Цены на недвижимость: стабилизация, падение или дальнейший рост

Цены на московскую недвижимость растут на протяжении нескольких лет. Постепенно средняя стоимость квадратного метра преодолела барьеры в 1000, 1200, 1500 долларов и приближается к отметке в 1600 долларов. Столь быстрый рост цен на жилье настораживает многих специалистов-риелторов. В последнее время в СМИ все чаще звучит мнение о том, что московский рынок недвижимости сильно перегрет и не сегодня завтра его основания потрясет кризис, после которого цены пойдут вниз. Многие эксперты предрекают скорое снижение спроса, однако эту точку зрения разделяют не все. Рынок недвижимости сформировался в Москве в начале девяностых годов. Тогда его развитие было стабильным и динамичным, цены на жилье того или иного класса росли, и поток желающих улучшить жилищные условия не иссякал. Этот рост продолжался до 1995 года, когда число людей, имевших возможность купить или обменять свое жилье, начало снижаться. Падение спроса привело к первой в истории московского рынка недвижимости корректировке цен. После 1995 года, когда цены на нефть на мировых рынках достигли высокого уровня, экономическая ситуация в стране постепенно стабилизировалась. Увеличились доходы населения, и, соответственно, активизировался спрос на квартиры. Стоимость квадратного метра жилья стала вновь расти. Удалось не только отвоевать все, что потеряли в ходе корректировки 1995 года, но и поставить новые рекорды. Был преодолен важный барьер в 1000 долларов за один квадратный метр, а в 1998 году средняя цена его вплотную подошла к отметке в 1200 долларов. Подняться выше ей помешал августовский дефолт. Кризис уничтожил сбережения многих потенциальных клиентов, и спрос на квартиры опять резко упал. Несмотря на снижение цен, реализовать готовое жилье стало весьма проблематично. Дома, построенные до 17 августа, долгое время стояли пустыми. Средняя цена одного квадратного метра в 1998 году снизилась почти вдвое — с 1200 до 700 долларов. Однако кризис продолжался недолго. Вместе с обозначившимся экономическим подъемом потихоньку начал восстанавливаться и рынок недвижимости. Спрос на квартиры снова вырос. Скоро все пустовавшие после 17 августа площади были распроданы, и в столице развернули активное строительство нового жилья. Недвижимость в Москве стабильно дорожает уже несколько лет. Темпы роста цен превзошли все ожидания. В общей сложности с 1998 года стоимость квартир в Москве подскочила более чем в два раза. По данным риелторов, только в 2003 году квадратный метр «потяжелел» на 35 %. Сергей Лядов, пресс-секретарь компании «Сити — XXI век», полагает, что во многом подобный рывок обусловлен падением курса доллара, поскольку в России основной способ хранения сбережений — долларовый. Столь быстрый рост стоимости жилья настораживает многих специалистов рынка недвижимости. В последнее время в СМИ все чаще звучит мнение о том, что московский рынок недвижимости сильно перегрет и в ближайшее время должен случиться очередной кризис, после которого цены снова пойдут вниз. Многие эксперты предрекают скорое снижение спроса, а вслед за этим и цен на жилье. Однако подобную точку зрения разделяют не все. Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU, полагает, что для опасений по поводу возможного снижения цен нет достаточных оснований. Уровень жизни в стране растет уже несколько лет. За время, прошедшее с последнего финансового кризиса, люди успели накопить достаточные средства, чтобы заняться решением своих жилищных проблем. Поэтому рост цен на жилье — запоздалая реакция на общее подорожание и экономический подъем. Именно этот фактор стал главной причиной динамичного развития московского строительного комплекса. Нестабильность американской валюты лишь ускорила рост цен, но не стала главной причиной стремительного подорожания. «Если бы не заметное снижение курса, то спрос рос бы плавно, падение же доллара привело к тому, что он увеличивается скачкообразно», — считает Олег Репченко. Опасения по поводу возможного обвала цен на недвижимость вызваны прежде всего устойчивым мнением, что в реальной действительности цена квадратного метра в российской столице не должна подниматься выше 1000 долларов. Дело в том, что на протяжении десяти лет индекс стоимости московских квартир колебался вокруг этой отметки. Каждый раз, когда цена переступала через тысячедолларовый порог, происходило снижение спроса, и через некоторое время средняя стоимость квадратного метра снова останавливалась на данном уровне. Поэтому многим экспертам сложно свыкнуться с мыслью, что однокомнатная квартира стоит теперь 50 тысяч долларов, а не в полтора раза меньше, как раньше. Между тем, считает Олег Репченко, сейчас Россия находится на этапе экономического роста, и необходимо привыкать к тому, что одновременно с повышением уровня жизни будут расти цены на недвижимость. Москва постепенно занимает все более заметное место среди европейских столиц, поэтому и стоимость жилья здесь тоже выходит на мировой уровень. Покупка квартиры в Лондоне, Париже или Франкфурте также обойдется очень дорого: на апартаменты в этих городах есть устойчивый спрос, и цены не могут опуститься ниже определенной отметки. Вот почему даже сейчас многие аналитики полагают, что, хотя недвижимость в столице дорожает уже четвертый год, у рынка все еще сохраняется существенный потенциал роста. По мнению Олега Репченко, стоимость квартир будет увеличиваться до 2005 — 2006 годов. В итоге, полагает он, средняя цена квадратного метра должна остановиться на отметке в 2000 долларов за один квадратный метр. Именно столько и должна стоить недвижимость в таком крупном городе, как Москва. Однако с этим прогнозом согласны далеко не все эксперты. Ирина Радченко, генеральный директор агентства недвижимости «Лаурел», эксперт Госдумы и московского правительства по вопросам ипотечного кредитования, полагает, что кризис на рынке жилья может случиться по двум причинам. В 1998 году обвал произошел из-за дефолта и был связан с макроэкономической ситуацией в стране. Повторение этого сценария в ближайшее время маловероятно, так как финансового кризиса в России в скором будущем не предвидится: в прошлом году прошли выборы в парламент, президентская избирательная кампания тоже позади, и угроза политической нестабильности аналитиками всерьез не воспринимается. Другая причина, по которой цены на квартиры могли бы упасть, — возникновение ситуации, когда спрос со стороны платежеспособного населения себя исчерпал, как это случилось в 1995 году. «Рост цен на квартиры в последнее время связан с несколькими факторами, — считает Ирина Радченко. — Они в той или иной степени свидетельствуют о том, что рынок жилья становится площадкой для различных спекуляций». Бум, который наблюдается в отрасли, связан прежде всего с благоприятной внешнеэкономической конъюнктурой цен на нефть и нестабильностью американской валюты, а вовсе не с ростом благосостояния населения. В последнее время стабильно увеличивается спрос на строящиеся дома. Все чаще квартиры «на уровне котлована» покупают люди, которым есть где жить. Нередко такое жилье приобретают для последующей перепродажи или сдачи внаем. Покупатели квартир — в основном выходцы из регионов, как правило нефтедобывающих. По разным оценкам их число составляет от 30 до 40 % от общего числа приобретающих жилье в новостройках. Так называемые частные инвесторы предпочитают просто переводить нефтедоллары в квадратные метры. Для них покупка квартиры в Москве означает не только возможность хорошо заработать, но еще и способ сохранить свои сбережения, так как американская валюта в последнее время не пользуется доверием инвесторов. По мнению Сергея Лядова, с целью дальнейшей перепродажи покупают квартиры, имеющие большой потенциал роста цен — трех-четырехкомнатные апартаменты в дорогих монолитно-кирпичных жилых комплексах, построенных по индивидуальным проектам. Популярность квартирного инвестирования связана прежде всего со слабым развитием фондового рынка и банковского сектора. На перепродаже квартир сегодня можно заработать намного больше, чем на операциях с акциями и другими ценными бумагами. Поэтому в последнее время увеличивается доля людей, приобретающих квартиру не для того, чтобы в ней жить. По мнению Ирины Радченко, увеличение доходов большей части населения не успевает за ростом цен. Ипотека, о которой столько пишут, повлиять на ситуацию с ценами пока не способна. В 2003 году в Москве с помощью ипотечных кредитов было куплено около 1500 квартир. Это примерно один процент от общего количества сделок с недвижимостью. Между тем, для того чтобы реально влиять на положение дел на рынке, через ипотеку должны проходить не меньше 20–25 % всех квартир. Вышесказанное свидетельствует о том, что рынок близок к насыщению, и скоро перепродать купленную «на стадии котлована» квартиру будет непросто. Скорее всего, полагает Ирина Радченко, цены перестанут расти к декабрю, а уже в начале следующего года начнется их снижение. Обвала, как это было в 1998 году, ждать не имеет смысла, но стоимость квадратного метра, тем не менее, может снизиться. Падение цен отрицательно скажется прежде всего на состоянии строительного комплекса Москвы. На столичном рынке возрастет конкуренция, и не исключено, что некоторым девелоперам, которые прочно обосновались в столице, придется обратить внимание на другие регионы страны, где сейчас ощущается острый дефицит нового жилья. Кризис может благоприятно сказаться на банковской сфере. «Если банковские вклады будут страховаться, — полагает Ирина Радченко, — велика вероятность, что инвестор все-таки пойдет в банки, откуда деньги потекут в реальную экономику». Единого мнения по поводу того, грозит ли московскому рынку недвижимости кризис, нет. Эксперты сходятся в одном: в 2004 году цены на квартиры будут расти, и до поры до времени инвесторы и девелоперы могут спать спокойно. Вопрос в том, как долго такая ситуация продлится.