Рынок недвижимости: оценки и прогнозы

По разным оценкам, в минувшем году цены на столичные квартиры выросли на 22 - 27 процентов, что значительно ниже результатов 2003-го, когда стоимость жилья подскочила в среднем на 45 процентов. Каковы прогнозы развития ситуации на 2005 год и более дальнюю перспективу? Особенность 2004 года для рынка недвижимости состоит в том, что именно на это время пришлось завершение периода инвестиционного ажиотажа. Еще совсем недавно бегущее от падающего доллара население было озабочено лишь тем, как вложить обесценивающиеся накопления в любые квадратные метры. Нефтедоллары, поступающие в Россию в огромных количествах, планомерно оседали на рынке недвижимости. Связанный с этим рост цен на любое жилье без исключения заставил многих экспертов заговорить о «перегретости» рынка и неизбежности кризиса. Рубль крепок, как никогда, золотовалютные резервы ЦБ достигли рекордных значений, а банковская система вполне устойчива, что подтвердили события минувшего лета. Более того, страна продолжает испытывать экономический подъем и, как следствие, рост благосостояния значительной части населения, что является основой платежеспособного спроса на недвижимость. События лета способствовали лишь снижению спекулятивного накала на рынке жилья, но никак не смогли поколебать его экономической основы - огромного неудовлетворенного спроса. Многие потенциальные покупатели действительно решили повременить с покупкой, но при этом они не потеряли ни желания, ни финансовой возможности ее осуществить. Поверив в реальность предсказываемого кризиса и существенного падения цен на жилье, значительная часть покупателей заняла выжидательную позицию, в надежде впоследствии совершить более выгодную покупку. Все это послужило причиной снижения активности рынка и состояния стагнации, в котором он находился в течение всей осени. Тем не менее, ничего общего с кризисом такая стагнация не имела и иметь не могла. Эту несложную истину прекрасно осознают строители, от которых на сегодняшний день полностью зависит формирование предложений на рынке. Они продолжали заниматься своим делом, возвели в столице возведено около 5 миллионов квадратных метров жилья. В первую очередь, это дома наиболее популярных и полюбившихся новоселам серий. Абсолютным «хитом» являются, конечно, дома серии П-44Т, которые возводит ДСК-1. Не меньшую популярность снискали и современные И-155, разработанные СУ-155. Это секционные 9-16-этажные дома и 24-этажные башни с вариантным набором квартир в секциях. По-прежнему огромной популярностью пользуется и 22-х этажные башни серии КОПЭ (ДСК-2), считающиеся одними из самых теплых. К сожалению, пока темпы строительства продолжают отставать от спроса, а значит, говорить о преодолении дефицита жилья в ближайшие годы нет оснований. Говоря о новом жилье, стоит обратить внимание на формирующуюся тенденцию, в соответствии с которой акценты спроса начинают смещаться от квартир в домах наиболее дешевых серий в сторону более современных, а следовательно, и более дорогих. В первую очередь, это связано с продолжающимся ростом благосостояния населения, позволяющим все большему числу людей улучшать свои жилищные условия. Что касается кратко- и среднесрочных прогнозов развития ситуации на рынке недвижимости, то на сегодняшний день уже не остается сомнений в том, что за затянувшейся стагнацией последует новый виток роста цен. В подтверждение тому 1 декабря 2004 года Департамент инвестиционных программ строительства города Москвы заявил о внеплановом повышении цен на значительную часть возводимого жилья. По мнению представителей ДИПСа, рост темпов продажи квартир в новостройках Департамента свидетельствует об активизации ценовых процессов на столичном рынке недвижимости. На днях в ходе «круглого стола» «Ситуация на рынке жилья Москвы в 2004 г. Прогнозы развития на 2005 г.» своими прогнозами на 2005 год поделился один из признанных экспертов в области недвижимости, аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. По его мнению, жилье в столичных новостройках подорожает на 5 - 10 процентов. Сейчас на всех сегментах рынка происходит увеличение объема продаж, особенно оно было заметно в ноябре. Но при этом в натуральном выражении цены пока стабильны. По информации заместителя начальника управления инвестиционной программы ДИПСа Евгения Леонова, если летом 2004 года спрос на первичное жилье по сравнению с весной упал в 2 раза, то осенью по отношению к лету он вырос в 4 раза. При этом ноябрь стал самым «продаваемым» месяцем. Какими же факторами будет определяться этот рост? Первым из них, бесспорно, станет огромный отложенный спрос со стороны населения, который формировался в течение лета-осени под воздействием слухов о возможном кризисе на рынке жилья. Так и не дождавшись снижения цен, все большее количество потенциальных покупателей, решивших повременить с покупкой, устремляется сегодня на рынок, что неизбежно должно сказаться на ценах. Второй фактор - это государственные меры по стимулированию рынка недвижимости. Упрощение бюрократических процедур при покупке жилья, а также улучшение условий для развития ипотеки существенно расширяют число потенциальных покупателей жилья. Влияние этого фактора не будет исчерпано в течение ближайшего времени, а наоборот, будет лишь нарастать. Сегодня можно с уверенностью сказать, что минувший год показал, что российский рынок недвижимости окончательно преодолел фазу своего становления, со свойственными ей резкими взлетами и кризисами. Далее, скорее всего, следует ожидать наступления этапа стабильного развития, характеризующегося плавной динамикой цен и смещением акцентов в сторону качества и ассортимента предлагаемого к продаже жилья.