Тенденция развития рынка недвижимости Москвы и области

Рынок подмосковной недвижимости, объемы которого всего лишь несколько лет назад были весьма малы, сегодня переживает настоящий бум. Темпы роста строительства жилья в Московской области в настоящий момент сопоставимы со столичными. В этом году в Подмосковье будет построено свыше трех миллионов квадратных метров жилья, почти 70% из них — в пределах десятикилометровой зоны от МКАД. Уже сейчас на рынке представлено более 230 готовых объектов, что составляет не менее 2 230 000 квадратных метров. Только по Ярославскому направлению (главным образом в Мытищах и Королеве) находятся на стадии строительства и продаж не менее 55 новостроек (более 500 тысяч квадратных метров). При этом в области наблюдается тенденция к уменьшению панельного и чисто кирпичного строительства. В основном преобладают монолитные или кирпично-каркасные дома. В Московской области большую часть жилья возводит группа местных застройщиков (более 6500 подрядных организаций). На объектах региона работают примерно 180 тысяч человек. Развитая инфраструктура таких городов, как Люберцы, Реутов, Одинцово и ряда других, расположенных в этой зоне, а также хорошее транспортное сообщение с Москвой и приемлемое соотношение цены и качества делают здешние объекты жилой недвижимости довольно привлекательными для покупателя по сравнению с квартирами в спальных районах столицы. Неудивительно, что наиболее активно обновляется пространство, находящееся не далее десяти километров от МКАД. Города, удаленные на двадцать-тридцать километров от кольцевой автодороги, например Троицк, занимают второе место (18%) по объему нового строительства, а в городах на расстоянии от десяти до двадцати километров от МКАД строится 10% жилья. Вообще, если руководствоваться логикой, то все должно было быть наоборот. Однако на практике многое зависит от условий для инвестирования в том или ином городе. Процесс возведения нового дома требует серьезных финансовых вложений, но не всегда местный спрос способен полностью освоить возможный объем предложений со стороны инвестора. Согласно данным маркетинговых исследований в Подмосковье есть города, где новое строительство вообще практически не ведется, например, в Сергиевом Посаде, Клину или Ногинске. В Истре строят всего два дома, в Звенигороде — три, а в Наро-Фоминске — только одна новостройка, да и то в ценовом секторе около 400 долларов США за квадратный метр. Цены на жилье в ближнем Подмосковье приближаются к московским. Как и в первопрестольной, в области самыми дешевыми являются панельные новостройки, что объясняется их себестоимостью. Вблизи от столицы за один квадратный метр жилья в таких домах придется заплатить: от 400 до 530 долларов США в Подольском районе; от 550 до 600 долларов США в Щербинке; от 500 до 590 долларов США в Троицке; от 510 до 650 долларов США в Балашихе; по 515 долларов США в городах Видное и Железнодорожный; от 475 долларов США в Чехове; от 545 до 1000 долларов США в Королеве. Аналитики, занимающиеся исследованием рынка, говорят о том, что за прошедший год стоимость жилья в Московской области увеличилась в среднем на 14–18%. По некоторым прогнозам она, возможно, вырастет еще на 15% в течение этого года. Основания для этого действительно имеются. Общеизвестно, что одним из важных стимулов при покупке жилья в Подмосковье являются прежде всего относительно низкие цены по сравнению с Москвой. Благоприятная экологическая обстановка в регионе и близость к столице также влияют на выбор. К тому же качество домов не ниже московского. После удовлетворения первоначальных потребностей в увеличении жилплощади новоселы хотят иметь максимальный комфорт и уют. Многие начинают задумываться о приобретении более качественного и удобного жилья. Поэтому сегодня застройщики большое внимание уделяют инфраструктуре, обустройству придомовой территории, а также охране объектов. Минимальная цена на квартиры по индивидуальным проектам — от 750 долларов США за квадратный метр, практически такая же, как и в зонах массовой застройки в Москве, а их качественные характеристики намного выше. В проектах застройки можно встретить и очень дорогостоящие (класса А и люкс), и более скромные дома, причисляемые к бизнес-классу. Главное, что по замыслу строителей должно привлечь клиентов, заключается в элитности характеристик, а также в удачном месторасположении жилья при относительно доступных ценах. Сегодня многие из дорогих малоквартирных домов в подмосковных городах возводят под конкретных заказчиков, например для обеспеченных местных бизнесменов. Стоит отметить, что у многочисленных инвесторов, желающих вложить средства в загородное строительство, и у потенциальных покупателей требования к проектам застройки совпадают. По их мнению, комплекс должен находиться в близи от МКАД и быть абсолютно автономным, то есть иметь свои коммуникации, инфраструктуру, забор по периметру. Иначе у проекта мало шансов конкурировать с проверенной схемой: квартира — в центре, дом — за городом. Аналитики считают, что иметь две квартиры (в Москве и области) в наше время не только модно, но и удобно: это позволяет с меньшими затратами решить проблему отдыха детей и родителей-пенсионеров. Дома и комплексы бизнес-класса очень перспективны по многим причинам. Немаловажное значение имеют прекрасная экология, большая придомовая территория, меньшие коммунальные платежи, малая плотность застройки наряду с инфраструктурой, не уступающей столичным стандартам. К настоящему бизнес-классу, по мнению специалистов, можно отнести жилые комплексы в Красногорске. Выгодное расположение по западному направлению, большие лесопарковые зоны и каскады прудов, предусмотренные Генпланом массовый снос старых домов и дальнейшее развитие города делают его весьма привлекательным для инвесторов. Строить подобные комплексы пытаются в Одинцово, Мытищах, Химках и Троицке. По заказу администрации Одинцовского района в городе сейчас осуществляется комплексная программа обустройства микрорайона 7-7А. После сноса старых зданий и отселения жильцов здесь будут построены два 19-этажных и два 17-этажных дома. Первые этажи займут учреждения соцкульт-быта и офисы. Кроме того, предусмотрены подземные автостоянки (на 86 машиномест), запланирована пешеходная зона с двумя облагороженными прудами. Застройщики обещают будущим жильцам панорамный вид из окон и удобное расположение квартир относительно сторон света. Инфраструктура комплекса спроектирована по системе “город в городе”. Здесь будут расположены супер- и мини-маркеты, кафе, рестораны, объекты службы быта, салон красоты, фитнес-клуб, детский клуб и т. п. Стоимость квартир — от 685 до 775 долларов США за квадратный метр. Спрос на подобное жилье уже достаточно высок, что объясняется близостью расположения микрорайона 7–7А к Москве. Интересным выглядит план строительства “Западных ворот столицы” в поселке Марфино Одинцовского района (700 километров от МКАД). Комплекс высотой от девяти до двадцати пяти этажей будет иметь двух-уровневый подземный паркинг на 950 машиномест, а также развитую инфраструктуру (детские сады, магазины, поликлинику, школу и многое другое), включая гипермаркет, который откроется рядом с ним в ближайшем будущем. Богаты новостройками Мытищи. На всех возводимых объектах, как правило, есть охраняемая территория, парковка и развитая инфраструктура. Основное их местонахождение — наиболее зеленый и престижный район Перловка. Здесь не так заметен контраст между старым и новым жилым фондом, не бросаются в глаза трубы промышленных предприятий. Однако плотность застройки высока. В ближайшее время на рынке городской недвижимости ожидается появление каркасно-кирпичного дома “Олимпик” на улице Белобородова в 25-м микрорайоне. В настоящий момент идет реконструкция квартала по улице Колпакова и строительство жилого комплекса “Солнечный” (срок сдачи — декабрь 2003 года). Этот объект рассчитан на средний класс. Дома в нем несколько обособлены от старой застройки микрорайона. На первых этажах будут находиться офисы и магазины, а по соседству — детский сад и ГСК. Несомненным плюсом “Солнечного” является его близость к Ядреевскому лесопарку. Стоимость квартир — от 680 до 700 долларов США за квадратный метр. Еще один возводимый в Мытищах комплекс — десятиэтажный кирпичный дом “Дворянское гнездо”. Кроме индивидуального проекта (с подземным паркингом и расположенными на первом этаже магазинами, салоном красоты и аптекой) и сложившейся вокруг объекта инфраструктуры, он примечателен тем, что рядом планируется строительство станции метро и крупнейшего в области культурно-развлекательного комплекса на 7000 мест с двумя ледовыми аренами, боулингом, бильярдом, сетью кафе и ресторанов. “Дворянское” жилье стоит недешево: 760–780 долларов США за квадратный метр. Есть элитные застройки и в более удаленных от Москвы городах. Скоро начнется возведение пятисекционного 17-этажного монолитно-кирпичного жилого комплекса “Олимп” в центре подмосковного Королева, на улице Калинина. Его техническое оснащение не хуже, чем дома аналогичного класса в столице: московский телефон, выделенная линия Интернета, спутниковое телевидение и приточно-вытяжная вентиляция. Проект его жилой части включает в себя 176 квартир свободной планировки общей площадью от 110 до 600 квадратных метров. Высота потолков три метра. Подземный паркинг рассчитан на 250 машиномест. Застройщик планирует разместить на территории общественной зоны отделение банка, супермаркет, оригинальный пассаж с магазинами, фитнес-центр, медицинский центр, кинотеатр и офисы. Цена этого жилья для города Королева немаленькая — от 600-700 долларов США за квадратный метр. Ориентировочный срок сдачи — конец 2004 года. Стоит обратить внимание на европейский комплекс “Зеленый квартал”, расположенный в Ивантеевке (17 км от МКАД). В экологически чистой зоне на площади в шесть гектаров выросли разноэтажные секционные дома и таун-хаусы, в которых часть квартир на первых этажах поддается перепланировке. Благодаря этому в доме можно будет разместить объекты местной инфраструктуры. На территории комплекса есть три подземных гаража, места для парковки автомобилей и гостевая стоянка, а также офисно-торговый центр и фитнес-клуб. Жилье в “Зеленом квартале” продают по цене от 580 долларов США за квадратный метр. Из приведенных ранее примеров видно, что на первичном рынке подмосковной недвижимости основной тенденцией является строительство малоквартирных домов бизнес-класса и элитного направления. По качеству они ничуть не уступают столичным комплексам того же уровня, а цена их существенно ниже. Недаром провинциальная недвижимость вызывает интерес у москвичей, составляющих около 40% покупателей. Определенную роль играет тот факт, что жизнь в Подмосковье намного дешевле. Это понимают и местные состоятельные клиенты (от 20 до 30%), и иммигранты из богатых регионов, таких, как Норильск или Ханты-Мансийск (от 30 до 40%). Приезжие нефтяники, газовщики, металлурги стремятся купить жилье в тихом месте, вдали от суетной столицы, но хорошего класса и не дороже 1500–2000 долларов США за квадратный метр. Многие москвичи хотят обменять квартиры на жилье в области с целью увеличить жилплощадь и (или) получить материальную выгоду за счет разницы цен. Тем более что современные информационные технологии позволяют жить в области и работать в Москве. Многие из покупателей, проживающих за городом, приобретают квартиру либо для родителей, либо для себя. Предметом сделки является именно квартира, а не дом, так как это намного дешевле и выгоднее. Ведь загородный коттедж требует определенных расходов еще и на последующее содержание. Специалисты утверждают, что подобная тенденция развития загородного рынка недвижимости будет не только сохраняться, но и продолжаться в дальнейшем.