О снижении темпов продаж новостроек

В апреле — июне 2004 года многие компании столкнулись со снижением темпов продаж квартир в новостройках по сравнению с аналогичным периодом 2003 года. Причин этому может быть несколько. Так, спрос и предложение в Москве и Подмосковье в марте — мае 2004 года подошли к точке равновесия, что обусловлено интенсивным ростом цен, существенно опережающим рост накоплений в последние годы. Под давлением высоких цен сократился платежеспособный спрос, что и определило снижение темпов продаж. Помимо этого наблюдается переизбыток предложения по отдельным крупным проектам, так как тот спрос, который был ранее, реализован в течение первого полугодия продаж. Эти объекты характеризует значительный объем одновременно возводимого и выставленного на продажу жилья, измеряемого сотнями тысяч квадратных метров. Его существенные отличия от успешно реализованных проектов массовой застройки Москвы, таких, как Марьинский Парк и Южное Бутово, в том, что на квартиры в этих домах объем платежеспособного спроса на порядок меньше, чем на недвижимость экономкласса. Что касается ближнего Подмосковья, то здесь спрос распределен по различным направлениям неравномерно и, как правило, определяется географической привязкой к месту работы в Москве (например, работающий на шоссе Энтузиастов не будет покупать для проживания квартиру в Красногорске — слишком долго ездить от дома до работы). Кроме того, если Марьинский Парк и Южное Бутово в период пиковых продаж были самыми недорогими объектами первичного рынка Москвы, то районы массовой застройки Подмосковья не являются в области дешевыми. В настоящее время часть платежеспособных покупателей заняла выжидательную позицию. Это вызвано повышенным вниманием государственного аппарата к вопросам регулирования рынка недвижимости, созданием системы доступного жилья и выступлениями по этим вопросам с высоких трибун. Следует отметить, что есть потенциальные покупатели, которые вынуждены из-за постоянного повышения цен откладывать приобретение квартиры. Однако как только этот рост замедлится или остановится, «отложенный» спрос выйдет на рынок. В структуре рыночного предложения на сегодняшний день существенную долю занимают медленно продающиеся объекты, в то время как объем высоколиквидных недорогих квартир мал. То есть преобладающая часть жилья на первичном рынке Москвы — квартиры больших площадей, а основной спрос сосредоточен на средних и небольших квартирах. Как следствие сложившейся ситуации темпы продаж будут оставаться на более низком уровне, чем в период активного ценового роста до начала 2004 года. Причина — в высокой стоимости квартир, которая привела к балансу спроса и предложения, вызвавшего снижение темпов продаж в последние месяцы. К этому нужно относиться как к нормальному явлению. Ведь ситуацию 2000-го — начала 2004 года можно расценивать как период аномально высокого спроса на жилье, спровоцировавшего столь же аномально высокие темпы продаж и рост цен. Увеличения спроса (и, соответственно, темпов продаж) можно ожидать осенью 2004 года, что обусловлено окончанием сезона отпусков, а также завершением полугодового периода накоплений для тех, кто сейчас собирает недостающую сумму на покупку квартиры. Можно прогнозировать, что распределение продаж по стадиям строительства домов станет более равномерным. Ситуаций, когда 50 % квартир продают до начала монтажа дома, будет все меньше. Среди других тенденций следует отметить и такую: в сегменте бизнес-класса возможен кризис переизбытка предложения на фоне низкого качества строительства. В основном это касается упомянутых выше крупных проектов. Бо­льшей части объектов точечной застройки (при разумных планировках, ценообразовании и соответствующем своему классу расположении) кризисные явления не должны коснуться. Стабильность цен и низкие темпы продаж — явление кратковременное. При бескризисной экономической ситуации накопления населения растут быстрее, чем объемы строительства. На эту динамику будет накладываться рост объемов ипотечного кредитования, и в совокупном итоге, по нашим расчетам, цены продолжат расти уже осенью этого года.