Покупательский спрос решает все

Покупательский спрос на недвижимость определяет очень многое, вплоть до того, что влияет на успешность строительного проекта и репутацию застройщика на рынке. Если квартиры уходят быстро, значит, они отвечают представлениям клиентов о месте их будущего проживания (если люди покупают квартиры для себя или членов своей семьи) либо это свидетельствует об инвестиционной привлекательности и ликвидности объекта (если квартиру покупают в целях перепродажи). В любом случае серьезно относящаяся к своей деятельности девелоперская компания, будучи заинтересована в продаже своих объектов, станет искать пути стимулирования покупательского спроса. Спрос, как мы уже отмечали, определяется предпочтениями и потребностями покупателя. А это значит, что первым и основным шагом при попытке стимулировать спрос на свои объекты будет выявление потребительских предпочтений и проектирование объектов недвижимости в дальнейшем уже с их учетом. Данный процесс долгий и трудоемкий, но он оправдывает себя — повышается количество продаж. Одна из компаний, занимающихся подобного рода анализом тенденций, — ОАО «Квартал» — предоставила журналу некоторые результаты проведенных исследований покупательского спроса по сегменту рынка жилья бизнес-класса. Рациональность превыше всего Первое, что отмечают сегодня, — это стремление к рационализму. Покупательский спрос изменился в качественном отношении, все отчетливее прослеживается тенденция предпочтения квартир, имеющих индивидуальную планировку (проектные вариантые). Покупатель стал более требовательным к организации внутреннего пространства квартиры. Планировка должна быть такой, чтобы в дальнейшем либо не изменять ее вообще, либо изменять, но незначительно, оставляя ее в качестве отправной точки для фантазий собственника при организации им своего жизненного пространства. Чем больше начальный вариант планировки квартиры отвечает реальным потребностям клиента, тем более востребовано такое жилье. Спрос на метраж Если говорить о предпочтениях по количеству комнат и в целом по метражу квартир в домах класса люкс и бизнес-класса, то максимальным спросом пользуются трехкомнатные квартиры. Как полагают эксперты, для удовлетворения покупательского спроса количество трешек в таких домах должно составлять не менее 40 % от общего количества квартир. Что касается метража, то здесь предпочтения разделяют в зависимости от класса дома. Для трешки класса люкс оптимальный метраж — 120–140 кв. м, в то время как для трехкомнатной квартиры в доме бизнес-класса будет достаточно 85–100 кв. м. Чем объяснить подобные предпочтения покупателей? Оказывается, сегодня даже большие семьи хотят иметь квартиру, состоящую из трех, максимум четырех комнат. Причина, как правило, в том, что современные родители стараются предоставить взрослеющим детям самостоятельность, обеспечив их отдельной квартирой уже к 16–18 годам. Соответственно большие, пятикомнатные и более, квартиры ажиотажным спросом не пользуются, равно как и однокомнатные (в домах класса люкс однушек практически нет). Пентхаусы представлены единично, как эксклюзивный товар. Еще одна тенденция последнего времени — отказ от двухуровневых квартир, которые не так давно были популярны. Одну из причин эксперты видят в том, что многие состоятельные горожане сейчас живут на два дома: в коттедже за городом и в городской квартире. А поскольку коттеджи обычно многоуровневые, то, набегавшись по внутренним лестницам, люди желают обходиться в квартире без них. Оптимальная планировка Если говорить о проектировочных предпочтениях покупателей, то лидирует в этом вопросе евростандарт, когда квартиру четко структурируют по принципу гостевых и приватных зон. Гостевая зона включает кухню, столовую, гостиную и при необходимости кабинет, приватная — спальни и детские комнаты. При оптимальной планировке спальня и гостиная должны быть максимально удалены друг от друга: мало кому хочется засыпать под леденящую душу музыку к американскому боевику или под тяжелый металл, особенно когда ваше чадо собирает очередную вечеринку. Кроме того, гостиную удобнее располагать рядом с кухней, чтобы не пришлось потом бегать через всю квартиру с горячей супницей. Есть и другие ограничения в отношении размещения комнат. Например, не слишком удобно, когда в трехкомнатной квартире комнаты веером расходятся из квадратного холла: попасть из спальни в ванную можно тогда лишь через общий холл. Гораздо рациональнее проектировать квартиру с учетом прямого сообщения между спальными и ванными комнатами. Еще один существенный момент касается расположения окон. Предпочтительнее, когда окна спальни выходят во двор или на тихую улицу, а из окон гостиной, наоборот, открывается живописный вид, радующий глаз. Не стоит устраивать спальню в юго-западном крыле квартиры, поскольку в комнатах, выходящих окнами на эту сторону, по ночам бывает достаточно душно. Значительное внимание покупатели уделяют также метражу и количеству ванных комнат и санузлов в квартире. Изучение потребительских предпочтений выявило, что оптимальная площадь названных помещений составляет от 6 до 10 кв. м, а их количество варьируется в зависимости от количества комнат: в трешках оптимально проектировать два-три санузла, в четырех– и пятикомнатных квартирах — три санитарные зоны. С таким раскладом согласны большинство покупателей. Следуя веяниям моды, люди выбирают такой стиль, как минимализм, и поэтому начинают интересоваться наличием гардеробных и темных комнат в квартире. Подобные помещения становятся необходимым атрибутом современных жилищ: чем их больше, тем, с точки зрения покупателей, лучше. Еще одно интересное наблюдение: оптимальная высота потолков в домах класса люкс сегодня составляет 3,1 м. Высота 3 м для квартир такого класса уже мала, а показатель 3,3 м не влияет, как показывает опыт проектирования и продаж, ни на спрос, ни на цену. Видовые секции и фасад Исследования покупательского спроса показали, что для человека значимы не только функциональная и эстетическая стороны обустройства квартиры, но и то, как выглядит сам дом. Фасад не должен быть перегружен дополнительными элементами, например кондиционерами: это некрасиво. Можно скрыть внешние блоки кондиционеров, разместив их на балконах, но такой выход не всегда себя оправдывает. Некоторые владельцы квартир, желая расширить пространство балкона, все равно будут выносить кондиционеры наружу, что, естественно, не прибавит привлекательности фасаду здания. Неплохое решение в данном случае — оснастить балконы фальшпанелью, за которой найдется место для крепежа внешнего блока кондиционера. Понятно, что утилитарные элементы фасада — это лишь небольшая часть архитектурной задачи. Дополнительную привлекательность зданию придает декор. Здесь помимо поиска оригинальных подсказок важно подумать о функциональности того или иного изобретения. Например, специалисты компании «Квартал» не скрывают, что при разработке фасадов первых домов, построенных на Ленинском проспекте, была использована не совсем удачная техника витражного зеркального остекления. Такое остекление разноплоскостное: на верхних этажах его больше. На практике оказалось, что эти нестандартные формы окон хоть и весьма эффектны, но не вполне удобны в эксплуатации. Кроме того, их довольно сложно обыгрывать во внутреннем пространстве помещения, поэтому они усложняют задачу планировщиков и дизайнеров. При проектировании последующих домов «Квартала» негативный опыт учли, и нестандартное остекление не стали применять повсеместно. Однако не стоит забывать о такой важной составляющей внешнего и внутреннего декора квартиры, как зимние сады. Будущие жильцы, как правило, с симпатией относятся к подобным архитектурным формам, выделяя ряд бесспорных преимуществ наличия зимнего сада в квартире. Напомним, что зимний сад представляет собой часть комнаты с максимальной площадью остекления по периметру, выступающую за плоскость фасада здания. Первое и основное его преимущество — ощущение легкости, воздушности, расширяющегося пространства, которое привносит зимний сад в общую идею квартиры. К тому же наличие зимнего сада увеличивает площадь комнат, улучшает их инсоляцию и, соответственно, их видовые характеристики. Наиболее часто встречающееся дизайнерское решение — использование пространства зимнего сада по назначению с устройством в нем мини-оранжереи. Как правило, его не отделяют от комнаты перегородками (хотя встречаются варианты монтажа стеклянных раздвижных перегородок), а подчеркивают комбинированными напольными покрытиями или устраивают разноуровневые подиумы с расстановкой на них разнообразных растений. Также в зимних садах часто размещают зоны отдыха с мягкой мебелью или игровые зоны со столиками для игры в шахматы, карты и т. п. Обычно большим спросом пользуются квартиры, в которых зимний сад является обязательным декоративным элементом гостиной. Хороши зимние сады в кухнях-столовых и спальных комнатах (как правило, в родительских спальнях). В пентхаусах помимо указанных комнат зимние сады становятся частью веранд и крытых террас, где остекление делают не только по периметру стены, но и вдоль кровли помещения (на высоте 30-го этажа это выглядит особенно эффектно и подчеркивает выразительность видов на ночной город и звездное небо). Наличие в квартире таких элементов, как зимний сад, повышает ее ликвидность, предоставляет широкие возможности для формирования оригинальных интерьеров. Все вышесказанное позволяет заключить: покупатели жилья элитного и бизнес-классов делают осознанный выбор в пользу «дома для жизни» (именно этот термин сегодня становится синонимом выражения «престижное жилье»). На первое место в предпочтениях выходят такие параметры, как функциональность и удобство квартир, качество строительства и способность компании-застройщика адекватно реагировать на зрелый потребительский спрос. Редакция благодарит ОАО «Квартал» за предоставленную статистическую информацию