Арендаторы в ожидании горячего сезона

Летом во всем мире принято отдыхать. «Сиеста» у жителей средиземноморских государств нередко длится по полтора месяца, а наши соотечественники, боясь оставить бизнес без присмотра, отдыхают всего по две-три недели. Не до отдыха только арендодателю — для него в июле традиционно начинается жаркий сезон, который длится вплоть до октября. О сезонных особенностях рынка аренды рассказывает заместитель директора Управления аренды компании «МИЭЛЬ—Недвижимость» Мария Жукова. Похоже, на столичном рынке аренды настало долгожданное затишье. Это неудивительно: вот уже несколько лет в стране наблюдается экономическая стабильность, «успокоился» доллар, и даже такие глобальные перемены, как принятый недавно Госдумой пакет законов, регулирующих нормативную базу имущественных правоотношений, не способны внести сумятицу в этот сектор недвижимости. За последние два месяца цены на московском рынке аренды продемонстрировали лишь незначительные, на 5–10 долл., колебания. Это хороший знак для арендаторов и арендодателей. Примечательно, что минимальный ценовой порог сдаваемых в аренду квартир за последние три месяца практически не поднимался. Доходы населения растут не так стремительно, как, наверное, хотелось бы арендодателям. Если минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры превысит показатель $400 в месяц, то скорее всего самая бедная, но вместе с тем и самая многочисленная часть арендаторов, просто переключится на аренду комнат в коммунальных квартирах. В данный момент спрос на квартиры стоимостью до $350 в месяц в два раза превышает предложение (рис. 1). Не менее драматическое несоответствие между спросом и предложением наблюдается и в высшей ценовой категории, то есть в секторе квартир, месячная стоимость аренды которых превышает $1000. Здесь спрос значительно отстает от предложения. Более равновесная ситуация складывается в других ценовых категориях. Например, в секторе с арендной ставкой $351–450 в месяц спрос примерно равен предложению, а в секторе, где цена аренды составляет $451–600 в месяц, спрос меньше предложения в 1,42 раза. Судя по всему, ценовой порог $600 — своеобразный психологический барьер для арендаторов типовых квартир. Жилье с более высокой ценой аренды может оказаться невостребованным особенно в тех случаях, когда арендодатель имеет неоправданно завышенные ожидания в отношении своей жилплощади. Так, в секторе квартир, сдаваемых в аренду по цене $601–750 в месяц, предложение в 2,8 раза превышает спрос. Этот разрыв увеличивается по мере роста месячной арендной ставки: спрос на жилье за $751–1000 в месяц отстает от предложения в 3,1 раза. Несмотря на то, что в сравнении с маем 2003 г. арендные ставки в секторе однокомнатных квартир возросли на 17,6 %, двухкомнатных квартир — на 12,2 %, а трехкомнатных квартир — на 9,8 %, в более сжатом временном разрезе (за последние три месяца) в отдельных районах наблюдался даже спад цен на эти категории квартир или весьма незначительный рост цен на них. Хотя однокомнатные квартиры по-прежнему востребованы, разрыв между спросом и предложением в этом секторе аренды минимален. В остальных секторах спрос значительно отстает от предложения. Это показывает, что рынок, очевидно, достиг своего максимума, и, не найдя подходящего по площади варианта за адекватную сумму, арендаторы вынуждены соглашаться на меньшее количество квадратных метров. Районные парадоксы Как уже отмечалось, арендные ставки за последние месяцы практически не изменились (рис. 2). Так, средняя месячная стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры остановилась на рубеже $400, а в Центральном, Юго-Восточном и Юго-Западном округах она даже немного понизилась (табл. 1). Традиционно менее престижные Северо-Восточный и Юго-Восточный округа были самыми востребованными у искателей дешевых однокомнатных квартир. По данным агентства «МИЭЛЬ-Недвижимость», на 1 июня 2004 г. именно здесь сдавали квартиры по минимальной цене — $300 в месяц. Максимальная стартовая цена на подобную жилплощадь по-прежнему наблюдалась в Центральном округе столицы — $450 в месяц. Самую дорогую однокомнатную квартиру, стоимостью $4000 в месяц, сдавали опять-таки в Центральном округе. П арадоксальная ситуация возникла в секторе аренды типовых двухкомнатных квартир. С одной стороны, средняя стоимость аренды по сравнению с февралем 2004 г. повысилась, хотя и незначительно, всего на $5. С другой стороны, по всем округам за исключением Юго-Восточного, Северного и Западного этот показатель понизился. Очевидно, это вызвано увеличением числа сдаваемых в аренду квартир в домах-новостройках. Современная планировка и сравнительно высокое качество зданий соответствующим образом повлияли на арендные ставки, возросшие, например, в Юго-Восточном округе в среднем, с $465 до $490 в месяц. Самые дешевые типовые двухкомнатные квартиры ($400 в месяц) сдают в Южном и Юго-Восточном округах столицы, а самые дорогие (до $15 тыс. в месяц) — в Центральном округе. Впрочем, последний пример — скорее, исключение из правил: максимальная стоимость аренды трехкомнатной квартиры в Центральном округе также составила по данным на 1 июня 2004 г. $15 тыс., следовательно, подобный показатель нехарактерен для двухкомнатных квартир. В целом максимальная ставка аренды двухкомнатной квартиры для менее престижного Восточного округа составляет $1100, а для востребованных Северного, Западного и Юго-Западного округов — до $5 тыс. в месяц.