Журналисты и аналитики: кто прав?

В середине апреля в Департаменте инвестиционных программ строительства г. Москвы состоялось любопытное мероприятие — круглый стол с участием журналистов и шести аналитиков рынка недвижимости столицы. Этот круглый стол получил широкое освещение в специализированной прессе, однако каждый журналист толковал слова выступавших экспертов в соответствии со своими представлениями. В результате трудно составить определенное мнение о том, что же все-таки сказали специалисты рынка. Среди них был и автор данного материала. В этой статье освещены основные моменты разговора, что называется, изнутри. Мало кто из представителей прессы отметил, что все аналитики (многие из них имеют прямой доступ к данным по реализации жилья) отрицают, что на московском рынке жилья надувается «пузырь» цен. Были приведены достаточно веские аргументы, объясняющие механизм роста цены. И аргументы эти базировались отнюдь не на воспоминаниях о «пузырях» из практики других стран. Одна из основных причин — это обширная инфляция двух основных видов валют, на которых зиждется наш рынок: рубля и доллара США. Потеря их покупательной способности отражается не только на квартирном рынке. За прошедшие годы ощутимо выросли цены на продукты, все виды промышленного производства — от металла и цемента до нефтепродуктов. На каждый поступающий в страну доллар (а мы продаем ныне рекордное за все времена количество нефти по наивысшим ценам) Центробанк печатает еще некоторое количество рублей, что ведет к дополнительному увеличению обращающейся денежной массы. Почти никто из журналистов в своих материалах не отразил коллективное мнение экспертов о том, что доля пресловутых «инвесторов» (вкладчиков в квартиры) не 30 %, а гораздо меньше. Все аналитики называли цифры в считанные проценты. Никто не отрицает, что эти «инвесторы» работают на рынке, но доля их пока отнюдь не велика. Интересным было и обсуждение вопроса о возможном кризисе на рынке недвижимости. Здесь мнения экспертов разделились: одни категорически заявили о невозможности полномасштабного обвала цен в ближайшие несколько лет; другие считают, что сам по себе обвал цен — это лишь следствие общеэкономических кризисных явлений. Пока у нас в экономике и жизни все в порядке. Однако никто не исключает вероятности социальных и политических потрясений, которые, несомненно, могут существенно повлиять на экономику, а вместе с ней и на рынок недвижимости. В целом эксперты смотрят довольно позитивно на события последних месяцев, которые привели к росту цен на квартиры с начала года на 13,5 %. Довольно симптоматично, что наибольший вклад внесли последние два весенних месяца. Ряд скандалов и событий этого года (трагедия «Трансвааля», выступления политиков на тему кризиса на рынке квартир и пр.) никоим образом не отразились на тенденциях. Связано это с тем, что спрос на квартиры пока более чем устойчив, и даже колебания 10–20 % потенциальных покупателей не способны что-то изменить на рынке. Первая волна домыслов и слухов о близком обвале цен прокатилась в прессе в августе - сентябре прошлого года. Кое-кто, поддавшись на них, отложил покупку квартиры — и оказался в сильном проигрыше. Рост цен прошлой осенью достиг 5 % в месяц, фактически выбив из игры подобных покупателей, а инфляция накоплений довершила удар. Все дело в том, что такой важный шаг, как приобретение квартиры (исключим пресловутых «инвесторов»), не должен зависеть от сиюминутной конъюнктуры. Жилье следует покупать именно тогда, когда оно реально нужно и есть необходимые накопления (или возможность взять кредит). Попытка выждать более благоприятный момент обычно приводит к разочарованию. Кстати, торопиться с покупкой тоже не следует. Спешка существенно ограничивает ваш выбор. Что касается Москвы, только столичный строительный комплекс способен сказать веское слово и тем самым несколько охладить разогретый рынок предложения. Перечислим лишь некоторые из новостроек. Продолжается застройка первого микрорайона в Митино. Здесь закончено проектирование и скоро поступят в продажу два новых высотных корпуса. Как и в случае первых двух корпусов, конструктивное решение — монолитный каркас. Цены этого микрорайона — 1040–1260 $/кв. м. На Юго-Западе по адресу проспект Вернадского, 78 стартуют продажи квартир в двух новых домах серии И-155. Панельное домостроение в этом районе ныне редкость, поэтому неудивительно, что цены здесь такие же, как и на монолитные дома — около 1600 $/кв. м. Чуть дешевле стоит новый монолитный дом на улице Кожуховская, вл. 11, к. 2 — от 1360 $/кв. м. В связи с окончанием массовой застройки на Юго-Востоке такие цены, впрочем, не- удивительны. В более дорогом сегменте отметим следующие новинки: реконструкция в Нижнем Кисельном переулке, 17, стр. 1а (3500–4000 $/кв. м), монолитно-кирпичный дом по улице Композиторская, вл. 17/5 (4650 $/кв. м), реконструкция в Мартыновском переулке, 2 (2945–3642 $/кв. м) и монолитный дом на проспекте Мира, вл. 83 (2450–3500 $/кв. м). В ближайшее время запланирована продажа монолитного дома в Якиманском переулке от «Капитал-Груп», объявленная цена — от 10 тыс. $/кв. м.