Рента — выход или лабиринт?

Сегодня только начинает получать распространение передача квартир в собственность по договору ренты. Договором ренты предусмотрена максимальная защита прав продавца недвижимости. А вот покупателю жилья стоит задуматься о том, что помимо приобретения квартиры в собственность по договору ренты на него возлагается масса обязательств и обременений.

Многим людям с возрастом все сложнее себя обеспечивать. Некоторые, решая эту проблему, продают свои квартиры, дачи и участки и переезжают в квартиры меньшей площади. Но есть иной способ решения подобных проблем - заключение договора ренты. О преимуществах и недостатках этого договора рассказывается в данной статье. Что такое "рента" В отличие от договора купли-продажи, по которому обязательства сторон прекращаются в момент передачи имущества продавцом и оплаты этого имущества покупателем, договор ренты - это длящиеся отношения сторон, установленные на неопределенный срок. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. При этом плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Это обязательные требования к оформлению договора. Если какое-либо из этих требований не будет выполнено — договор не будет считаться заключенным. Имущество, в отношении которого заключен договор ренты, может передаваться как безвозмездно, так и за плату (п. 1 ст. 585 ГК РФ). Законодатель не регулирует вопрос соотношения рентных платежей и способа передачи имущества (безвозмездно или за деньги), поэтому данный вопрос должен быть решен в договоре. Обычно плательщик ренты не хочет переплачивать, и сумма рентных платежей в случае возмездной передачи имущества уменьшается. Получателю ренты следует помнить: в договоре необходимо зафиксировать размер рентных платежей, их частоту и способ увеличения (на случай инфляции или роста минимального прожиточного минимума). Существует несколько видов договоров ренты. Что должен знать приобретатель недвижимости Рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Если собственник, приобретший квартиру по договору ренты, захочет ее продать, то обязательства по выплате ренты перейдут к новому приобретателю. Если вы все же сможете продать такую квартиру, имейте в виду следующее. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты. То есть если получатель ренты предъявит к новому собственнику претензии по выплате ренты и у последнего не будет достаточно средств для удовлетворения законных требований получателя, вам, как предыдущему плательщику ренты, придется доплатить недостающую сумму. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства ее плательщика приобретает право залога на отчуждаемое недвижимое имущество, - одновременно с государственной регистрацией договора ренты будет зарегистрирован и залог переданной квартиры (ипотека). В свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, которое получит плательщик ренты, будет занесена запись о том, что эта квартира заложена. Если плательщик ренты не будет исполнять обязательства по выплатам, получатель вправе возместить свои денежные требования из стоимости заложенной квартиры. Отметим, что распоряжение (в том числе и продажа) заложенным имуществом возможно только с согласия залогодателя (в нашем случае получателя ренты). Кроме того, залог сохраняет силу и при переходе права собственности на квартиру. Следует обратить внимание и на то, что сумма ренты, установленная сторонами договора, может увеличиваться пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Существует два вида ренты: постоянная рента, выплачиваемая бессрочно, и пожизненная рента, выплата которой устанавливается на срок жизни получателя. Постоянная рента Ее получателями могут быть как граждане, так и некоммерческие организации. Отличительная черта постоянной ренты — она может передаваться по наследству и уступаться другим лицам (уступка прав). По договору постоянной ренты обязанность ее выплаты не ограничивается каким-либо конкретным периодом, в том числе и сроком жизни получателя. Право на получение ренты переходит по наследству. Кроме того, это право получатель может уступить третьим лицам. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, установленном договором. Стороны такого договора вправе предусмотреть возможность выплаты ренты и в виде предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Если в договоре не установлена периодичность выплаты постоянной ренты, она выплачивается по окончании каждого квартала. Важно знать, как изменяются обязанности плательщика по договору постоянной ренты в случае, если недвижимость, переданная под ее выплату, будет повреждена или уничтожена. Если имущество было передано бесплатно, после его гибели плательщик ренты обязан продолжать выплачивать ее получателю, а затем - его наследникам. При случайной гибели имущества, переданного за плату, плательщик ренты вправе предложить ее получателю расторгнуть договор либо, при повреждении имущества, изменить условия выплаты ренты. Этот договор выгоден для получателя ренты, но не очень выгоден для плательщика. Если сравнивать этот договор с другими, то станет очевидно, что гораздо выгоднее заключить договор купли-продажи недвижимого имущества или договор пожизненной ренты, чем заключать договор постоянной ренты. Пожизненная рента Этот договор является одним из двух наиболее распространенных на сегодняшний день в России. По данному договору получателем ренты могут быть только граждане. По договору пожизненной ренты обязанность выплачивать ренту устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество. Таким образом, срок выплаты пожизненной ренты ограничен и прекращается со смертью ее получателя. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан. В случае смерти одного из них его доля в праве на ее получение переходит к пережившим его получателям. Пожизненная рента выплачивается в виде денежной суммы, которую нельзя заменить на предоставление услуг и вещей. Размер ежемесячно выплачиваемой пожизненной ренты должен быть не менее минимального размера оплата труда. Если квартира, переданная под выплату пожизненной ренты, будет уничтожена или повреждена, плательщик все равно обязан продолжить выплату ренты на условиях, предусмотренных договором. Этот договор часто заключают с пожилыми людьми, которые нуждаются в деньгах, но могут ухаживать за собой сами. Данный договор выгоден для всех сторон: плательщик ренты получает желаемое имущество, а получатель ренты получает еще один источник доходов. Пожизненное содержание с иждивением В соответствии со ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты. Плательщик в свою очередь обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Получателем ренты может быть только физическое лицо (граждане). Данный договор очень похож на договор пожизненной ренты. Его отличительной чертой является то, что получатель ренты будет находиться на полном иждивении у плательщика. Это в свою очередь означает, что плательщик ренты обеспечивает получателя лекарствами, продуктами и иными предметами, необходимыми для жизни. Более того, эти обязанности плательщика ренты прямо закреплены в п. 1 ст. 602 ГК РФ: «Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг». Вышеуказанное вовсе не означает, что плательщик ренты обязан исполнять любую прихоть получателя ренты. Стороны могут зафиксировать в договоре ту сумму, в пределах которой будет осуществляться содержание и иждивение получателя ренты. Сумма выплат должна быть больше двух минимальных размеров оплаты труда или равна им. По соглашению сторон можно заменить уход за получателем ренты на периодическую выплату денежных средств в течение всей его жизни. Все рассмотренные договоры предусматривают обязательное обеспечение исполнения обязательств как со стороны плательщика ренты, так и со стороны ее получателя. Так, п. 1 ст. 587 ГК РФ установил, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества (дома, квартиры и т. д.) получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Если в договоре указать, что имущество остается во владении (и пользовании) у получателя ренты, то он может продолжать пользоваться имуществом и при этом получать деньги. Разумеется, получатель ренты будет нести ответственность за сохранность имущества, находящегося у него во владении. Поскольку по договору ренты имущество переходит к плательщику ренты, может возникнуть вопрос: а что будет с платежами, если он продаст имущество? ГК РФ четко указывает, что в случае перехода прав на имущество, переданное по договору ренты, к третьим лицам, к ним переходят и обязанности по уплате рентных платежей. До прекращения договора ренты имущество и рента неразрывно связаны между собой. Исключением из этого правила является договор пожизненного содержания с иждивением, по которому плательщик ренты может передавать данное имущество в залог, продавать его и совершать иные операции с ним только с предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты имеет право прекратить выплату рентных платежей путем выкупа ренты. Однако он обязан письменно известить о своем намерении получателя ренты в срок не менее чем за три месяца до момента прекращения платежей. Выкупная цена ренты — сумма рентных платежей за год, если иное не установлено договором. При этом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств плательщиком ренты, получатель ренты может обязать его произвести выкуп ренты. В том случае, если были нарушены существенные условия договора пожизненной ренты (например, размер платежей) и имущество по договору было передано бесплатно, то получатель ренты имеет право потребовать данное имущество обратно. В таком случае стоимость имущества засчитывается в счет выкупной цены ренты. В том случае, если платеж ренты был просрочен, получатель ренты имеет право потребовать от плательщика ренты уплаты процентов. Рассмотренные договоры довольно удобны для тех граждан, которые нуждаются в деньгах или уходе. Плательщик ренты получает «про запас» недвижимое имущество, которое всегда можно будет перепродать. Довольно часто данные договоры (особенно договор пожизненного содержания с иждивением) заключаются между родственниками. Однако при заключении договора необходимо помнить, что от его условий зависит ваша жизнь и ваше благополучие. Необходимо тщательно изучить все пункты договора и только после этого его подписывать. Расторжение договора Плательщик по договору постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты, выкупив ее. Однако договором плательщику может быть запрещен выкуп постоянной ренты при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора. Выкуп ренты прекращает обязательство по ее выплате. По своей инициативе плательщик может выкупить только постоянную ренту. Если плательщик постоянной ренты просрочил ее выплату более чем на один год или был признан неплатежеспособным, а также если недвижимость, переданная под выплату ренты, была разделена между несколькими лицами, постоянная рента должна быть выкуплена плательщиком по требованию ее получателя. Выкуп ренты производится по цене, определенной договором. Если цена выкупа не определена, выкуп ренты осуществляется по цене, равной годовой сумме ренты. При отсутствии цены выкупа ренты в договоре, по которому имущество было передано бесплатно, рента выкупается по цене, равной сумме годовых рентных платежей и стоимости переданного имущества. Договор пожизненной ренты не может быть расторгнут по инициативе плательщика ренты. Получатель пожизненной ренты вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае существенного нарушения договора плательщиком. Вместо расторжения договора он может потребовать от плательщика выкупа ренты, который происходит так же, как и выкуп постоянной ренты. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество были отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком потребовать возврата этого имущества. При этом выкупная цена ренты уменьшается на стоимость такого имущества. Договор пожизненного содержания с иждивением также нельзя расторгнуть по инициативе плательщика ренты. А вот получатель ренты вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, или выкупа ренты, если плательщик существенно нарушит свои обязательства по договору. При этом плательщик не может требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Чтобы плательщику ренты избежать таких споров, необходимо хранить все документы, доказывающие надлежащее исполнение обязательств (чеки, квитанции и т. д.). Кроме того, следует ежемесячно (или после осуществления каждого рентного платежа) составлять акт, подписанный обеими сторонами договора, где указано, что рента предоставлена ее получателю в полном объеме и в надлежащий срок. Вместо акта можно брать у получателя ренты расписку о получении платежей и об отсутствии претензий к плательщику ренты.