Сбудется - не сбудется!?

Аналитики дают прогнозы состояния рынка недвижимости 1/7 часть построенного в 2004 году в нашей стране жилья, то есть 5 миллионов кв. метров, приходится на Москву. Объемы вводимых домов впечатляют - за последние 15 лет в Москве возведено более 50 миллионов квадратов. Почти один миллион человек трудится в строительной отрасли столицы. С их помощью свои жилищные условия улучшили два миллиона москвичей. В Москве активно вводится в жизнь программа сноса ветхого и аварийного жилья, а это значит, что еще 700 тысяч смогут переехать в новые дома. Город строителей и риэлторов Именно с перечисления успехов градообразующей отрасли столицы начался круглый стол "Ситуация на первичном рынке жилой недвижимости Москвы в 2004 году. Прогнозы развития на 2005 год", организованный Комплексом архитектуры, строительства, развития и реконструкции города (КАСРР) и Департаментом инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). Тем не менее, даже при такой работе на износ спрос на квартиры в Москве по-прежнему стабильно опережает предложение. Что в очередной раз позволило всем участникам круглого стола, среди которых были не только чиновники строительно-инвестиционной отрасли, но застройщики и риэлторы, озвучить оптимистичный для себя вывод: цены на недвижимость будут расти. Конечно, не так, как в предыдущем году, когда рост составлял 2-3% в месяц, а примерно вдвое медленнее. К примеру, Андрей Паньковский, первый заместитель гендиректора ДСК-1 уверен, что процесс уже пошел. Иллюстрацией подобного утверждения стало заявление Евгения Леонова, заместителя начальника управления инвестиционной программы ДИПС, о том, что департаментом было принято решение о внеплановом повышении цен на свои объекты. Как пояснил чиновник ДИПС это произошло в результате резкого повышения спроса осенью - в 4 раза по сравнению с летними месяцами. "Ноябрь стал у нас самым продаваемым месяцем", - оповестил об успехах Евгений Леонов. Аналогичная ситуация наблюдается и у других московских застройщиков. Объемы продаж растут, причем во всех сегментах рынка. Например, у компании МИАН, по словам Дмитрия Кузнецова, первого заместителя генерального директора, за последние два месяца продано на 30% больше квартир, чем за предыдущий мертвый период. Дмитрий Кузнецов определил это как качественный рывок вверх, а не возвращение к прежним высотам. Аналитики говорят, что одна из причин активных покупок, бегство от доллара, который падает вниз, и стремление определенной части покупателей, точнее было бы назвать их инвесторами, запастись высоколиквидной столичной недвижимостью. А в том, что любые квартиры в Москве будут покупать, как и покупали, уверены все. Есть еще и сезонная причина - конец года - время выплат премий и бонусов топ-менеджерам, которые, как уверен Алексей Введенский, руководитель специальных проектов Объединенного пресс-центра КАСРР, потратят их на приобретение городской недвижимости. А для тех, кто ее строит и тех, кто ее продает, это значит, что "все будет хорошо". Кстати, именно эта фраза звучала рефреном в выступлениях большинства участников круглого стола. Не так быстро, как хотелось бы Однако прошедший год был непростым и для строителей, и для риэлторов. Этот грустно-нейтральный вывод Алексея Введенского как нельзя лучше выразил общие настроения. В мае закончилось бурное и регулярное подорожание столичных квадрометров, и потенциальные покупатели московских квартир замерли в изумлении перед остановившимися ценами. В обиход риэлторов вошло такое понятие, как отложенный спрос. Как заявил Геннадий Стерник, главный аналитик РГР, по большей части откладывали приобретение покупатели из так называемой среднеимущей группы (таких, по его подсчетам, где-то 30% от общего числа). Именно на них в большей степени повлиял не слишком понятный курс правительства на доступное жилье. Сейчас уже с этим термином вроде бы разобрались: доступное - не значит дешевое, а то, которое будет присутствовать в достаточном количестве. Подразумевается, что вместе с объемами строительства будет расти и платежеспособный спрос населения. Пока же Андрей Бекетов, сертифицированный аналитик рынка недвижимости заметил: "Хотя рост зарплат у нас в стране в целом опережает рост цен на недвижимость, для рядового гражданина это ровно ничего не меняет. Если пять лет назад он мог на свою зарплату купить половину квадратного метра, то то же самое он может сделать и сейчас". Войти же в рынок недвижимости как его полноправный участник, то есть потенциальный покупатель, человек сможет лишь в том случае, если он в состоянии ежемесячно откладывать на квартиру не менее тысячи долларов. Так что фраза риэлторов и застройщиков о том, что "все будет хорошо" сегодня применима только для тех покупателей, кто уже сегодня в состоянии заплатить за жилье. Мы выбираем, нас выбирают Эти покупатели стали более придирчивы и избирательны, больше обращают внимание на качество жилья и особенно на сопутствующую инфраструктуру. Как говорит Наталья Тихоновская, директор Управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", сейчас уже "покупают не все и не за любые деньги, а то, где цена соответствует качеству". По ее словам, наличие социальной инфраструктуры реально способно повысить стоимость жилья. К примеру, строительство двух детсадов в одном из микрорайонов подмосковной "Трехгорки" подбросило цену квадратного метра там с 860 до 1030 долларов. На рынок вышло готовое жилье, инвесторы-застройщики, особенно крупные игроки, стали себя чувствовать увереннее в финансовом плане. К тому же они часто не только финансируют, но и контролируют весь процесс: от проектирования и строительства до продаж готовых объектов. Поэтому, уверена Наталья Тихоновская, на удачные новостройки цены будут по-прежнему расти - на 1-2% в месяц, цены же на ряд объектов, которые были завышены и не соответствовали качеству жилья, затормозят свой рост и даже понизятся - процентов на 10-15 процентов. Но все равно пока в столице существует "рынок продавца". Правда, он, как утверждают риэлторы, немного разворачивается в сторону покупателя. Как говорит Наталья Тихоновская, наступает эра просвещенного потребителя. Ему рынок готов предложить более "просвещенные" варианты приобретения недвижимости. В крупных компаниях создаются специализированные подразделения, которые занимаются продажей квартир в новостройках по ипотеке. К примеру, у компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" доля подобных ипотечных квартир составила уже более 13 процентов. Поймать волну Для тех, кто пока не может приобрести квартиру, пусть даже и взяв на нее кредит, Алексей Введенский предлагает строить доходные дома. В Москве находится примерно два миллиона приезжих, которые, по мнению чиновника КАСРР, хотели бы снимать квартиры цивилизованно. Очевидно подразумевается, что все они будет исправно платить деньги не только за регистрацию, но и "светить" свои доходы, официально платя за наем. Но так как город этим законопослушным приезжим помочь не может - у него просто нет денег на подобное строительство, то, на взгляд Алексея Введенского, в этот перспективный сегмент рынка смогли бы войти паевые инвестиционные фонды, которые вкладывали бы свои средства в подобное строительство. Мелкими инвесторами таких ПИФов, по мнению руководителя спецпроектов КАСРР, могли бы стать московские пенсионеры, которые приумножали бы свой "пенсионный капитал" таким вот рыночным способом. Конечно, рынок недвижимости будет переживать проблемы и в наступающем 2005 году. Возможно, что прогнозы аналитиков о грядущем в недалеком будущем 18-20%-ном повышении цен на жилье будут еще неоднократно пересмотрены и подвергнутся корректировке временем. Но эти проблемы участников рынка уже, похоже, не пугают. Андрей Паньковский заявил: "Мы переживали и дефолты, и кризисы. Что такого может еще случиться, что мы не могли бы пережить?" Главное, как сказал аналитик Андрей Бекетов, рынок недвижимости попал в общеэкономическую струю и уже существует не обособленно от экономики, а стал одним из ее сегментов. И поэтому надо спокойно относиться к его колебаниям, если эти колебания совпадают с экономическими пертурбациями. И вот тогда "все будет хорошо".