Зима: кто торжествует?

Итак, достоянием широкой общественности стал новый закон «О долевом участии в строительстве объектов недвижимости». Закон еще не вступил в силу, а влияние его на рынок уже заметно. Недостатка в комментариях и специалистов, и журналистов, и потребителей не наблюдается. И, конечно, всех интересует главный вопрос: что будет с ценами? Отметим, что в конце 2004 года рынок строительства московского жилья можно было охарактеризовать так: безусловный спад производства, невысокая активность покупателей, застывшие долларовые цены на многих объектах и резкое снижение количества новых объектов. Теперь будет введен закон, который даст возможность чиновникам всех мастей еще активнее диктовать строителям те или иные условия, ведь угроза остановить одновременно продажи, рекламу и строительство объекта всего лишь из?за отсутствия одной-единственной подписи становится более чем реальной. Возникают такие вопросы: в Москве слишком много строят или пора поприжать частных девелоперов? Очевидно, результатом принятия закона может стать использование порочного круга кредитования. Для старта проекта нужен первичный капитал. Он идет на приобретение прав на стройплощадку, разработку проекта, согласование. В простейшем случае долевые вкладчики сами формировали данный капитал. В Москве было более принято брать кредит в банке. Но банку необходимы гарантии, в частности инвестконтракт, готовый проект и тому подобное. Но этого?то еще нет! Более того, в банке понимают, что в течение полугода или года (а именно столько длится первичный этап подготовки проекта) ни о каком возврате средств речь вести не стоит. В соответствии с новым законом нельзя начать продажи до оформления полного пакета согласований и публикации готового проекта. То есть либо банк дает деньги под честное слово, либоѕ проект можно закрывать. Денег вкладчиков для того, чтобы начать строительство, теперь нет. Регионам, где доверие к строителям невелико, разорвать порочный круг «нет строительства — нет денег, нет денег — нет строительства» будет невероятно трудно. Так что же делать девелоперам? Ответ прост: замораживать проекты до прояснения ситуации. А пока пытаться выжать из старых площадок максимум метража и прибыли. В любом случае нынешний дефицит нового строительства в Москве еще более усугубится. Новый закон непременно вычеркнет из жизни ряд площадок, балансировавших ранее на грани рентабельности. А что означает резкое уменьшение числа продаваемых объектов? За примером далеко ходить не надо. Три года назад, когда застраивали Марьинский Парк, Люблино, Бутово и Новокосино, когда в продажу шли тысячи новых квартир ежемесячно, цена квадратного метра, скажем, в Марьинском Парке составляла 450–600 долл. Ныне же в единственном месте массового панельного жилья внутри Москвы — микрорайоне «Волгоградский» в Кузьминках — квартиры стоят от 1200 до 1450 долл. / кв. м. Дешевое жилье перестало быть дешевым из?за того, что объемы его строительства ничтожно малы. Не оправдываются ожидания покупателей и в отношении того, что в оставшиеся месяцы застройщики выбросят на рынок объекты, стараясь успеть реализовать их до начала действия нового закона. Увы, продавать без согласованного проекта нельзя и сейчас (иначе исков потом не оберешься), а проект так быстро и просто не сверстать. Даже если есть готовая площадка. В такой ситуации стали понятны наблюдаемые в последние два месяца активизация спроса на жилье и небольшой, но устойчивый рост цен на все типы квартиры. Возможно, покупатель идет на рынок потому, что не ждет от наших законов ничего хорошего, хотя, по сути, закон о долевом участии идет ему только на пользу. Однако кто?то должен платить за такое благо, и покупатель справедливо опасается, что делать это придется ему. Существует вероятность расцвета левых схем приобретения квартир в новостройках. Мы имеем в виду, например, покупку векселя, гарантирующего приобретение квартиры, скажем, через два года. А тем временем компания строит как бы для себя, но на ваши деньги. Или можно предположить факт создания паевого фонда (ПИФ), где в качестве дивидендов выступит квартира. Да мало ли чего придумает российский ум, чтобы обойти закон? Следует отметить еще одно немаловажное нововведение — отмену НДС для объектов жилого строительства. Ранее сданное жилье считали товаром, подлежащим налогообложению по текущей ставке НДС, что вынуждало строителей либо стараться продать жилье до сдачи его госкомиссии, либо оформлять его задним числом, либо переоформлять на физические лица. И, хотя данный налог был малозаметен для застройщиков, теперь для некоторых объектов это приведет пусть к небольшому, но удешевлению себестоимости, что является плюсом для рынка. Вдобавок такое положение создаст предпосылки для формирования более удобной системы торговли новыми квартирами — когда жилье уже готово и может быть предъявлено покупателю, как происходит, например, в Голландии. Вкупе с большей защищенностью вкладчиков от компаний, торгующих квадратными метрами воздуха и голословными обещаниями, мы сделали, несомненно, шаг к цивилизованному рынку нового жилья. Ю. КОЧЕТКОВ, начальник отдела маркетинга корпорации «Квартира.ру»