2004 год: хроника событий рынка недвижимости

Прошедший год принес на столичный рынок недвижимости много сюрпризов. Реагировать на них можно по-разному — как паниковать, так и сохранять спокойствие. Можно с пеной у рта утверждать о неизбежном падении цен на недвижимость, которое вот-вот случится, или же надувать щеки по поводу непременного возобновления их роста в ближайшей перспективе. Подводя итоги уходящего года, попробуем объективно оценить произошедшие события. Рост цен и инвестиционные квартиры Первые месяцы 2004 года ознаменовались продолжением масштабного повышения цен на жилье, имевшего место весь 2003 год. Эти темпы составляли 3–5 % в месяц и внушали продавцам квартир много оптимизма. Звучали утверждения, что цены в 2004 году поднимутся еще больше, чем в предыдущем, — на 40–50 %. Казалось бы, все так и должно было быть. Однако подобная ситуация одновременно и настораживала. Экономические законы и мировая практика определяют нормальные темпы роста цен на недвижимость в пределах от 10 до 20 % в год. Но 100 % за два года — это, конечно, слишком. Таких показателей вряд ли стоит ожидать даже от самого эффективного бизнеса. А на московском рынке жилья столько можно было заработать на элементарной перепродаже квартиры, что, в принципе, доступно каждому. Аналитический центр irn. ru на 2004 год дал более сдержанный прогноз, а именно 20–25 %. Была также опубликована статья про инвестиционные квартиры, которая вызвала дебаты в профессиональных кругах. Суть предостережения достаточно проста. В условиях беспрецедентного повышения цен на жилье увеличивалось и количество инвестиционных покупок квартир, связанных с желанием людей выгодно вложить деньги в недвижимость и неплохо заработать. Доля инвестиционных покупок по косвенным признакам была оценена аналитиками irn. ru в 30 %, а расчет критической точки привел к концу 2004 года. К этому периоду при условии сохранения ажиотажа на рынке как раз накопилась бы нужная критическая масса инвестиционных квартир, способная вызвать заметный обвал цен при одновременном возвращении (сбросе) на рынок. Хорошо это или плохо, но ажиотаж и завышенные темпы роста цен до конца 2004 года не сохранились. По совершенно иным причинам они перестали подниматься в конце весны — начале осени 2004 года, в результате чего критическая масса инвестиционных квартир оказалась далека от наполнения. Остановка увеличения цен на жилье именно в этом году стала для московского рынка недвижимости полезной вакциной, предотвратившей возможность гораздо более серьезного кризиса в следующем году. И тем не менее определенные симптомы позволяют утверждать, что вероятность такого кризиса действительно существовала. Остановка роста цен на жилье летом 2004 года привела к естественному повышению количества предложений на вторичном рынке, в том числе и за счет выставленных на продажу инвестиционных квартир. Обозреватели рынка, опираясь на различные базы данных и объемы рекламы в газетах, оценивают рост числа предложений осенью этого года по-разному, так как единого источника данных не существует. Но все они вращаются вокруг той же магической цифры — 30 %! Оценка специалистов irn. ru по-прежнему находится на уровне 20–30 %. Похоже, что пессимистичная оценка доли инвестиционных квартир на уровне 10 % и меньше является все же заниженной. Однако объяснить остановку повышения цен летним затишьем явно не удалось. Не считая небольшие статистические колебания показателей, цены на жилье остаются стабильными всю вторую половину 2004 года, включая наиболее активный для рынка недвижимости осенний сезон. Следовательно, реальный экономический потенциал для дальнейшего роста цен, по крайне мере в ближайшей перспективе, действительно оказался исчерпанным. Всего за 2004 год они поднялись в среднем на 22 %. Значение индекса стоимости жилья — показателя среднемосковского уровня цен в конце 2003 года — составляло 1477 $ за квадратный метр, а в конце 2004 года — 1803$ за метр. Казалось бы, эти цифры как нельзя лучше вписываются в вилку 20–25 %, которую прогнозировал наш аналитический центр. Однако в начале года представлялось, что замедление темпов повышения цен будет происходить постепенно, в то время как на практике весь прирост 2004 года реализовался уже в первом полугодии, а потом цены просто застыли на достигнутом уровне. Громкие заявления и доступное жилье О причинах остановки роста цен летом 2004 года говорят много. Разумеется, существуют и совершенно разные точки зрения. Специалисты irn. ru строят свою позицию на представлении о том, что повышенный рост цен в 2004 году носил в большей степени ажиотажный характер, а значит, и остановить его могло в первую очередь эмоциональное отрезвление. В апреле — мае 2004 года в эфире прозвучали заявления высокопоставленных федеральных чиновников как о неестественно высоких темпах роста цен на жилье в Москве, так и о необходимости принятия пакета законопроектов о развитии ипотеки и формировании рынка доступного жилья. И хотя подобные меры носят скорее стратегический характер и нужны годы на их практическую реализацию, именно они и повлияли на столичный рынок жилья. Во-первых, этот вывод следует из очевидного временного совпадения событий, во-вторых — из представлений об ажиотажном характере завышенного роста цен в первой половине 2004 года, а также наличия заметной инвестиционной составляющей покупок жилья. Помимо этого московский рынок недвижимости уже знает примеры спада активности после публичных заявлений авторитетных чиновников, особенно если они касаются критики высокого уровня цен на жилье. Резкое снижение покупательской активности в конце весны — начале лета 2004 года, которое отметили буквально все компании, а также увеличение числа предложений на вторичном рынке служат дополнительными подтверждениями этому. Формирование рынка доступного жилья и развитие ипотеки является, безусловно, важной государственной задачей. Однако она имеет отношение скорее к регионам, где благодаря этому механизму можно как стимулировать новое строительство, так и решать социальные проблемы. Но если говорить о Москве как о столице огромного государства, то термин «доступное жилье» к ней применим в меньшей степени. Во всех крупных городах мира цены на недвижимость высоки. Москва не резиновая, и в условиях рыночной экономики основным фактором, сдерживающим поток всех желающих жить здесь, является цена. Банковский сектор, или был ли кризис? Банковская нестабильность, возникшая в июле 2004 года, заметно подогрела панику, царившую тогда на рынке недвижимости. Как говорится, если бы этого кризиса не было, то его следовало бы придумать. Есть мнение, что не столько эта ситуация оказалась критичной для самого банковского сектора, сколько для московского рынка недвижимости. Проблемы с несколькими банками вызвали панику среди населения, напомнив события 1998 года. Боязнь развития общеэкономического кризиса увеличила риски и в отношении недвижимости, которая в подобных условиях могла бы существенно подешеветь. Однако общеэкономического кризиса не случилось, как не произошло снижения цен на жилье. Впрочем, тут же появилось осознание новой проблемы. Строительство многих объектов в Москве осуществляется на кредитные деньги. И даже не потому, что у инвестора или застройщика нет своих. Строить с помощью кредитов выгоднее за счет уменьшения рисков и эффекта финансового рычага. А при этом собственные деньги можно вложить в большее число проектов и достичь крупных оборотов. Но на фоне банковской нестабильности последние стали менее охотно кредитовать строительство или сами выступать инвесторами с целью повышения собственной ликвидности, а также из боязни перспектив рынка недвижимости, на котором прекратился рост цен и возникла стагнация. Но так или иначе московские стройки не остановились (за исключением отдельных случаев). Большую часть московского жилья возводят несколько крупных строительных компаний, которые тесно связаны с правительством Москвы и не испытывают проблем с кредитованием. В группу риска попали только небольшие застройщики или инвесторы, строящие единичные проекты. Банковская нестабильность, возможность ее развития в будущем и потенциальная угроза банкротства некоторых застройщиков, конечно же, остается. Однако в 2004 году эта проблема носила для рынка недвижимости в большей степени эмоциональный характер. Итоги года В 2004 году были и иные особенности и сюрпризы, имеющие отношение к рынку недвижимости. Например, при небывало высокой стоимости нефти рост цен на жилье полностью остановился. Это еще раз доказывает, что хотя между этими факторами и есть некая связь, но она очень сложна и неоднозначна, как и вся российская экономика. Новое ослабление курса доллара пока не привело к симметричному росту долларовых цен на жилье. Таким образом, в рублевом выражении есть даже некое снижение стоимости жилья, хотя и небольшое (в пределах нескольких процентов, на которые снизился доллар). Но так или иначе основным итогом 2004 года следует считать переход столичного рынка недвижимости в стадию стабилизации. Завышенные темпы роста цен ушли в прошлое, но вместе с тем они продолжались не слишком долго, чтобы стать причиной серьезного отката назад. Полугодовой стабильный уровень цен и восстановление нормальной активности на рынке, которую в течение последних месяцев отмечают почти все риелторы и застройщики, позволяют утверждать, что столичный рынок недвижимости вошел в относительно спокойную стадию — стадию равенства возможностей продавца и покупателя, разумной конкуренции и борьбы за качество жилья и услуг по его продаже или приобретению. Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU