Месячник квартиросъемщика

Начало апреля на рынке аренды квартир в Москве -- самое горячее время. Количество предложений продолжает увеличиваться, тогда как цены остаются стабильными. Однако уже в середине мая ситуация кардинально изменится -- число предложений уменьшится практически в два раза, а средняя цена аренды начнет расти. И пик роста придется на август-сентябрь. Весенняя переоценка Даже по самым скромным подсчетам столичных риэлтеров, которые проанализировали предложения по аренде жилья, всего в Москве сдается около 150 тыс. квартир, а годовой оборот рынка аренды оценивается в $650-700 млн. Это без учета так называемых элитных квартир, цена аренды которых начинается от $3 тыс. в месяц. Отметим, что, согласно данным управления МНС по Москве, сведения о доходах от сдачи жилья в аренду предоставляют лишь 12 тыс. москвичей. Каждую весну на столичном рынке арендной жилой недвижимости складывается уникальная ситуация: количество предложений по аренде превышает спрос практически на 50%. Не стал исключением и март-апрель текущего года. По словам начальника отдела аренды жилья компании "Домострой" Аллы Васильковой, сейчас можно без труда взять в аренду на длительный срок квартиру практически в любом районе города, что трудно было сделать еще три-четыре месяца назад. Правда, цена найма, по словам госпожи Васильковой, "близка к перегреву". Практически все столичные риэлтеры согласны с тем, что стоимость аренды самых популярных квартир -- однокомнатных, расположенных пусть и не в центре города, но недалеко от станций метро (в пределах 10 минут поездки на общественном транспорте) -- "достаточно завышена". По словам заместителя директора управления аренды жилья компании "Миэль-Недвижимость" Марии Жуковой, средняя стоимость аренды такой однокомнатной квартиры в Москве составляет $400 и выше. "Это слишком дорого для большинства наших клиентов, которые готовы снять жилье по цене $300-350,-- говорит она.-- Если цена повысится до $450, произойдет отток заявок, люди переориентируются на ближнее Подмосковье или на комнаты, цены на которые начинаются от $150". Риэлтеры признают, что владельцы квартир, сомневающиеся в стабильности доллара, просто страхуют свои риски и завышают цены, чтобы избежать возможных убытков. Правда, часть арендодателей решили пойти другим путем. Как сообщили корреспонденту "Денег" в компании МИАН, число договоров аренды, которые заключаются в рублях, постоянно увеличивается. Сейчас в среднем почти 25% квартир сдаются в рублях, чуть более 5% -- в евро, остальные контракты -- долларовые. Часть агентств предлагают клиентам устанавливать собственную валюту -- с 1 у. е., равной 30 руб. В последние два месяца цены на рынке аренды практически не росли. Стандартную квартиру в Северном или Западном административном округах Москвы можно снять за $390-450 (под типовым жильем риэлтеры понимают стандартные квартиры в домах советской постройки с косметическим ремонтом, сборной мебелью, возраст которой превышает 10 лет), Доля квартир, сдающихся в аренду по цене ниже $350 в месяц, составляет сейчас всего 4%. Алла Василькова считает, что хозяева квартир все-таки должны примириться с необходимостью уйти с завышенных ставок и выставлять квартиры по "реальной и объективной цене". Растущий спрос Однако ценовой спад вряд ли будет продолжаться дольше двух-трех месяцев. Дело в том, что в апреле-мае на московский рынок поступает примерно 3-5 тыс. дешевых квартир, хозяева которых, уезжая на дачи до сентября, предпочитают сдать свое жилье на три-четыре месяца. Фактически именно они способствуют снижению стоимости аренды жилья и спаду количества предложений. Риэлтеры прогнозируют, что ставки на аренду жилья в нижнем ценовом сегменте могут понизиться на 5-7% уже к маю, однако в конце июня -- начале июля начнется рост, который завершится лишь в конце октября. В итоге цена аренды наиболее популярных однокомнатных квартир нижнего ценового диапазона может повыситься на 15%. Также с мая начнет постепенно уменьшаться число предложений аренды. "Из опыта работы нашей компании я могу сделать вывод, что падение новых предложений составит 30-40%",-- говорит Мария Жукова из "Миэль-Недвижимости". Повышенный спрос на однокомнатные квартиры привел, по мнению риэлтеров, к стабилизации цен на двух- и трехкомнатные. Так, за прошедший год цены на двухкомнатные квартиры возросли лишь на 15%, а на трехкомнатные -- на 13%. В некоторых районах Москвы вообще наблюдался спад цен на эти категории квартир. Определенная гармонизация спроса и предложения начинается в сегменте дорогих однокомнатных и средних по цене двухкомнатных квартир, цена которых находится в пределе $550-650 (квартиры с хорошим ремонтом, оснащенные более качественной мебелью и необходимой бытовой техникой). Как сообщили в компании МИАН, сделки с такими ценами "наиболее успешны и завершаются в пределах двух недель". Дело в том, что доля предложений таких квартир полностью соответствует числу потенциальных арендаторов. Гораздо интереснее в последние два месяца развивается рынок элитной арендной недвижимости. Условно этот сегмент можно разделить на две категории. Первая -- квартиры с евроремонтом в центре Москвы. Цена такого жилья вне зависимости от числа комнат находится в диапазоне от $1 тыс. до $4 тыс. Вторая категория -- эксклюзивные квартиры ценой от $5 тыс. до $12 тыс. (с авторским ремонтом и современными системами кондиционирования, расположенные в историческом центре Москвы). "Второй сегмент в последние два месяца, то есть в период между выборами депутатов Госдумы и выборами президента, переживал весьма серьезное затишье",-- говорит Алла Василькова. С этой точкой зрения согласны и в компании Blackwood: "Сейчас состоятельные люди на некоторое время уменьшили свои запросы и предпочитают подождать, пока устаканится политическая ситуация". В последние дни спрос на эксклюзивные апартаменты появился вновь, и риэлтеры считают, что спада цен в этом сегменте рынка не будет. А вот спрос на жилье, аренда которого обходится в месяц в сумму от $1 тыс. до $2 тыс., наоборот, постоянно растет. Екатерина Акимова, руководитель департамента аренды элитного жилья компании Penny Lane Realty, считает, что это связано "с возобновившимся притоком в Москву специалистов нефтегазовой отрасли из регионов РФ, а также с увеличением доходов тех москвичей, которые ранее снимали квартиры нижнего ценового диапазона -- менее чем за $750". Госпожа Акимова считает, что число сделок в этой категории будет расти и впредь: в Москве достаточно много людей, которые готовы поменять квартиру, но пока не готовы покупать жилье за $250-300 тыс. В целом, как считают эксперты, рынок аренды жилья остается достаточно стабильным. Однако он практически не зависит от стоимости жилья, хотя очень чувствителен к колебаниям курса рубля. Сейчас в Москве сложилась самая подходящая ситуация для заключения долгосрочных договоров аренды: рынок пока есть, а цены стабильны.