Домовладельцы, ау!

Проблемы управления недвижимостью и жилищным фондом важно не только обсуждать, но и решать на практике. Таков основной вывод семинара "Управление недвижимостью и жилищным фондом", прошедшего в Москве с участием немецких и российских специалистов. Семинар был организован корпорацией "Жилищная инициатива", ГУ "Центр информационного обеспечения и содействия реформе в ЖКХ г. Москвы", а также ООО "ФореСтайл" и, как рассказали его организаторы, стал первым в серии запланированных мероприятий, призванных разобрать все проблемы и различные аспекты жилищного хозяйства. Приоритеты на месте В своем докладе Андрей Ликефет, генеральный директор ОАО "Жилищная инициатива", отметил, что хотя формирование рынка доступного жилья объявлено в стране чуть ли не главным государственным приоритетом, существенных сдвигов в решении этой проблемы не наблюдается. Зато наблюдается рост цен на недвижимость. Однако он оправдан только в том случае, когда вместе с ним растет и платежеспособный спрос. Пока в России жилье продается даже по существующим сегодня завышенным ценам. Так, 1 кв. м столичной недвижимости стоит в среднем 1700-1800 долларов, в Северной столице этот показатель равен 1350 долларам, цены по остальной России несколько отстают, дотянув лишь до 400 долларов. Сейчас цены стабилизировались. Правда, неизвестно, что будет, когда имеющийся спрос станет резко опережать предложение. К примеру, в 2004 году при планируемом объеме ввода 40 миллионов квадратных метров жилья мы не сможем достичь даже средних показателей начала 90-х годов - когда в стране ежегодно открывались для новоселов по 60-70 миллионов "квадратов". Объем ветхого жилья огромен - значит, особую остроту принимает проблема его санации. Сегодня в России жилищный фонд составляет без малого 3 миллиарда квадратных метров. Причем 69% из них приватизировано. Наиболее динамично, правильно и последовательно развивается жилищный фонд московского региона. Рынок недвижимости в столице определил свои типы и ценовые категории. Правда, в будущем году такого роста цен, какой был, к примеру, в 2003 году, когда за год недвижимость подорожала на 40% в валюте и на 29% в рублях, не ожидается. Центр есть центр Анализируя послекризисное развитие столичного рынка недвижимости, Андрей Ликефет отметил, что после 1998 года рынок ведет себя адекватно экономической и политической ситуации в стране. Сейчас Москву можно условно разделить на несколько ценовых зон. Интересно отметить, что наиболее дорогие районы, как правило, наиболее экологически благополучные. Самое дорогое жилье - традиционно в Центральном округе. Его стоимость колеблется от 4 до 15 тысяч долларов за квадратный метр. Лидер в элитном ценообразовании - Остоженка. Правда, аналитики отмечают, что в недалеком будущем достойную конкуренцию ей составит новый московский проект - реконструируемые элитные кварталы на Софийской набережной, так называемый "Золотой остров". Уже на стадии проектирования квадратные метры продаются там от 10 тысяч долларов за единицу. Риэлторы говорят, что есть предложения и по 20 тысяч долларов за квадратный метр, и не исключают возможности, что полностью готовое жилье обойдется потенциальным покупателям в 50 тысяч условных единиц за один "квадрат" с видом на Кремль. При покупке недвижимости в России, как утверждает Андрей Ликефет, покупатели считают наиболее важными следующие факторы: уровень цен, месторасположение дома и его транспортная доступность, планировка и инфраструктура, а также оснащенность дополнительными удобствами, вроде паркинга и т.п., конструктивные и архитектурные особенности дома, а также репутация застройщика. Собственник в праве... Несмотря на то, что собственников в России - подавляющее большинство, говорить о том, что в нашей стране сформировался класс людей, которые бы осознавали себя как класс домовладельцев и понимали, что владение недвижимостью дает не только права, но и налагает определенные обязанности, до сих пор нельзя. По словам Александра Сидоренко, генерального директора ООО "ФореСтайл", сначала нужно разобраться в вопросах собственности, чтобы потом научиться правильно ею управлять. На сегодня каждый многоквартирный дом в столице представляет собой кондоминиум - в нем сосуществуют как граждане, собственники отдельных квартир, так и пользователи, которые не приватизировали свое жилье и фактически являются нанимателями. Серьезной проблемой является урегулирование их взаимоотношений, учет интересов. Не меньше споров вызывает определение долей в общей собственности жилья, которыми каждый собственник вправе распоряжаться и владеть. В идеале, каждый собственник должен принимать непосредственное участие в управлении таким имуществом. Например, в Германии перед покупкой квартиры будущий домовладелец подписывает документ, в котором указано, на какую долю в общей домовой собственности он вправе претендовать. Таким образом, определяются и его права, и его обязанности, в том числе и по содержанию недвижимости. Управляй или плати штраф У нас в России регистрируются исключительно права на квартиру. Таким образом, в ТСЖ открывается широкое поле для злоупотреблений с общей собственностью. Собственность в многоквартирном доме неоднородна - измерять ее привычными квадратными метрами нельзя. К примеру, как определить, какая доля у каждого собственника в многоуровневом гараже-стоянке под домом, или каких-то пристройках и встроенных помещениях? Александр Сидоренко предлагает начать оперировать другими категориями определения собственности - к примеру, объемом. Сегодняшнее законодательство определяет, что собственность может быть долевой и совместной. Но недвижимость как жилая, так и нежилая, это, по сути, оборачиваемая собственность, она может и должна приносить прибыль. Но пока у нас не сформировалась даже культура обращения со своей собственностью, что уж говорить об эффективности ее управления. Последняя, кстати, не в последнюю очередь зависит от того, какие законодательные нормы ее определяют. О нормативно-правовой базе, регулирующей как управление недвижимостью, так и взаимоотношения собственников недвижимого имущества, рассказал депутат Московской городской Думы Александр Крутов. Законодательные основы управления жилищным фондом - Конституция России, соответствующие федеральные законы, а для столицы это еще законы и постановления города Москвы. Краткий экскурс в историю столичного законодательства, регулирующего управление жилищным фондом, показал, что в Москве только в 1995 году разделили два понятия: "управление недвижимостью" и "эксплуатация жилищного фонда". Соответственно, психология пользователей и собственников у нас деформирована господствовавшим ранее подходом. К примеру, мало кто знает, что по российским законам, если домовладельцы, объединенные в кондоминиум (а как было сказано выше, в России каждый многоквартирный дом - кондоминиум, так как там соседствуют множество собственников), в течение полугода не определят способ управления своим недвижимым имуществом, то должны будут заплатить штраф. Правда, в Москве подобный закон не действует, хотя какой бы приток средств был в этом случае в бюджет! Фаза обобщения Как уже было сказано, 9 лет назад постановлением мэра в столице развели в разные стороны вопросы управления и эксплуатации жилищного фонда. В Москве были созданы государственные унитарные предприятия - Александр Крутов назвал их государственными управляющими компаниями. В 1995-1996 годах даже прошли эксперименты по частному управлению в отдельных московских районах (к примеру, в Выхино). Правда, результат этих экспериментов неизвестен даже специалистам. Наконец, в марте 1998 года был принят закон об основах жилищной политики, который включал целую главу - управление жилищным фондом города. Сейчас, подытожил Александр Крутов, мы вступили в фазу обобщения правоприменительной базы и изучаем накопленный практический опыт, анализируя его, чтобы внести необходимые изменения в теорию управления жилищным фондом. В общем, краткое резюме семинара - в России пока вопросов в сфере управления больше, чем ответов на них. Однако обсуждение будет продолжено - следующий семинар на аналогичную тему пройдет в феврале 2005 года в Санкт-Петербурге.