынке коттеджей, параметры коттеджа и его оснащение, характеристики и благоустройство земельного участка и поселка, инфраструктура поселка, ценовые составляющие) предпочтения покупателей достаточно стабильны, хотя по некоторым позициям они все же варьируются. Востребованность загородного жилья повышается с каждым годом. По результатам количественной оценки колебаний спроса на коттеджи в Подмосковье в 2001–2004 гг. эксперты отмечали близкие показатели его роста в 2001 г. (16,3 % и 17,2 %), увеличение на 16,8 % и стабильность (0,9 %) в 2002 г., подъем на 18,4 % и отсутствие прироста на вторичном рынке (-2,25 %) в 2003 г., еще более высокий рост (на 24,3 %) и дальнейшую стагнацию (–1,19 %) на первичном и вторичном рынке соответственно (рис. 1). Таким образом, сегодня покупатель предпочитает новострой в организованных коттеджных поселках. Подобная тенденция прослеживается с 2002 г. Разрыв между спросом на первичном и вторичном рынке коттеджей продолжает увеличиваться (рис. 2). Изменилась оценка экспертами востребованности коттеджей в зависимости от их удаленности от МКАД: теперь клиенты предпочитают приобретать дома в зонах до 15 км либо 15–30 км (рис. 3). Среди покупателей коттеджей в Подмосковье преобладают молодые семьи. По количественному составу наблюдается следующее: растет доля семей из трех человек и сокращается — из шести-семи человек, при этом значительное число семей имеют детей дошкольного возраста. Вероятный типичный состав семьи, рассчитывающей на коттедж в Подмосковье таков: четыре человека, из них двое взрослых и двое детей дошкольного и школьного возраста. Структура желающих приобрести коттедж в Подмосковье в зависимости от места постоянного (последнего) проживания тоже стала несколько иной. Повышенный интерес к загородной недвижимости проявляют жители Москвы и особенно Подмосковья, а вот процент покупателей из сырьевых регионов Сибири и Дальнего Востока снизился. Возможно, это новая тенденция рынка московского региона: сократилась доля богатых мигрантов, зато увеличилось количество граждан из местного населения, готовых приобрести жилье экономкласса. Соотношение спроса на коттеджи для постоянного и временного проживания по-прежнему смещается в сторону сезонности и теперь, по мнению экспертов, составляет 1/1. Прогноз на ближайшие 5–10 лет хоть и поддерживает приоритеты постоянно проживающих, но их процент предположительно будет падать. Это объясняется тем, что на рынке стало больше москвичей и жителей Подмосковья и меньше иногородних. Произошли изменения в оценке предпочтений клиентов относительно степени готовности коттеджа. Если раньше покупатели стремились получить готовый дом и дом без чистовой отделки, то теперь они стараются приобрести недостроенный коттедж, и в первую очередь с подведенными коммуникациями. Данная категория граждан пытается экономить вложения, а последний вариант дает экономию средств в условиях роста цен на рынке. Результаты опроса респондентов о наиболее предпочитаемой этажности коттеджей говорят в пользу малоэтажной застройки. Другие требования предъявляют сейчас и к типу гаража. Покупатели хотят иметь отдельно стоящие или пристроенные гаражи с отдельным входом. Эксперты считают, что причинами этого являются неудобство эксплуатации автомашины, проникновение технических запахов в жилое помещение и необходимость отапливать гараж. Анализ влияния элементов благоустройства участка на цену сделки показал, что стоимость коттеджа увеличивается при наличии лесных деревьев на участке, естественного водоема, лесной или развитой парковой зоны. Положительная динамика величины этого прироста соответствует реалиям рынка — подобных предложений (не слишком большая удаленность от Москвы), особенно по наиболее перспективным направлениям, с каждым годом все меньше, и в условиях высокого спроса на эти природные составляющие цена на загородную недвижимость поднимается. При этом наблюдается незначительное снижение спроса на естественные элементы благоустройства участка. Вероятно, сдерживающим фактором все же является стоимость. Изменились и требования покупателей к элементам инфраструктуры поселка. При этом на первом месте остаются вопросы безопасности и охраны, а также удобство подъезда. Выросла оценка экспертами приемлемой для покупателей величины ежемесячных платежей за проживание и эксплуатацию коттеджа, включая коммунальные услуги, охрану и т. д. (рис. 4). Меньше стало людей, готовых выделять на эти цели не более 50 долл. в месяц, появились покупатели, готовые вносить до 1000 долл. Средневзвешенная оценка уровня ежемесячных платежей за эксплуатацию и проживание в коттеджах в 2002 г. составила 139 долл., в 2003 г. — 156 долл., а в 2004 г. — 165 долл. И хотя данные последнего исследования свидетельствуют о выходе на рынок большего количества потребителей экономкласса, это говорит об общем удорожании недвижимости на рынке коттеджей. Таким образом, по ряду показателей рынок коттеджей Подмосковья за три прошедших года менялся, и вместе с ним менялись и предпочтения покупателей. Геннадий Стерник, САРН, директор Аналитического центра, компания «МИЭЛЬ-недвижимость» Владислав Луцков, САРН, начальник отдела аналитики, корпорация «БЕСТ-недвижимость»